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這幾天，有關(guān)“國務(wù)院鼓勵開發(fā)商以合理的價格促進商品住房銷售”的新聞成了熱點話題。
如果筆者沒有記錯的話，這是近幾年來，在有關(guān)房價的文件中，第一次對開發(fā)商提出的“合理價格”要求。而現(xiàn)在的問題，就是怎樣的房價水平才是合理的？
要科學的計算出“合理的房價”，至少應(yīng)該考慮4個方面的因素：第一，商品住房建設(shè)的真實成本；第二，房地產(chǎn)商合理的利潤水平；第三，房價和居民的收入水平之比是否符合國際慣例；第四，中國城市土地的“全民所有”，有沒有體現(xiàn)到房價之中。
關(guān)于商品住房的真實成本，“地產(chǎn)大鱷”任志強曾稱“露不得”。為什么“露不得”？其實，很多人都知道，在商品房建設(shè)的所有支出中，最大的兩塊一是土地出讓金；二是造房的建安費。根據(jù)國土資源部“中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)”提供的權(quán)威信息，到2007年一季度，全國主要城市用在“居住用途”上的地價平均值為每平方米1702元，如果加權(quán)到全國城鎮(zhèn)（土地出讓金至少降低1/3），再算上1.5倍的容積率，分攤到每平方米住房中的樓面地價也只有756.8元。至于造房的建安費，前不久有建筑業(yè)的包工頭自爆廣州番禺每平方米不到680元。我們高估全國城鎮(zhèn)平均建房所需的建安費在900元左右（根據(jù)國家統(tǒng)計局資料，2004年中國城市中單位和個人自建住房竣工房屋價值每平方米468.32元）；如果把其他方面的配套費和稅費再加上，分攤到每平方米最多也就500元。這就意味著，從全國城鎮(zhèn)的平均住宅建造成本來說，現(xiàn)在開發(fā)商建房每平方米成本大概只有2156.8元。
知道了建房成本，下面的問題就是，房地產(chǎn)商搞商品住房的開發(fā)，利潤率應(yīng)該在什么水平上？按照國際上的行規(guī)，商品住房建造的利潤率一般都在3~5%左右。我國工業(yè)產(chǎn)品的平均利潤率也長期在10%以下徘徊，所以，我國商品住房的利潤水平也不應(yīng)該高過10%。
第三，房價應(yīng)該多少才是合理？國際上早有量性的定論，這就是要看這個地方或城市的房價收入比（房屋總價與家庭年收入之比，即房價為收入的倍數(shù)）是多少？而世界銀行和聯(lián)合國人居中心早就給出合理的房價收入比為3~6倍。這里應(yīng)該指出的是，歐美等發(fā)達國家公民用3~6年家庭收入所買到的住房，首先是在人均面積的擁有上要比我們?nèi)司?0平方米的小康水平要大得多；其次，他們大多數(shù)住的是獨立屋（單體別墅），買的房是裝修好的，走進去就可住，不像我們拼了半天拿到的也只是毛坯房。
按照國際慣例，當一個地方房價收入比超過5時，被認為該城市房屋購買力極低；超過6時，被公認為屬于房地產(chǎn)泡沫區(qū)；當房價收入比超過7以后，就會被認為是“國際房價最難承受地區(qū)”。據(jù)此，我國的城鎮(zhèn)居民房價收入比最多也不能超過6。
綜上所述，我國城鎮(zhèn)居民買房的合理價格，應(yīng)該是最高不超過家庭平均年收入的6倍水平。我們以國家統(tǒng)計局公布的2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13786元為依據(jù)，按照三口之家90平方米的小康住房為標準，得出的結(jié)論就是：買一套90平方米合理價格的住宅，全國的均價應(yīng)該為248148元，每平方米為2757.2元（按此要求，開發(fā)商的利潤也超過了10%）。
而這樣的價格，比現(xiàn)在全國城鎮(zhèn)平均每平方米4000元左右的價格水平，低了1/3左右。這表明，全國城鎮(zhèn)的房價要回歸到合理水平，至少要比現(xiàn)在的房價下降1/3以上。否則，讓老百姓買得起房、激活普通居民的住房消費就成為一句空話。
需要特別指出的是，由于各地情況的不同，大城市和沿海發(fā)達地區(qū)的房價下降的幅度應(yīng)該更大。但核心就是一個——每個城市和地區(qū)的房價收入比，不能超過6倍。只有有了這樣具體的定量指標，我國城鎮(zhèn)居民的房價回歸到合理，才不會成為一句空話。
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