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穩(wěn)定地產(chǎn)業(yè)是消化、抵抗海外市場(chǎng)不利影響的關(guān)鍵力量之一�？梢灶A(yù)期，在未來兩個(gè)月內(nèi)，中央和地方政府將會(huì)持續(xù)推出穩(wěn)定乃至扶持房地產(chǎn)的政策，而2009年至2010年將是中國(guó)地產(chǎn)業(yè)大洗牌的年份。
中國(guó)地產(chǎn)業(yè)能否在金融風(fēng)暴中避免倒下？中國(guó)地產(chǎn)業(yè)何時(shí)才能走出萎縮的困境？要得出這些結(jié)論，得先分析一下支撐中國(guó)地產(chǎn)業(yè)繁榮的幾根支柱的情形。
第一根支柱是開發(fā)商。2007年底，拐點(diǎn)論者敏感意識(shí)到宏觀調(diào)整對(duì)地產(chǎn)業(yè)的影響，因此
“言行一致”，在高點(diǎn)大量打折拋出其公司旗下的商品房。在其他地產(chǎn)商還在迷戀于地產(chǎn)業(yè)的繁榮時(shí)，拐點(diǎn)論者雖然承受市場(chǎng)的壓力，但仍然以掌握現(xiàn)金為王，堅(jiān)持打折銷售。當(dāng)政策不僅是針對(duì)地產(chǎn)商限制追求土地，還限制資金需求時(shí)，開發(fā)商流動(dòng)性現(xiàn)金掌握的能力便成為其在不利環(huán)境下延續(xù)經(jīng)營(yíng)的主要條件，而土地囤積與新房空置不再成為開發(fā)商利潤(rùn)增長(zhǎng)與資金獲取的“要素”反而成為部分開發(fā)商的“軟肋”。如果宏觀調(diào)整的政策不轉(zhuǎn)變、如果金融海嘯的負(fù)面影響在近期未能改變，現(xiàn)金與土地的關(guān)系，將直接演化成為開發(fā)商的成功與失敗。
當(dāng)然，由于地產(chǎn)業(yè)的繁榮與衰退與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，一旦地產(chǎn)業(yè)衰退影響到整體經(jīng)濟(jì)時(shí)，地產(chǎn)業(yè)的援助力量可能在政府中產(chǎn)生。比如，當(dāng)下出現(xiàn)的18個(gè)大城市政府的地產(chǎn)援助行為就可能成為影響中國(guó)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)變窗口。
第二根支柱是各級(jí)政府。政府關(guān)注的是政績(jī)，是整體經(jīng)濟(jì)特別是經(jīng)濟(jì)社會(huì)的平衡發(fā)展。當(dāng)外貿(mào)在金融海嘯下已經(jīng)不可能增長(zhǎng)的時(shí)候、當(dāng)內(nèi)需中的必要消費(fèi)基本滿足增長(zhǎng)潛力在當(dāng)前社會(huì)保障制度下有限的時(shí)候，當(dāng)投資成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重要力量而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)無法依靠外銷推動(dòng)而需要內(nèi)需推動(dòng)的時(shí)候，地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定將發(fā)揮不可替代的作用。因此，穩(wěn)定地產(chǎn)業(yè)是消化、抵抗海外市場(chǎng)不利影響的關(guān)鍵力量之一�，F(xiàn)在，陸續(xù)推出的降息和存款準(zhǔn)備金下調(diào)表明中央銀行的降息周期已經(jīng)開始，對(duì)地產(chǎn)業(yè)中的開發(fā)商將有“保暖”作用。
第三根支柱是國(guó)內(nèi)購(gòu)買房屋者，這是中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的基本需求力量。居民對(duì)房屋的投資與消費(fèi)，是基于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)雙重原因考慮。基于購(gòu)買能力和地產(chǎn)價(jià)格未來趨勢(shì)預(yù)期的平衡考察，筆者分析認(rèn)為，愈演愈烈的金融海嘯通過金融市場(chǎng)的比較效應(yīng)直接影響了國(guó)內(nèi)各個(gè)階層的消費(fèi)心理和投資心理，從而遲緩了房屋投資行為。這種個(gè)體理性的房屋延遲投資和消費(fèi)行為正逐步形成看空地產(chǎn)業(yè)的集體非理性行為。這種集體的非理性行為直接表現(xiàn)于市場(chǎng)的是房屋銷售額的逐步下降，開發(fā)商與購(gòu)房者的地位由此正逐步改變。要改變居民地產(chǎn)投資的消費(fèi)心理，就得讓居民對(duì)未來的就業(yè)地位上升和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有信心，但這種信心的增長(zhǎng)卻與居民的地產(chǎn)消費(fèi)行為交織在一起。
