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日前，物流業(yè)正式成為第十個(gè)“振興行業(yè)”，令各種猜測(cè)解讀告一段落。但近日圍繞房地產(chǎn)業(yè)能否擠入“十大振興行業(yè)”的新聞、評(píng)論連篇累牘，足見房地產(chǎn)業(yè)牽連之廣，利益結(jié)構(gòu)之復(fù)雜。
國(guó)家振興產(chǎn)業(yè)計(jì)劃沒有房地產(chǎn)，顯然不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的重要性跌出前十位，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年我國(guó)房地產(chǎn)總產(chǎn)值為2.96萬億元，占GDP12%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過十大行業(yè)的平均產(chǎn)值。可見不入“振興產(chǎn)業(yè)計(jì)劃”并不等于其重要性下降。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為多方利益博弈的角力場(chǎng)，國(guó)家是否頒布振興房地產(chǎn)，很大程度上已經(jīng)成為是否“托市”的標(biāo)志，而不是判斷房地產(chǎn)業(yè)本身是否前景光明的標(biāo)準(zhǔn)。
從推出“十大產(chǎn)業(yè)振興”計(jì)劃的戰(zhàn)略意圖看，國(guó)家實(shí)際上有全局性的考慮，在當(dāng)前已經(jīng)確認(rèn)的十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃名單中，汽車業(yè)、鋼鐵產(chǎn)業(yè)、紡織工業(yè)、裝備制造業(yè)、船舶工業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)等，都肩負(fù)提高產(chǎn)業(yè)自主性、促進(jìn)行業(yè)內(nèi)骨干企業(yè)重組，淘汰壓縮落后產(chǎn)能、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等使命，而最后入圍的物流業(yè)，事實(shí)上在月初商務(wù)部表態(tài)鼓勵(lì)打造中國(guó)“沃爾瑪”式大型流通企業(yè)已埋下伏筆，在外需大幅減退，內(nèi)需萎靡不振的今天，通過壯大流通業(yè)引導(dǎo)需求轉(zhuǎn)向，培植物流網(wǎng)降低制造業(yè)成本，不失為盤活整盤棋的關(guān)鍵一子。由此可見，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)的主題是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，以及刺激內(nèi)需。而從“十大產(chǎn)業(yè)振興”計(jì)劃的具體實(shí)施方案看，加大扶持力度，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式調(diào)整是核心用意所在。
由此分析，房地產(chǎn)業(yè)不入“十大產(chǎn)業(yè)”合情合理。與這“十大產(chǎn)業(yè)”相比，房地產(chǎn)投資并不屬于生產(chǎn)性投資，而屬于消費(fèi)性投資，十年以來，房地產(chǎn)業(yè)一支獨(dú)秀，得以蓬勃發(fā)展，部分有賴于我國(guó)投資渠道不暢，收入分配體系扭曲導(dǎo)致大量的社會(huì)財(cái)富特別是投機(jī)性的資金投入房地產(chǎn)，與此同時(shí)，由于在分稅制實(shí)行后，地方政府財(cái)政收入減少，土地收入成為“第二財(cái)政”，由此產(chǎn)生官商勾結(jié)，供求結(jié)構(gòu)扭曲等一系列積弊。這些都是當(dāng)前房?jī)r(jià)堰塞湖的主要成因。正如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新日前所言：“2007年下半年我國(guó)市場(chǎng)化的住房?jī)r(jià)格飛漲，除了極少數(shù)高收入家庭外，幾乎所有家庭都難以承受。”當(dāng)前，畸高的房?jī)r(jià)和扭曲的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要障礙。中央政府倘若在這個(gè)時(shí)候給予房地產(chǎn)業(yè)“優(yōu)惠政策”，很容易給市場(chǎng)錯(cuò)誤信號(hào)：中央支持“托市”，高房?jī)r(jià)可以維持。
當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)的確遇到了前所未有的瓶頸：降價(jià)預(yù)期導(dǎo)致消費(fèi)者采取持幣待購的策略，同時(shí)亦令開發(fā)商減少開發(fā)量，與此同時(shí)，從2006年以來政府連續(xù)發(fā)布的緊縮政策仍然有效，這些政策所形成的新增成本，當(dāng)時(shí)能通過提價(jià)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，但目前則成為加諸開發(fā)商身上的枷鎖。地產(chǎn)商面臨的兩難局面顯而易見：一方面，由于降價(jià)行為本身會(huì)強(qiáng)化降價(jià)預(yù)期，容易觸發(fā)房?jī)r(jià)崩盤，因此不愿意輕易降價(jià)；另一方面，2008年房地產(chǎn)上市公司的報(bào)表顯示，各企業(yè)完成銷售額都相當(dāng)于計(jì)劃半數(shù)，開發(fā)商資金鏈緊張已經(jīng)是公開的秘密。
在市場(chǎng)供求兩方僵持不下的局面下，政府應(yīng)承擔(dān)起放權(quán)讓利，打破僵局的重要責(zé)任。首先，正如本報(bào)社論一再重申，房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇今日之困頓，地方政府過度依賴土地出讓收入以及稅費(fèi)收入導(dǎo)致利益格局扭曲，是主要原因。2007年全國(guó)土地出讓總價(jià)高達(dá)9000億元，占地方財(cái)政預(yù)算外收入60%以上。地方政府作為第一分配主體，地價(jià)、稅、費(fèi)收入占房?jī)r(jià)的五到六成。開發(fā)商收益為20%左右，此外政府主導(dǎo)的壟斷企業(yè)，包括水、電、煤氣、消防等位列第三，銀行第四。而土地的重要來源———農(nóng)民的收入，則微不足道。
因此，房地產(chǎn)業(yè)改革首先應(yīng)該是利益分配機(jī)制的改革。政府應(yīng)清理在房地產(chǎn)投資過熱時(shí)期的緊縮政策，以減輕開發(fā)商、消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，并通過引入競(jìng)爭(zhēng)，加強(qiáng)管理，杜絕壟斷企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商以及消費(fèi)者的掠奪，通過重構(gòu)利益分配機(jī)制，充分考慮農(nóng)民的土地產(chǎn)權(quán)，將其作為土地利益的分配主體，通過對(duì)土地出讓制度進(jìn)行合理化改進(jìn)，以降低市場(chǎng)不確定性。這些政策如順利實(shí)行，將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)投資環(huán)境改善，市場(chǎng)前景明朗，對(duì)引導(dǎo)開發(fā)商降價(jià)，以及擴(kuò)大成交，起積極作用。 |