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國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，新房銷(xiāo)售價(jià)格呈現(xiàn)加速下滑態(tài)勢(shì)并且正在向整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)蔓延。
在國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》中，有“以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售”和“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的表述。我們可以將此理解為房?jī)r(jià)在長(zhǎng)周期內(nèi)低速回落。但是，近期房?jī)r(jià)的變化需要引起我們高度關(guān)注。如果房?jī)r(jià)持續(xù)加速下滑以至于無(wú)法控制，將會(huì)造成危險(xiǎn)的局面。
居民、房地產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行和地方政府四個(gè)參與方的共同行為造成了目前的房地產(chǎn)業(yè)困局。房?jī)r(jià)能否實(shí)現(xiàn)在長(zhǎng)周期內(nèi)低速回落，取決于上述房地產(chǎn)市場(chǎng)參與各方的行為。所以，分析一下近期房地產(chǎn)市場(chǎng)和各參與方的行為并據(jù)以判斷其今后的行為趨向，當(dāng)有助于厘清房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。
首先，與2003年開(kāi)始的房地產(chǎn)市場(chǎng)井噴行情相比，目前的商品房市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)悄然發(fā)生的最重要變化是，剛性需求或已經(jīng)得到有效釋放，或受到抑制。在前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展過(guò)程中，無(wú)論是首次購(gòu)買(mǎi)自住房需求還是改善型自住房需求，多數(shù)已經(jīng)得到有效的釋放。尚未有效釋放的剛性需求，隨著房?jī)r(jià)的快速上漲，由于支付能力不足而受到抑制；換句話(huà)說(shuō)，剛性需求轉(zhuǎn)化為彈性需求了。需要指出的是，如果將低收入水平的居民購(gòu)房需求納入商品房市場(chǎng)，結(jié)果是夸大了商品房市場(chǎng)的需求，為高房?jī)r(jià)“托市”。低收入水平的居民購(gòu)房需求應(yīng)該被納入保障性住房市場(chǎng)。
其次，潛在購(gòu)房者持觀望態(tài)度。金融危機(jī)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)快速下滑，居民的收入水平相應(yīng)下降，并且居民對(duì)收入的預(yù)期趨于惡化。現(xiàn)實(shí)收入和預(yù)期收入的下降有效地抑制了購(gòu)房意愿。股市在過(guò)去一年中大幅回落，并將在今年繼續(xù)維持震蕩調(diào)整，由此導(dǎo)致的負(fù)財(cái)富效應(yīng)惡化了居民的支付能力。房?jī)r(jià)自回調(diào)以來(lái)，在羊群效應(yīng)的驅(qū)動(dòng)下，居民的心理已經(jīng)由“追漲”轉(zhuǎn)化為觀望。退房潮、交易量的回落等顯示觀望心理日益濃郁。觀望態(tài)度能否得到轉(zhuǎn)變是房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的關(guān)鍵因素。
再者，房地產(chǎn)企業(yè)的降價(jià)行為陷于兩難。房地產(chǎn)企業(yè)正在面臨交易量低迷，新增銀行信貸受限，還本付息壓力增大等問(wèn)題，現(xiàn)金流正日趨枯竭。有些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在通過(guò)私人借貸融資。因此，降價(jià)已成為房地產(chǎn)企業(yè)擺脫困境的必要途徑。有些學(xué)者擔(dān)心下半年國(guó)際熱錢(qián)將回流并再度推高房地產(chǎn)市場(chǎng)。筆者認(rèn)為，即使下半年國(guó)際金融危機(jī)會(huì)觸底，但不會(huì)立即反彈。鑒于此次金融危機(jī)的嚴(yán)重性，下半年金融市場(chǎng)和世界經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)處于深度調(diào)整中，世界各國(guó)包括中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整將不會(huì)在短期內(nèi)結(jié)束，熱錢(qián)不會(huì)在泡沫階段貿(mào)然進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。所以，依靠熱錢(qián)緩解房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力不現(xiàn)實(shí)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的降價(jià)行為也受到抑制。除受到地方政府的行政干預(yù)以及擔(dān)心引發(fā)退房等社會(huì)問(wèn)題外，在經(jīng)濟(jì)下行、社會(huì)總需求收縮的背景下，降價(jià)恐強(qiáng)化潛在購(gòu)房者進(jìn)一步的降價(jià)預(yù)期，迫使房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大降價(jià)空間，觸及成本底線(xiàn)。
還有，商業(yè)銀行恐面臨事后風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)信貸未明顯松動(dòng)。曾經(jīng)被作為優(yōu)良資產(chǎn)的房地產(chǎn)信貸，現(xiàn)在已有成為燙手山芋之虞。如果房?jī)r(jià)緩慢回落，則貸款將逐步收回。如果房?jī)r(jià)急劇下跌，則放松信貸無(wú)異于擴(kuò)大不良資產(chǎn)。房?jī)r(jià)的走勢(shì)事前難以判斷。《意見(jiàn)》出臺(tái)后，銀監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)信貸發(fā)放必須在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下進(jìn)行，各商業(yè)銀行對(duì)二套房貸尤其是改善型住房沒(méi)有明顯放松，顯示商業(yè)銀行憂(yōu)慮房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。
最后，地方政府依然熱衷于刺激房市的政策。土地出讓金已成地方政府的重要財(cái)政收入來(lái)源，房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。因此，地方政府有激勵(lì)先于中央政府采取救市政策。但是，地方政府目前的救市措施著眼于維持高房?jī)r(jià)，甚至以行政命令禁止房地產(chǎn)企業(yè)的降價(jià)行為。此類(lèi)措施雖然能夠在短時(shí)間內(nèi)維持高房?jī)r(jià)，但是實(shí)際上正在拖延挽救房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)取決于市場(chǎng)參與各方能否目標(biāo)一致，共同行動(dòng)，慢慢擠出房地產(chǎn)泡沫。希望房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌的只有潛在的購(gòu)房者，但大跌的局面對(duì)他們而言恐怕是“收之東隅，失之桑榆”，房地產(chǎn)泡沫的崩潰將使所有市場(chǎng)參與方遭受?chē)?yán)重?fù)p失。 |