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開發(fā)商"囤地"頑癥如何根治
    2009-08-25    李季平    來源:燕趙都市報
　　8月23日《京華時報》報道：中原地產(chǎn)研究中心8月20日發(fā)布的一項研究報告顯示：國內(nèi)一些知名開發(fā)商2003年到2009年上半年間所獲得的住宅用地中，有57%的土地面積尚未形成實際供應，其中27%的土地面積“待開發(fā)”，30%的地塊“規(guī)劃在建”。
　　這幾個月，一方面不少大中城市房價快速上漲，“地王”頻現(xiàn)；一方面公眾又不得不面對許多房地產(chǎn)開發(fā)商大量囤地的現(xiàn)實，似乎開發(fā)商的大量囤地成了一個“頑癥”，雖經(jīng)多次治理，仍收效甚微。有人認為，開發(fā)商囤地主要是利益驅(qū)使，因為地價總是上漲的趨勢。我認為，這僅僅是表面現(xiàn)象，真正原因在于監(jiān)管乏力和一些地方政府的縱容。
 　　先從監(jiān)管方面看，《土地管理法》明確規(guī)定：對已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設用地，一年以上未動工建設的應當征收閑置費，連續(xù)兩年未使用的由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權。而國土資源部也曾發(fā)布具體實施辦法——— 2007年10月，國土資源部出臺關于打擊開發(fā)商囤地的4條規(guī)定，其中之一是：加大對閑置土地的處置力度，對超出合同約定動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，要依法征收土地閑置費，土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20%征收。滿兩年未動工開發(fā)，堅決無償收回。
　　這一政策的出臺背景，是2007年房價處于最高峰，國務院公布了《關于加快解決城鎮(zhèn)住房困難家庭若干問題的決定》，與房地產(chǎn)相關的部門都出臺了調(diào)整房地產(chǎn)市場的具體措施。當時，開發(fā)商囤地現(xiàn)象也非常突出。
　　現(xiàn)在，近兩年時間過去了，關于對房地產(chǎn)企業(yè)囤地行為的打擊和懲處，既有國家的法律依據(jù)，又有相關部門的具體操作措施，但效果如何呢？到底有多少大量囤地的房地產(chǎn)企業(yè)受到懲處了呢？媒體沒有相關報道，只是近日又曝出了開發(fā)商閑置土地占已經(jīng)獲得土地面積57%的新聞。試想，如果各級監(jiān)管部門嚴格按照當年出臺的政策進行治理，怎么還會出現(xiàn)開發(fā)商囤地數(shù)量越來越多的現(xiàn)象呢？
　　再從一些地方政府對開發(fā)商囤地的縱容行為看，為了加大囤地的代價，從經(jīng)濟手段采取措施也是非常必要的。2007年9月，國土資源部發(fā)布了《關于招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》，要求開發(fā)商必須一次性付清購地款才能取得土地所有權證書。因為從法律角度來講，只有開發(fā)商取得土地所有權證書以后，才能以此進行抵押貸款，這一規(guī)定無疑加大了拿地的成本，也有利于遏制開發(fā)商囤地行為。
　　但是，這一政策在落實過程中，遭到了一些依賴土地財政的地方政府的干預。自2008年開始，當各地房價處于暫時調(diào)整階段時，一些地方政府在國有土地出讓過程中，不但沒有嚴格執(zhí)行國土資源部關于“一次性付清地款”的政策要求，反而還出臺地方性法規(guī)，允許開發(fā)商“緩繳”土地出讓金。接下來的問題是，如果政策允許開發(fā)商分期支付國有土地出讓價款，在沒有付清土地價款的情況下就辦理土地使用權證書，并以此證書到金融部門抵押貸款，這樣循環(huán)往復，不正是從政策上對開發(fā)商囤地行為的縱容嗎？
　　值得期待的是，為依法打擊開發(fā)商的囤地行為，國土資源部8月23日表示：下半年要加強土地批后監(jiān)管，防止開發(fā)商趁機搭車圈地，對囤地未建現(xiàn)象要嚴厲查處。這一消息雖然只是對相關法律和政策的重申，但可以傳達出國家將嚴懲開發(fā)企業(yè)囤地現(xiàn)象的態(tài)度和信心。但愿這次表態(tài)能夠扎扎實實落實到行動中，別再給開發(fā)企業(yè)和社會造成又一次“狼來了”的印象，監(jiān)管部門以及一些地方政府依法打擊開發(fā)商囤地行為的軟弱“頑癥”應當徹底糾正。
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