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| “地產(chǎn)預(yù)售制”只能走漸進改良途徑 |
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| 2010-03-11 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟報道 |
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兩會期間，多份提案議案建言改革或取消目前房地產(chǎn)預(yù)售制。例如民革中央的提案認(rèn)為，住房預(yù)售制現(xiàn)在已經(jīng)是地產(chǎn)“捆綁”銀行和市場風(fēng)險的制度，臺盟陜西省委主委馬克寧建議取消預(yù)售賣現(xiàn)房，他認(rèn)為預(yù)售制有幾大弊端：信息不透明造成糾紛不斷（例如質(zhì)量問題），誘發(fā)開發(fā)商延期交房、抵押房再預(yù)售，甚至出現(xiàn)“攜款潛逃”等違法行為；推高房價，便于開發(fā)商囤積居奇；降低了開發(fā)商的門檻，使得房地產(chǎn)市場“龍蛇混雜”。但是，支持房地產(chǎn)預(yù)售制的人士表示，如果取消房地產(chǎn)預(yù)售制，很多中小地產(chǎn)商“突然死亡”，造成大量銀行壞帳，并導(dǎo)致房地產(chǎn)供應(yīng)量急劇萎縮，供求失衡加劇房價上漲。
實際上，在2005年就“房地產(chǎn)預(yù)售制存廢問題”全社會展開了激辯。其導(dǎo)火索是央行在該年發(fā)表的《2004年金融地產(chǎn)報告》上指出，“很多市場風(fēng)險和交易問題都源于預(yù)售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實力,可以建議取消現(xiàn)行的預(yù)售制度,改期房銷售為現(xiàn)房銷售”。當(dāng)時相關(guān)部門極力反對，最終“取消房地產(chǎn)預(yù)售制”無疾而終。
為什么央行以及銀監(jiān)會曾經(jīng)對房地產(chǎn)預(yù)售制如此警惕？因為房地產(chǎn)預(yù)售制從某種程度上改變了游戲規(guī)則。地產(chǎn)商開發(fā)過程中是要有自由資金做“沉淀”的，這意味著風(fēng)險共擔(dān)，例如銀監(jiān)會要求是35%。但是房地產(chǎn)預(yù)售制改變了這一切，即地產(chǎn)商的自籌資金也可以通過購買者的儲蓄或者購買者的銀行按揭貸款來獲得，地產(chǎn)商的自有資金比重越來越小了，“空手套白狼”的運作越來越容易。這是提高地產(chǎn)商的“金融杠桿率”行為（再加上地產(chǎn)商對建筑商“墊款機制”的利用，地產(chǎn)商的金融杠桿率越來越大），也是將風(fēng)險完全轉(zhuǎn)嫁給銀行（以及購房者）的行為。
主流的見解認(rèn)為，地產(chǎn)商金融杠桿率的奇高和“空手套白狼”的可行造就了地產(chǎn)商門檻很低，“龍蛇混雜”。但疑惑的是，既然市場主體很多，應(yīng)當(dāng)有競爭性的市場價格出現(xiàn)，但實際上房價很難下降，相反卻容易“串謀上升”，于是分析人士只得歸因中國人對住房的需求太“旺盛”。其實，無論是“龍”還是“蛇”雖然眾多，但都具有壟斷性的，因為他們背后的地方政府對土地是高度壟斷的。從整體上看，地方政府多而分散，房地產(chǎn)沒有太大的集中度。但每一家地產(chǎn)商都需要獲得地方政府的認(rèn)可，才能“拿到”土地，所以從每一個“點”上的區(qū)域市場看，他們又是壟斷性的。于是，房地產(chǎn)預(yù)售制和地方政府對土地的“壟斷”結(jié)合在一起，其本質(zhì)是將“風(fēng)險”丟給銀行體系。
所以，取消房地產(chǎn)預(yù)售制是異常艱難的，也是不現(xiàn)實的。其改進的重點只能放在將預(yù)售制變成一種“地產(chǎn)資格審查制”，擁有優(yōu)質(zhì)資格的地產(chǎn)商才獲得預(yù)售權(quán)；或者效仿“香港經(jīng)驗”，將預(yù)售方式和預(yù)售合同多樣化，例如預(yù)售資金不是一次性給付地產(chǎn)商，購房者可以多次預(yù)防，加強對住房建設(shè)進度的“掌控權(quán)”；或者建立所謂的“預(yù)售金專項監(jiān)管體制”，地方政府下屬部分作為監(jiān)管者是不恰當(dāng)?shù)�，可以讓某家非地產(chǎn)商“主銀行”的銀行（或者擔(dān)保公司）來擔(dān)任，它對預(yù)售資金進行管理，防止地產(chǎn)商“卷款而逃”，若如此則承擔(dān)賠償功能。總之，房地產(chǎn)預(yù)售制是房地產(chǎn)杠桿率的一個重要組成部分，它是最核心的利益所在，它具有強大的生存能力。
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