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近日,河北、遼寧、山東等地先后停建經(jīng)濟(jì)適用房,一改過(guò)去重經(jīng)濟(jì)適用房輕廉租房的做法,紛紛提出以擴(kuò)大廉租房保障范圍解決低收入者家庭住房困難問(wèn)題。河北石家莊、山東濟(jì)寧等城市擬將廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)條件“并軌”,逐漸減少經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、分配規(guī)模。有分析認(rèn)為,這或許會(huì)帶來(lái)全國(guó)住房體系的調(diào)整。
如果說(shuō)國(guó)家刺激經(jīng)濟(jì)的4萬(wàn)億投資所引發(fā)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng),正在經(jīng)適房和廉租房建設(shè)上出現(xiàn)“并軌”、促動(dòng)地方住房保障體系的悄然變化,那么,河北、遼寧、山東等地先后停建經(jīng)適房,則反映出能夠帶來(lái)全國(guó)住房體系調(diào)整的動(dòng)因,不是廉租房在各地走熱,而是經(jīng)適房投資建設(shè)主體調(diào)整使然。
前段時(shí)間,建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥對(duì)外宣布,未來(lái)3年將投資9000億元做保障性安居工程,其中建設(shè)經(jīng)適房400萬(wàn)套,投資6000億元;廉租房200萬(wàn)套,投資2150億元。雖然經(jīng)適房投資規(guī)模遠(yuǎn)比廉租房大,但是資金來(lái)源上,中央財(cái)政卻不投一分錢(qián),是地方政府出地,開(kāi)發(fā)商出錢(qián)來(lái)建設(shè)的,6000億元經(jīng)適房投資主要來(lái)自民間;而200萬(wàn)套廉租房投資的2150億元,卻需要中央和地方兩級(jí)財(cái)政,以及公積金收益、土地出讓收益來(lái)共同完成,資金保證上更具優(yōu)勢(shì)。
地方政府對(duì)待經(jīng)適房建設(shè)態(tài)度的快速變化,與商品房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道存在著必然的聯(lián)系。長(zhǎng)期以來(lái),限價(jià)房和經(jīng)適房的建設(shè),實(shí)行著地方政府出地,開(kāi)發(fā)商出錢(qián)。不需要地方政府投資,而限價(jià)房和經(jīng)適房出售中所產(chǎn)生的稅收,房地產(chǎn)商則足額上交,地方利益得到了充分的保障,加上擴(kuò)大建設(shè)限價(jià)房和經(jīng)適房,確實(shí)解決了許多家庭的住房問(wèn)題,何樂(lè)而不為呢？而目前房?jī)r(jià)出現(xiàn)了持續(xù)的低迷或下跌,限價(jià)房和經(jīng)適房已經(jīng)影響到了地方房?jī)r(jià)和商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售的空間,進(jìn)而影響到了地方的土地財(cái)政,在這種情況之下,棄建經(jīng)適房則成為個(gè)別地方政府的選擇。
而棄建經(jīng)適房的城市幾乎遇到了同樣的問(wèn)題:一方面是房?jī)r(jià)下降,使經(jīng)適房在樓市中的價(jià)格比較優(yōu)勢(shì)消失,有的城市經(jīng)適房與商品房房?jī)r(jià)差距不過(guò)1000元/平方米;另一方面經(jīng)適房是有限產(chǎn)權(quán),國(guó)家政策限制較多,進(jìn)入門(mén)檻較高,審批程序繁雜,加上住滿5年后上市流通收益七成還要交給政府,導(dǎo)致了許多申請(qǐng)經(jīng)適房的家庭選擇了棄購(gòu);再一方面地方政府在建經(jīng)適房時(shí),不肯撥好的地塊,選址大都確定在一些偏遠(yuǎn)地區(qū),生活配套設(shè)施建設(shè)的嚴(yán)重滯后,給選擇經(jīng)適房的住戶(hù)帶來(lái)了不便。加上地方政府對(duì)經(jīng)適房建設(shè)投入不足,經(jīng)適房降價(jià)空間有限,使其價(jià)格與商品房?jī)r(jià)構(gòu)不成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售量的大幅下降和銷(xiāo)售價(jià)格的下跌,牽動(dòng)著一些地方政府的神經(jīng),有些地方政府已經(jīng)出臺(tái)救市加托市的優(yōu)惠政策。據(jù)媒體報(bào)道,沈陽(yáng)市正在醞釀一套經(jīng)適房保障新辦法,即停建經(jīng)適房,每戶(hù)按5.5萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼,享受經(jīng)適房保障的家庭可到市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)商品房。因?yàn)樯蜿?yáng)市存量房已經(jīng)達(dá)到4000萬(wàn)平方米,而沈陽(yáng)市每年房屋銷(xiāo)售僅能消化1000萬(wàn)平方米,此舉在于消化沈陽(yáng)市市場(chǎng)存量房。另?yè)?jù)報(bào)道,截至10月末,全國(guó)商品房空置面積1.33億平方米,在目前成交量下,北京、上海、深圳等全國(guó)15個(gè)城市現(xiàn)有的商品房庫(kù)存,需要約27個(gè)月才能消化。有些地方政府正醞釀從市場(chǎng)上回購(gòu)商品房當(dāng)成廉租房使用,這樣既能保住房?jī)r(jià),又能保住GDP不大幅下滑。
然而,這就有了政府拿納稅人的錢(qián)去補(bǔ)貼房?jī)r(jià)、開(kāi)發(fā)商之嫌,而且,廉租房是針對(duì)低收入群體的,其建設(shè)規(guī)格與商品房肯定不同。市場(chǎng)上的商品房戶(hù)型面積普遍偏大,配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)偏高,即便政府轉(zhuǎn)手以廉租房形式租給低收入家庭,其運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本是不是又要算到納稅人身上？
事實(shí)上,無(wú)論樓市火爆抑或低迷,社會(huì)對(duì)住房福利產(chǎn)品的需求并沒(méi)有多少變化。無(wú)論是經(jīng)適房,還是廉租房,只要政府重點(diǎn)著眼于民生利益,從滿足這一需求本身出發(fā),福利住房政策沒(méi)有必要左右搖擺。 |