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自10年前為刺激國(guó)內(nèi)萎靡不振的消費(fèi)市場(chǎng)而啟動(dòng)房改以來(lái)，房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)，帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)的消費(fèi)，也引領(lǐng)了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，但房?jī)r(jià)的大幅上漲也使許多購(gòu)房者難以承受。自去年9月份國(guó)家實(shí)施房貸新政以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，一些地方房?jī)r(jià)下跌幅度較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂已提前進(jìn)入寒冬。
房?jī)r(jià)下行，這只是局部現(xiàn)象，是一種理性的回調(diào)，這對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)的健康發(fā)展來(lái)說(shuō)是好事；但與此同時(shí)，我們也必須注意房?jī)r(jià)下行的負(fù)面效應(yīng)，那就是消費(fèi)萎縮的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)能影響消費(fèi)，這是在國(guó)內(nèi)外已廣泛討論并經(jīng)實(shí)證檢驗(yàn)的結(jié)論。價(jià)格的波動(dòng)主要是通過(guò)財(cái)富效應(yīng)的機(jī)理來(lái)作用于消費(fèi)市場(chǎng)。所謂房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)，是指由于房產(chǎn)價(jià)格上漲（或下跌），導(dǎo)致房地產(chǎn)所有者財(cái)富的增長(zhǎng)（或減少），進(jìn)而產(chǎn)生增加（或減少）消費(fèi)，促進(jìn)(或抑制)
經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的效應(yīng)。
房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)的影響可以從以下兩大方面來(lái)分析：
首先，對(duì)有房者（或業(yè)主）而言，會(huì)從下面兩方面影響：一方面，兌現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)資產(chǎn)占居民家庭財(cái)富的比重較大。對(duì)于房地產(chǎn)的所有者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格的下跌會(huì)帶來(lái)居民財(cái)富總量較明顯的減少，房地產(chǎn)的所有者感覺(jué)自己資產(chǎn)減少，因此會(huì)降低邊際消費(fèi)傾向，減少當(dāng)期消費(fèi)；另一方面，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下跌以后，房地產(chǎn)所有者如果通過(guò)抵押貸款或出售房地產(chǎn)的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值，收入必將相應(yīng)減少，從而導(dǎo)致消費(fèi)的減少。另一方面，未兌現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，房地產(chǎn)所有者沒(méi)有進(jìn)行房屋抵押貸款，也沒(méi)有出售所擁有的房地產(chǎn)，但房屋所有者預(yù)計(jì)房地產(chǎn)在將來(lái)的貼現(xiàn)值會(huì)減少，因而會(huì)減少當(dāng)期消費(fèi)。
對(duì)有房者（或業(yè)主）而言，房?jī)r(jià)下跌時(shí)，投機(jī)投資者的財(cái)富效應(yīng)下降的比自住者的要多，也就是說(shuō)一旦房?jī)r(jià)下跌，投機(jī)投資者的消費(fèi)下降得比自住者要多。這就意味著投機(jī)炒房較嚴(yán)重的地區(qū)消費(fèi)下降比其他地區(qū)快，從而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度要比其他地區(qū)更趨緩。
其次，從購(gòu)房者來(lái)看，按一般常理而言，商品價(jià)格下跌會(huì)產(chǎn)生收入效應(yīng)從而增加對(duì)此類(lèi)商品或其他商品的消費(fèi)，但這對(duì)商品房這類(lèi)特殊的商品而言并非如此，商品房作為生活必需品，供給的價(jià)格彈性小，而且供小于求。房?jī)r(jià)越漲，人們會(huì)越爭(zhēng)先恐后去買(mǎi)，一旦房?jī)r(jià)下跌，人們反而持幣觀望，坐等良機(jī)，因此也不會(huì)輕易貿(mào)然隨便將收入用于其他方面的消費(fèi)。
房?jī)r(jià)的下行、CPI持續(xù)高位運(yùn)行，一系列因素導(dǎo)致住房的財(cái)富效應(yīng)逐漸走低，再加上股市不振，消費(fèi)漸頹似乎是難以避免的，對(duì)于后奧運(yùn)時(shí)代更為如此。2008年7月17日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2008上半年各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)金融數(shù)據(jù)，金融機(jī)構(gòu)。各項(xiàng)人民幣存款余額438989億元，比年初增加49649億元，增幅達(dá)12%，這雖然與當(dāng)前股市低迷造成儲(chǔ)蓄回流有一定的關(guān)系，但這其中也必然包含房?jī)r(jià)下行風(fēng)險(xiǎn)造成的消費(fèi)萎縮從而儲(chǔ)蓄增多的因素。
消費(fèi)、投資和出口一起被譽(yù)為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三大馬車(chē)，但消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)不足長(zhǎng)期以來(lái)一直被詬病，也找不到較好的良策。過(guò)去兩年股市繁榮有效促進(jìn)了國(guó)內(nèi)消費(fèi)的增長(zhǎng)，而如今股市一蹶不振。一般而言，樓市的財(cái)富效應(yīng)對(duì)消費(fèi)的促進(jìn)作用比股市要大得多，此番樓市下行，對(duì)消費(fèi)以致對(duì)經(jīng)濟(jì)的不良影響我們不得不引起警惕。 |