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如果僅僅看1年的價(jià)格變化，2009年房地產(chǎn)價(jià)格走向是平穩(wěn)或略微向下，這是全球經(jīng)濟(jì)周期給居民可支配收入和資產(chǎn)預(yù)期所決定的，屬于短期預(yù)期。但考察2年以上的預(yù)期，我認(rèn)為我國城市房地產(chǎn)價(jià)格將呈現(xiàn)U型反彈。
首先，房產(chǎn)、土地在中國人的財(cái)富觀中位居第一。五千年的文化歷史，使得中華民族有她自己歷史形成的類似天然的財(cái)富觀念。雖然世界在變，但是這些變化很難在短時(shí)期內(nèi)更改中國人的財(cái)富觀。房產(chǎn)、土地在中國人的財(cái)富觀中居于首位，只要有機(jī)會房地產(chǎn)始終是沉淀國民財(cái)富的蓄水池。因此，無論企業(yè)、組織、還是個(gè)人，房地產(chǎn)說到底都是財(cái)富的主要表現(xiàn)形式，其作用在黃金和資本投資工具之間，任何一個(gè)層次的經(jīng)濟(jì)體都會利用房地產(chǎn)作為價(jià)值或者財(cái)富儲備工具，即使房價(jià)沖擊再大，也會有資金向房地產(chǎn)沉淀。
其次，中國城市相對集中，人均土地資源短缺是基本國情。盡管我們的有效經(jīng)濟(jì)區(qū)域在不斷擴(kuò)大并伴隨著城市化進(jìn)程加快，但是，受自然、資源、歷史、文化、習(xí)俗等等多方面因素影響，城市之間的差距是長期存在的。而向往更好的城市生活的人性追求將始終引導(dǎo)著人口的流動方向，城市永遠(yuǎn)是人們希望生活的地方，因此，區(qū)域房價(jià)壓力與該區(qū)域的現(xiàn)代化水平呈正相關(guān)關(guān)系。換句話說，未來現(xiàn)代化水平進(jìn)程較快的地區(qū)，房價(jià)上漲的壓力也會越大。
第三，房屋和土地使用權(quán)是國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的有效儲備手段和攻防手段，這也是為什么國際資本在2002年大舉搶占中國房地產(chǎn)市場，而在危機(jī)時(shí)期仍不放棄兌現(xiàn)的原因。對于競爭者而言，在一國制造和刺破經(jīng)濟(jì)泡沫的手段，除了資本市場之外，更有效的就是房地產(chǎn)市場操控，而在國際經(jīng)濟(jì)競爭最激烈的2009年，房地產(chǎn)市場的操控宏觀經(jīng)濟(jì)的功能會得到一次徹底體現(xiàn)，對于這一點(diǎn)，大家可以拭目以待。
第四，現(xiàn)階段，農(nóng)村土地不太可能對城市化土地價(jià)格造成太大的影響。一般認(rèn)為，對樓價(jià)最大的政策沖擊是農(nóng)村土地，包括生產(chǎn)用地、宅基地的產(chǎn)權(quán)變革。但從目前中國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來看，進(jìn)行農(nóng)村土地的全流通的基礎(chǔ)并不穩(wěn)固，指望農(nóng)村土地制度進(jìn)行大幅度的改革也不現(xiàn)實(shí)。進(jìn)行生產(chǎn)資料土地的經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)十分必要，但期望像城市土地一樣具有土地金融化功能，則恐怕還要再等十年。因此，短時(shí)期內(nèi)，農(nóng)村土地不太可能對城市化土地價(jià)格造成太大的沖擊。
第五，本次全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，各國在貨幣供應(yīng)方面，已經(jīng)大量釋放并預(yù)示出進(jìn)一步擴(kuò)充流動性的政策信號，但是，危機(jī)中各金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)和個(gè)人普遍存在下意識的惜貸、慎貸現(xiàn)象，導(dǎo)致各國央行越是降低利率大家就越不愿意貸款，各經(jīng)濟(jì)主體之間的信用緊張也就越加劇，這種情況在市場上的合理反應(yīng)便是信貸市場萎縮，現(xiàn)金被凍結(jié)和窖藏。而各國政府在貨幣工具調(diào)控效果不理想之下，必然會啟動財(cái)政工具，包括減稅、增加基礎(chǔ)設(shè)施投入、直接發(fā)放消費(fèi)券等等，不惜一切代價(jià)刺激經(jīng)濟(jì)恢復(fù)并盡一切努力防止通貨緊縮。最終，經(jīng)濟(jì)一定會回穩(wěn)、市場一定會激活，但是回穩(wěn)和激活后的經(jīng)濟(jì)將不可避免地出現(xiàn)國家刺激經(jīng)濟(jì)后遺癥——通貨膨脹。
第六，盡管今年中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)通縮的可能性較大，但隨著擴(kuò)張性財(cái)政刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的推出，適度寬松的貨幣政策的執(zhí)行，以及擴(kuò)大內(nèi)需十條規(guī)劃和十個(gè)重要產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃的實(shí)施，投資者信心將逐步恢復(fù)，中國經(jīng)濟(jì)有望在年中轉(zhuǎn)抑為揚(yáng)，重回快速增長的通道，預(yù)計(jì)全年GDP增長率將達(dá)到8%以上。自2010年起，中國經(jīng)濟(jì)將逐步走入溫和通脹周期。因此，我們對未來兩年中國房價(jià)將走出U型反彈持樂觀態(tài)度。 |