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| 2009-06-08 來源:中國經(jīng)濟周刊 |
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深圳市人大常委會日前通過《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，內(nèi)容涉及“對于深圳市農(nóng)村城市化進程中出現(xiàn)的違法建筑，采取分類處理的辦法，符合條件的違法建筑可以依法核發(fā)房產(chǎn)證”。
鵬城新政一石激起千層浪。贊同者認為，深圳此舉標志小產(chǎn)權(quán)房獲準確權(quán)，虛高房價或可因此大幅回落；質(zhì)疑者認為，小產(chǎn)權(quán)房上市流通嚴重干擾市場秩序，違法建房反獲激勵實屬荒唐。
上述爭論其實屬于過度解讀，原因在于“此”確權(quán)非“彼”確權(quán)，兩者之間的差別在于：其一，一般意義上的小產(chǎn)權(quán)房是指建在農(nóng)村集體土地上的房產(chǎn)，深圳的情況則是，自2004年城市化進程加速以來，該市農(nóng)村土地已經(jīng)全部轉(zhuǎn)為國有土地；其二，完整意義上的產(chǎn)權(quán)房可由其所有者自由處分，深圳的做法則是，經(jīng)嚴格審查及確權(quán)后可以流通的違法建筑僅僅只是極小部分，更不用說，所有可以確權(quán)的違法建筑均須課以罰款或補收地價款，而深圳小產(chǎn)權(quán)房之所以“小”的最主要原因就是未曾繳納土地出讓金。
當然，除此之外，深圳另有一個情況堪稱特殊，即，該市國土局2007年住宅調(diào)查結(jié)果顯示，全市“城中村”農(nóng)民房或其他私人自建房超過35萬棟，總建筑面積約1.2億平方米，約占全市住房總量的一半，遠遠超過全國其他地區(qū)。
按照一般邏輯，深圳率先處理違法建筑除了與其長期作為改革試驗田等主觀因素密切相關(guān)外，很可能還有更為特殊的客觀動因，具體來說就是：一方面，高達住房總量一半且仍在不斷擴大中的違法建筑已經(jīng)成為城市發(fā)展難以承受之“重”，因此，深圳在此問題上面臨的緊迫性比其他地區(qū)高得多；另一方面，領(lǐng)跑全國的城市化進程大大降低了存量違法建筑“轉(zhuǎn)正”的成本，因此，深圳在此問題的處理上比其他地區(qū)更具便利性。
事實上，在不少地區(qū)，小產(chǎn)權(quán)房問題已非常嚴重。如北京，小產(chǎn)權(quán)房已占市場總量20%；再如西安，小產(chǎn)權(quán)房已占市場總量25%30%。因此，在我們看來，深圳率先處理違法建筑與其說是為其他地區(qū)開先河，倒不如說是為其他地區(qū)敲警鐘。
小產(chǎn)權(quán)房問題久拖不決的玄奧可歸為一個“眾”字：因為其“眾”，政府很難斷然廢之，同樣因為其“眾”，政府又很難慨然存之——此存、廢間的兩難，恰恰反證出小產(chǎn)權(quán)問題必須盡快予以解決，倘非如此，問題只會越來越大，越來越難。
解決小產(chǎn)權(quán)房問題應(yīng)該采取新老劃斷的辦法。即，對于已經(jīng)存在的部分，可以試行多種靈活方式逐步消化；對于在建或者擬建的部分，則可將其納入土地、財政、社保綜合配套改革中一并規(guī)劃。此兩者之中，更為迫切的是后者，更為困難的也是后者。
小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)和勃興，絕非短期、局部因素作用的結(jié)果。從供應(yīng)的角度來看，它是村鎮(zhèn)不滿于征地收益過低的產(chǎn)物；從需求的角度來看，它是市民無力應(yīng)對房價過高的產(chǎn)物。而這中間巨大的土地價差究竟應(yīng)該如何切分，問題的答案顯然須在重新審視農(nóng)民地權(quán)、政府職權(quán)的基礎(chǔ)上，才有可能逐步做到公平合理。
亡羊補牢，為時未晚。但愿作為制度畸形兒的小產(chǎn)權(quán)房，能夠警醒當事者求變求通。 |
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