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| 2009-10-22 作者:伍超明 于勇 來源:上海證券報 |
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在刺激政策取向沒有根本性改變的情況下，明年房地產(chǎn)價格仍然會震蕩向上。
房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了上半年火爆行情后，在“金九銀十”的秋天正面臨著一絲絲涼意，出現(xiàn)了價漲量跌現(xiàn)象，前期漲幅過大過快讓需求者進入謹(jǐn)慎觀望狀態(tài)，對后市的判斷也陷入分歧。本人的基本結(jié)論是，未來短期內(nèi)房地產(chǎn)價格大幅下降的可能性很小，仍將震蕩小幅向上，盡管房價已超出許多居住需求者的支付能力。
房地產(chǎn)作為一種較為特殊的資產(chǎn)，一方面具有類似機器設(shè)備等實物資產(chǎn)所具有的使用價值特性，但另一方面又具有實物資產(chǎn)所不具有的價值虛擬化特征。因此，房地產(chǎn)價格的決定因素，一方面取決于房地產(chǎn)在生產(chǎn)和生活中提供使用價值的大小，另一方面與其他資產(chǎn)如股票的決定因素相似，取決于預(yù)期服務(wù)流或預(yù)期現(xiàn)金流、貼現(xiàn)率等。此外，房地產(chǎn)資產(chǎn)與其他資產(chǎn)相比，還有許多不同之處。比如房地產(chǎn)供給的地方性；對外部融資的高依賴性；用于貸款抵押的普遍性；市場價格缺乏透明度；由于計劃與建造的長期性而導(dǎo)致流量供給的時滯性等等。正是由于這些特征，使房地產(chǎn)價格與商業(yè)周期密切關(guān)聯(lián)，同步變動趨勢明顯。
對國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，經(jīng)歷2008年的冬天后，隨著刺激性政策的出臺，2009年房地產(chǎn)企業(yè)庫存快速消化，資金得到回籠，加上在寬松貨幣政策信貸資金的支持，陷入困境的房地產(chǎn)企業(yè)得到重生的機會，企業(yè)利潤快速回升，流動資金充裕，可以說最艱難的時期已經(jīng)成為過去。所以即使今年余下月份銷售量繼續(xù)下降，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況仍然會好于去年，或者說死扛房地產(chǎn)價格的能力大為改觀。
從政府尤其是地方政府層面的財政收支情況來看，保持房地產(chǎn)價格穩(wěn)定是比較理想的一種選擇。為應(yīng)對國際金融危機，中央政府采取的一系列宏觀經(jīng)濟政策，其主要實施者是各級地方政府，而地方政府為了獲得銀行信貸資金支持，組建了3000多家地方政府融資平臺，這些融資平臺以財政收入以及投資項目的收費收入等來償還銀行信貸資金的本息。由于融資平臺投資項目大多是公益性的基礎(chǔ)設(shè)施，所以收費收入占比較少，大部分本息的償還依賴財政收入，而財政收入中的很大一塊來源于出讓土地收入。因此由房地產(chǎn)價格下跌導(dǎo)致土地出讓價格下降，甚至出現(xiàn)土地流標(biāo)的現(xiàn)象，這是地方政府不愿看到的。
從維護金融穩(wěn)定、避免出現(xiàn)大量呆壞賬的角度來看，房地產(chǎn)價格穩(wěn)定也是首選。如果房地產(chǎn)價格大幅下跌，地價可定也會下降，那么地方政府融資平臺的貸款成為呆壞賬的可能性大增，這對我國金融體系穩(wěn)定的維護，保護金融改革成果來說，無疑是一個巨大的挑戰(zhàn)。
從房地產(chǎn)價格的接受能力來看，我國收入差距的不斷拉大為高房價提供了真實有效需求基礎(chǔ)。收入較高的群體能承受較高的房價，在房價上升后，收入較低的群體只能接受抬高的市場價格，與高收入群體無異，但償債能力與高收入群體存在很大差異，后者能很快償還債務(wù)，出售或以現(xiàn)有房產(chǎn)作抵押，繼續(xù)投資新的房產(chǎn)，并在投資中得到投資收益，而低收入群體只能依靠收入和積蓄來償還房貸本息，這樣就出現(xiàn)了收入差距拉大與房價上升的正向循環(huán)，即正反饋機制形成。
從國民經(jīng)濟發(fā)展來看，我國明年的經(jīng)濟增長水平會高于受金融危機影響嚴(yán)重的今年，根據(jù)房地產(chǎn)價格與商業(yè)周期聯(lián)系密切的規(guī)律，房地產(chǎn)價格穩(wěn)步上升的可能性較大。反之，從2009年8月房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中的作用日益提高的角度看，明年的經(jīng)濟增長離不開房地產(chǎn)投資的拉動。
總之，在刺激政策取向沒有根本性改變的情況下，明年房地產(chǎn)價格仍然會震蕩向上。
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