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央行降息,開(kāi)發(fā)商潘石屹在接受采訪時(shí)稱“解放軍終于來(lái)了”;還有開(kāi)發(fā)商表示將改變剛剛調(diào)整過(guò)的企業(yè)戰(zhàn)略,“適當(dāng)放開(kāi)步子”。更多的觀察者認(rèn)為,這是高層救市的積極信號(hào)。
但據(jù)筆者觀察,央行目前推出的貨幣新政,只是一種試探性政策,憑此“解放”不了樓市。央行是否出臺(tái)更多松綁政策,關(guān)鍵要看這次試探性政策推出后的市場(chǎng)反應(yīng)———不是看樓市反應(yīng),而是看整個(gè)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的綜合反應(yīng),以及國(guó)際金融形勢(shì)變化,尤其要看次貸危機(jī)的沖擊波。
樓市要想止跌回暖,關(guān)鍵還在于供求關(guān)系。但如果梳理近期的金融政策就會(huì)發(fā)現(xiàn),無(wú)論是供方還是需方,金融政策都沒(méi)有積極支持的意思。只有西安、河南等個(gè)別地方政府釋放出救市的信號(hào),大部分省市的樓市或者維持現(xiàn)狀,或者繼續(xù)低迷。
在開(kāi)發(fā)商眼里,央行的貨幣新政是“解放軍”。但從央行、銀監(jiān)會(huì)8月下旬聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約用地的通知》來(lái)看,央行對(duì)開(kāi)發(fā)商限貸的意圖非常清晰,不可能一會(huì)兒限貸一會(huì)兒松綁。由此推測(cè),貨幣新政對(duì)樓市的意義不是特別大,開(kāi)發(fā)商幻想“解放軍來(lái)了”,“很傻很天真”。尤其在美國(guó)雷曼兄弟申請(qǐng)破產(chǎn)可能引發(fā)金融風(fēng)暴的情況下,央行不可能視金融安全于不顧。
從需求角度觀察,央行的貨幣新政也沒(méi)有救市的意思。此次央行降息,雖然可以緩解買房人壓力,但并不能有效刺激消費(fèi)。這是因?yàn)?導(dǎo)致樓市此輪深度調(diào)整的一個(gè)重要原因之一是第二套房貸首付比例的提高,要想刺激消費(fèi)必須降低房貸門檻,但央行的貨幣新政并沒(méi)有涉及房貸門檻。沒(méi)有需求支持,何以“解放”樓市？
另外,從深圳、上海等標(biāo)志性城市的降價(jià)潮,以及萬(wàn)科等知名開(kāi)發(fā)商的表現(xiàn)來(lái)看,短期內(nèi)樓市降價(jià)風(fēng)潮很難停止,更多開(kāi)發(fā)商可能跟風(fēng)打折,形勢(shì)很難突然逆轉(zhuǎn)。更重要的是,無(wú)論是投資型買家,還是自住型買家,通過(guò)此輪樓市調(diào)整,已對(duì)樓市有了清醒的認(rèn)識(shí)和理性的判斷,買房人不可能像以往那樣輕易被開(kāi)發(fā)商忽悠。
何況,隨著廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等政策性住房的大量上市,必將分流樓市需求,對(duì)開(kāi)發(fā)商構(gòu)成一定影響———商品房獨(dú)自主宰樓市的局面正在改變。而且,盡管降價(jià)潮蔓延,但地價(jià)暴利、房?jī)r(jià)暴利并沒(méi)有改變多少,泡沫依然存在,這一點(diǎn)監(jiān)管部門應(yīng)該非常清楚,因此,宏觀調(diào)控不可能輕易松綁。
在筆者看來(lái),開(kāi)發(fā)商之所以把央行貨幣新政稱之為“解放軍終于來(lái)了”,一方面是一種錯(cuò)誤的判斷,另一方面也是一種炒作。筆者以為,開(kāi)發(fā)商只有降價(jià)才是出路,萬(wàn)科積極降價(jià)就是榜樣;也只有多渠道融資,才能安然“過(guò)冬”。貨幣新政不是“解放軍”,“解放”樓市的只能是開(kāi)發(fā)商自己。 |