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繼日前出臺措施將個人住房買賣營業(yè)稅免稅期從2年調(diào)回5年后，12月14日，國務(wù)院常務(wù)工作會議又提出，當(dāng)前重點是遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。會議提出，要增加普通商品住房的有效供給。適當(dāng)增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。加快普通商品住房建設(shè)。
會議首次提出力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。將保障性住房建設(shè)工作延長，也是此次會議上的一個細(xì)微變化，這些都有穩(wěn)定市場預(yù)期的作用，但對房價的基本走勢是不會有根本性的影響，我國居民住房困難在短時間內(nèi)難以化解。
在目前土地市場買方壟斷的環(huán)境下，尤其是在目前地方政府通過招拍掛這個模式獲得高額的土地出讓金這一掠奪性的財政手段的背景下，房地產(chǎn)市場的畸形發(fā)展很難得到根本糾正。
正是在地方政府的土地財政背景下，推出了一個又一個“地王”。以上海為例，2009年上海前三季度就出現(xiàn)了五大地王，賣地收入超全年目標(biāo)。其中，9月30日，綠地集團(tuán)以72.45億元的價格，再度發(fā)力拿下了位于徐匯龍華路1960號的地塊(龍華地塊)，樓面價達(dá)到了驚人的27231元/平方米。北京也是如此，大龍地產(chǎn)(600159,股吧)以50.5億元拍下位于北京市順義區(qū)天竺開發(fā)區(qū)的一塊住宅用地，樓面地價達(dá)29859元/平方米。
同時，在寬松貨幣政策的推動下，房地產(chǎn)企業(yè)資金相當(dāng)充裕。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示1-11月房地產(chǎn)資金來源達(dá)48170億元；地產(chǎn)資金杠桿率大幅提高，從2008年的2.86倍成本杠桿提高到今年的5倍；而保障性住房完成率低于預(yù)期76.4%。這推動了中國房地產(chǎn)價格環(huán)比持續(xù)上升，新地王不斷涌現(xiàn)。11月中國70個大中城市房價同比上漲5.7%，漲幅比上月高1.8個百分點，創(chuàng)2007年10月以來的新高。
雖然金融危機(jī)給我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來很大的沖擊，但是地方政府的賣地收入?yún)s遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過歷史最好水平，可見土地財政對目前的房地產(chǎn)市場的發(fā)展造成了很大的影響�？梢姰�(dāng)前的各種措施的推出最后都要受到土地財政的根本性的制約，不改變這個局勢，期望通過一些微調(diào)政策來改善我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展是難以想象的。
盡管國家一再強(qiáng)調(diào)要增加普通商品房的供應(yīng)，但是這個效果卻一直受到地方政府的變相抵制。據(jù)統(tǒng)計，今年國內(nèi)前三季度中低價位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)同比大幅減少45%。造成這個尷尬的局面與我國的住房制度的標(biāo)準(zhǔn)落實不一致有著本質(zhì)上的聯(lián)系。按照當(dāng)初的改革要求，我們是要給社會60%以上的居民提供經(jīng)濟(jì)適用房的，然而由于地方把這些拋在一邊，到目前為止經(jīng)濟(jì)適用房成為高收入群體等少部分人的住房標(biāo)準(zhǔn)。大部分的居民無法實現(xiàn)購買經(jīng)濟(jì)適用房。據(jù)中國社會科學(xué)院的2010年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》，85%以上城鎮(zhèn)家庭無能力購買房價高企的住房。
我們看到，盡管此次個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到了5年，但房地產(chǎn)購買和持有的總體稅負(fù)仍然較低，尤其是和投資于實體經(jīng)濟(jì)的稅負(fù)相比。與其他國家相比，中國沒有物業(yè)稅和資本利得稅，租金收入只征收5%的營業(yè)稅(而工資收入最高可被征收45%的所得稅，企業(yè)所得稅率也達(dá)25%)。這樣一種激勵體制會促使居民和中小企業(yè)更偏好對房地產(chǎn)的投資。
因此在目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，這次組合拳對房地產(chǎn)的打壓效果是有限的，它只對短期的投機(jī)行為打擊較大，不改變傳統(tǒng)的招拍掛等制度，不加大對經(jīng)濟(jì)適用房等的供應(yīng)，是無法解決實質(zhì)性問題的。
（作者單位：安邦咨詢） |