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房?jī)r(jià)現(xiàn)在為什么應(yīng)該下跌？一般的答案是房?jī)r(jià)過(guò)高，超過(guò)了普通老百姓的購(gòu)買能力了。而對(duì)于房?jī)r(jià)與老百姓購(gòu)買能力的一個(gè)國(guó)際慣用指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比。按照公認(rèn)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)收入比在3至6之間是比較合理的。而據(jù)2008年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》的相關(guān)數(shù)據(jù)，2007年我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比平均為15，北京為23，上海為17。
但是，2008下半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)與國(guó)際金融危機(jī)的不期而遇，使得地方政府對(duì)于這本來(lái)就被認(rèn)為有泡沫的房?jī)r(jià)是否應(yīng)該任其下跌這一問(wèn)題上顧慮重重。實(shí)際上，幾個(gè)大城市的房?jī)r(jià)一有風(fēng)吹草動(dòng)之后，各地方政府便已迅速出手“拯救”房地產(chǎn)市場(chǎng)了。我們的看法是，這種“救市”行為實(shí)際上是有礙于經(jīng)濟(jì)體早日見(jiàn)底。處于經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)，房?jī)r(jià)應(yīng)該下跌，讓經(jīng)濟(jì)早日見(jiàn)底，讓廣大的中小投資者找到對(duì)下一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的投資信心。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“救市”行為結(jié)果可能會(huì)與其“救市”初衷背道而馳，違背了不可逆轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)周期規(guī)律。
平日里，政府確實(shí)有許多“科學(xué)的”理由去維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。但是，如果期望能夠在一個(gè)經(jīng)濟(jì)處于衰退過(guò)程中的房地產(chǎn)價(jià)格保持在高位進(jìn)而穩(wěn)定整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體，那么這種期望就顯得太過(guò)唐吉訶德式了。事實(shí)上，房地產(chǎn)價(jià)格的下跌是經(jīng)濟(jì)衰退的結(jié)果，而不是經(jīng)濟(jì)衰退的原因。再說(shuō)，政府拯救樓市并不能以維持房地產(chǎn)價(jià)格作為目標(biāo)而是作為操作手段，政府救市的真正目的應(yīng)該在于努力使房地產(chǎn)價(jià)格在下行時(shí)產(chǎn)生的破壞力降到最小。
房地產(chǎn)的價(jià)格只有在雄健的實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況下才能夠腳踏實(shí)地地走高。過(guò)去幾年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展確實(shí)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮提供了基礎(chǔ)。但是，我國(guó)此輪房?jī)r(jià)上升速度之快、幅度之猛是遠(yuǎn)超于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的。一個(gè)像中國(guó)這樣疆域遼闊、地域差異極大的國(guó)家，其GDP的增長(zhǎng)如果是嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)投資拉動(dòng)，那么這種GDP增長(zhǎng)本身就是不健康的，其繁榮的背后必已埋伏下了隱憂。
的確，因?yàn)榕c銀行有緊密聯(lián)系，房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)體中具有特殊性。如果由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的挫敗從而殃及到銀行，那么后果就不堪設(shè)想。但這不能是要維持住目前高企的房地產(chǎn)價(jià)格的理由。正如本文上面已經(jīng)論述的，如果房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高本身是一個(gè)錯(cuò)誤，并且正要在此時(shí)為其付出代價(jià)，那么我們還有必要為了暫時(shí)掩蓋這個(gè)錯(cuò)誤而犯下更大的錯(cuò)誤嗎？這個(gè)更大的錯(cuò)誤就是，維持房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定的努力實(shí)際上是正在給今后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的道路上留下了一個(gè)“定時(shí)炸彈”，在經(jīng)濟(jì)體即將觸及谷底時(shí)炸開(kāi)。在一個(gè)浮腫的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有回到其真實(shí)價(jià)值所允許的底部的情況下，整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)通往谷底的衰退期或?qū)⒈粺o(wú)限期地延長(zhǎng)。