第四根支柱是國(guó)際購(gòu)買房屋者，這是中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的外來需求力量。2007秋冬間，當(dāng)國(guó)內(nèi)針對(duì)地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控加大力度時(shí)，地產(chǎn)商想從海外殺出一條路，如發(fā)行地產(chǎn)信托等融資等，迅速演變成金融海嘯的次貸危機(jī)已將這條道路已經(jīng)基本堵住。原來不斷在中國(guó)置業(yè)投資的海外投資銀行正不斷收縮其戰(zhàn)線，拋售在中國(guó)的物業(yè)而回籠資金，以舒緩其困境。因此，在中國(guó)地產(chǎn)業(yè)繁榮向上時(shí)，海外資金是向上的推手，當(dāng)中國(guó)地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)衰退跡象時(shí)特別是海外資本自身難保時(shí)，海外資金又成為中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的打壓力量。我們不能企求海外資本成為中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的復(fù)興力量。
透過以上的中國(guó)地產(chǎn)力量分析，基于經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定的訴求和抵抗海外金融危機(jī)的需求，筆者認(rèn)為，針對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的政策救市已經(jīng)開始而且行為力度加大已不可避免。當(dāng)然，面對(duì)國(guó)內(nèi)和國(guó)際經(jīng)濟(jì)的復(fù)雜形勢(shì)，政策搶救地產(chǎn)市場(chǎng)能否成功，在于政策給予市場(chǎng)的信號(hào)明確、政策出臺(tái)簡(jiǎn)便有力和政策能夠得到居民的認(rèn)可。
當(dāng)“救市”地產(chǎn)業(yè)、避免衰退的政策確實(shí)有利于居民時(shí)，居民才會(huì)重新行動(dòng)起來投資地產(chǎn)。一方面，居民重新起來投資的關(guān)鍵要素是地產(chǎn)價(jià)格不再下降。只有預(yù)期地產(chǎn)價(jià)格不再下降時(shí)，持幣行為才能轉(zhuǎn)化為投資行為。另一方面，居民持幣行為轉(zhuǎn)化為投資行為的必要條件是居民的持幣力量上升即預(yù)期收入不下降甚至上升。居民預(yù)期收入不再下降的條件是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，即宏觀經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)大的衰退或者穩(wěn)定增長(zhǎng)。要保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，在外貿(mào)、投資下降的條件下，唯有地產(chǎn)消費(fèi)和投資才有可能破解世界經(jīng)濟(jì)下降對(duì)中國(guó)的不利影響。
總結(jié)中國(guó)1990年初地產(chǎn)政策（如海南）的失敗教訓(xùn)和1998年后地產(chǎn)改革應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的成功經(jīng)驗(yàn)，再分析一下香港地區(qū)“地產(chǎn)”政策改革的失敗和當(dāng)前美國(guó)為中心引發(fā)的次貸危機(jī)的教訓(xùn)，穩(wěn)定地產(chǎn)市場(chǎng)不僅是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，更是社會(huì)穩(wěn)定的需要。
可以預(yù)期的是，在未來兩個(gè)月內(nèi)，中央和地方政府將會(huì)持續(xù)推出穩(wěn)定乃至扶持地產(chǎn)業(yè)的政策，但政策的效應(yīng)會(huì)遲滯，因?yàn)榫用裢顿Y行為會(huì)由于顧慮其收入增長(zhǎng)情況而隨地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期變化而變化。看來，2009年至2010年將是中國(guó)地產(chǎn)業(yè)大洗牌的年份。 |