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報(bào)載，上海浦東星河灣樓盤(pán)前不久開(kāi)盤(pán)時(shí)，當(dāng)日銷(xiāo)售超過(guò)40億元，264棟千萬(wàn)級(jí)高檔公寓在幾個(gè)小時(shí)內(nèi)被一搶而空，刷新了世界房地產(chǎn)業(yè)的單日銷(xiāo)售紀(jì)錄。易居中國(guó)的房地產(chǎn)研究院的分析說(shuō)明：這次投資性購(gòu)房的占比估計(jì)在80%以上。
在國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)連續(xù)數(shù)年持續(xù)高漲、大多數(shù)城市工薪階層買(mǎi)不起房的背景下，社會(huì)輿論都在關(guān)注一個(gè)問(wèn)題，即：是什么原因?qū)е轮袊?guó)房?jī)r(jià)堅(jiān)挺？即使在遭遇國(guó)際金融危機(jī)、全球房?jī)r(jià)下跌近40%的情況下，中國(guó)的房產(chǎn)價(jià)格卻仍然在上漲，甚至超過(guò)房?jī)r(jià)頂峰時(shí)期的2007年。通過(guò)該報(bào)道的實(shí)例可以看出，炒房是非常重要的因素之一。
近期國(guó)內(nèi)一些一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)急劇攀升，與炒房有極大關(guān)系。房蟲(chóng)們先是借銀行貸款大批量買(mǎi)房，囤積居奇，待房?jī)r(jià)“炒”高后再拋出，從中牟取暴利。相對(duì)散戶(hù)炒家而言，集團(tuán)炒家最為可怕，如此前屢見(jiàn)報(bào)端的“溫州購(gòu)房團(tuán)”每到一地，必定會(huì)掀起購(gòu)房熱潮，房?jī)r(jià)一路飆升。以商人的精明，善于發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)增值的潛在商機(jī)，所以他們瞄準(zhǔn)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)飛速增長(zhǎng)的沿海城市進(jìn)行炒作，幾乎每到一地都能攻城略地，旗開(kāi)得勝。
他們慣用一種方式，俗稱(chēng)“炒樓花”，即在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)初期支付很少的資金，以?xún)?yōu)惠的價(jià)格預(yù)訂房號(hào)，待開(kāi)盤(pán)后房?jī)r(jià)上漲時(shí)再將房號(hào)轉(zhuǎn)手倒賣(mài)，這是純粹的“空手道”。還有一種零風(fēng)險(xiǎn)的炒樓方式，就是炒家與開(kāi)發(fā)商達(dá)成協(xié)議，簽訂虛假的購(gòu)房合同，以吸引一批跟風(fēng)的普通買(mǎi)家，一旦炒作不順，炒家可以全身引退，而被套牢的則是那些不明真相的跟風(fēng)者。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，至少也可以乘機(jī)搭順風(fēng)車(chē)售出質(zhì)次價(jià)高的房子，何樂(lè)而不為？
然而，在眾多的炒作背后，我們竟然看到了一些政府行為的“影子”：一些地方政府為了抬升本地地價(jià)，不僅默許慫恿炒房活動(dòng)，甚至靠吸引外來(lái)資金炒作當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)。所以地方政府對(duì)于屢創(chuàng)“新高”的房?jī)r(jià)可以說(shuō)是樂(lè)見(jiàn)其成的。
盡管自2005年以來(lái)，在國(guó)家歷次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控當(dāng)中，幾乎都有遏制炒房的政策出臺(tái)，比如提高交易環(huán)節(jié)的稅收比例，比如提高第二套房貸首付比例等等，可結(jié)果是收效甚微，炒房熱度不減反升。究其原因，在于目前房地產(chǎn)政策機(jī)制的利益導(dǎo)向在起作用。本來(lái)，在住房的功能中，居住屬性是第一位的，投資屬性是附屬性質(zhì)，可是在當(dāng)前政策機(jī)制的影響下，房屋的投資屬性要遠(yuǎn)高于居住功能。假若仔細(xì)分析目前中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條的利益機(jī)制來(lái)看，處于利益鏈條頂端的是地方政府和金融部門(mén)，土地出讓金和房貸利息收入使其成為最大受益者；其次是與房產(chǎn)相關(guān)的中介機(jī)構(gòu)和炒房族；最底層的就是居住性購(gòu)房者和租房者。在整個(gè)利益鏈條中，為了保障“頂端”和“中端”的利益，就要千方百計(jì)吸引“底層”進(jìn)入，甚至制造虛假的市場(chǎng)繁榮，以防止價(jià)格下跌。在這樣的利益機(jī)制導(dǎo)向下，國(guó)家遏制炒房的政策必然會(huì)在落實(shí)過(guò)程走樣，比如，國(guó)家前兩年提出要限制超大戶(hù)型，90平方米以下的戶(hù)型要占到70%，可炒房者需要的是高檔豪華住宅，因此，這一政策就很難落實(shí)到位。
從經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展來(lái)看，房產(chǎn)投機(jī)炒作已使相關(guān)城市的商務(wù)成本居高不下，也使城市吸引外來(lái)資金和人才競(jìng)爭(zhēng)力下滑。許多投資者認(rèn)為一些大中城市商務(wù)成本過(guò)高，居于前兩位的構(gòu)成因素就是“土地價(jià)格”和“居住成本”。在一些城市，地方政府片面追求“以地生財(cái)”和開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的過(guò)分投機(jī)形成了合力，在這種形勢(shì)下，不少城市的房?jī)r(jià)虛火越燒越旺，由原來(lái)每平方米兩三千元的價(jià)格，在短短幾年時(shí)間里急劇攀升到兩三萬(wàn)元。在地方財(cái)政增收乏力，行政成本日益增大的情況下，不少地方政府不約而同地將目光盯向土地，甚至直接向國(guó)土管理部門(mén)下達(dá)年度土地出讓指標(biāo)，明確創(chuàng)收任務(wù)。當(dāng)越來(lái)越多的購(gòu)房者面對(duì)高不可攀的房?jī)r(jià)望“房”興嘆時(shí)，一個(gè)“生態(tài)鏈”就顯得十分敏感：政府獲得出讓土地的巨額資金，開(kāi)發(fā)商賺取商品房的超額利潤(rùn)，而購(gòu)房者卻將為此承擔(dān)近似“天文數(shù)字”的高房?jī)r(jià)。而房?jī)r(jià)過(guò)高，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本必然也高，這將不利于吸引人才、招商引資，更使城市中貧困階層、弱勢(shì)群體改善居住條件的愿望成為“水中望月”。 |