從房地產(chǎn)交易量急劇萎縮的數(shù)據(jù)上可以看出，“有價(jià)無(wú)量”的房地產(chǎn)市場(chǎng)是不怎么得民心的。房地產(chǎn)的價(jià)格實(shí)際上是由其交易量依托著的，雖然房?jī)r(jià)可以保持不變，但是不斷萎縮的交易量本身使得房?jī)r(jià)的倚靠基礎(chǔ)越來(lái)越不堅(jiān)實(shí)。并且，在急跌的預(yù)期積累到一定程度之后，房地產(chǎn)價(jià)格最終還有一跌的。
所以，就目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而言，房地產(chǎn)價(jià)格下跌并不可怕，可怕的正是現(xiàn)在不跌。按照常理，目前應(yīng)該是房?jī)r(jià)下降速度較快的一個(gè)時(shí)段。銀行是房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的主要來(lái)源，同時(shí)，銀行和其他投資者一樣，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期也是向下的。房?jī)r(jià)該跌不跌反而使得銀行更加看不清未來(lái)。雖然，央行可以通過(guò)各種貨幣政策為商業(yè)銀行營(yíng)造一個(gè)寬松的貨幣環(huán)境，但是背著與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的大量資產(chǎn)，惴惴不安的商業(yè)銀行自然而然地會(huì)選擇惜貸。而銀行的惜貸，對(duì)衰退中的經(jīng)濟(jì)體的打擊不會(huì)亞于我們可以預(yù)見(jiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格下降會(huì)造成的傷害。
然而，銀行惜貸只是相應(yīng)延長(zhǎng)了衰退期，如果還是執(zhí)著地要維持住當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格，那么前面所指出的“定時(shí)炸彈”便可能會(huì)爆發(fā)。在這一段衰退期中，在訂單與庫(kù)存的雙重壓力下，一部分企業(yè)會(huì)倒閉，剩下的企業(yè)在漸漸地消化完庫(kù)存后便離經(jīng)濟(jì)谷底不遠(yuǎn)了，經(jīng)濟(jì)本可以開(kāi)始復(fù)蘇。但是，一個(gè)沒(méi)有在衰退中下跌到合理價(jià)位的房地產(chǎn)市場(chǎng)的存在，很可能會(huì)在此時(shí)給予寒冬中的經(jīng)濟(jì)以最后一擊。一旦房市拖延到此時(shí)崩塌，那么這些以為終于捱到春天里的企業(yè)便會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的最后一擊而萬(wàn)劫不復(fù)。屆時(shí)，我們也許就開(kāi)始體會(huì)日本人在上世紀(jì)90年代的感受了。
所以，筆者以為，政府應(yīng)該改變思路，大膽地讓房地產(chǎn)價(jià)格痛痛快快地下降到一定程度，然后再來(lái)保持價(jià)格、穩(wěn)定信心。這樣做雖然“有悖常理”，但確實(shí)符合當(dāng)前我國(guó)的實(shí)際宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。因?yàn)橹挥性谝粋�(gè)較低的房?jī)r(jià)水平上，政府發(fā)出的信心信號(hào)才是可信的。實(shí)際上，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的攀升，投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也在加大。所以，雖然前期房地產(chǎn)價(jià)格可以狂漲，但是與此相對(duì)應(yīng)的是對(duì)房地產(chǎn)的投資卻在下降。更何況現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)已經(jīng)由熱轉(zhuǎn)冷，保持高價(jià)更是抑制了房地產(chǎn)的投資。
當(dāng)前是房?jī)r(jià)快速下跌的最好時(shí)期，雖然流行著“買漲不買跌”的格言，但對(duì)于中國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)，只有價(jià)格下跌到一定程度后，購(gòu)房者才會(huì)選擇進(jìn)入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商盡管會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)的下挫而遭受虧損，但是可以據(jù)此回籠資金，這比在高房?jī)r(jià)中焦等購(gòu)房者要好得多。而對(duì)于銀行，其在房市上的損失便也會(huì)因此顯得比較清晰，此時(shí)的寬松貨幣政策才有可能得到響應(yīng)。
最重要的是，現(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌可以解除那個(gè)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇路上的“定時(shí)炸彈”，明確預(yù)期，縮短經(jīng)濟(jì)的衰退、蕭條期。 |