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據(jù)媒體報(bào)道，江蘇淮安推出“共有產(chǎn)權(quán)”住房模式引起了全國(guó)關(guān)注，政府出50%或者30%和你湊份子，并按出資比例擁有對(duì)應(yīng)的產(chǎn)權(quán)，5至8年之后，你只要將政府出的那筆錢還了，房子就全歸自己了，在國(guó)務(wù)院發(fā)展研討中心組織的研討會(huì)上，有專家提出值得向全國(guó)推廣。
共有產(chǎn)權(quán)房制度在我國(guó)可能還是一個(gè)新鮮事物，但在英國(guó)卻已是一個(gè)成熟的事物了。為了幫助家庭困難群體實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的夢(mèng)想，英國(guó)政府于2005年推出了“新居者有其屋計(jì)劃”，其方式就是先購買部分產(chǎn)權(quán)，然后逐步購買完全產(chǎn)權(quán)。英國(guó)的成功實(shí)踐，讓共有產(chǎn)權(quán)房制度在世界范圍內(nèi)具有了一定的吸引力。2009年3月6日，美國(guó)政府正式宣布啟動(dòng)名為“居者有其屋”的第二代房屋援助計(jì)劃，目標(biāo)是通過共有產(chǎn)權(quán)房制度讓900萬家庭圓夢(mèng)。
細(xì)細(xì)比較我國(guó)江蘇淮安和英國(guó)的做法，照顧弱勢(shì)群體、共有產(chǎn)權(quán)是相同之處，但也有一些不同的地方。我認(rèn)為，這些不同之處，正是我們需要向英國(guó)學(xué)習(xí)和借鑒的地方。
首先，在購房者首期可以購買的產(chǎn)權(quán)比例上，英國(guó)比我國(guó)江蘇淮安更加靈活。江蘇淮安購房者首期享有的產(chǎn)權(quán)只有50%或者70%兩個(gè)比例。英國(guó)開始推行時(shí)，購房者享有的產(chǎn)權(quán)可以在25%、50%或75%三個(gè)比例中選擇，但后來，變得更加靈活了，購房者可以在25%~75%之間自主確定比例。
其次，在購房者完全享有產(chǎn)權(quán)之前，在如何對(duì)待政府的產(chǎn)權(quán)上，英國(guó)和江蘇淮安有很大的不同。在江蘇淮安，購房者只需5年后還清政府的部分款項(xiàng)即可，其間不需支付任何成本，5年后如果不能購得完全產(chǎn)權(quán)，則可以申請(qǐng)延長(zhǎng)3年，而這三年需要支付利息。8年之后仍無法購得完全產(chǎn)權(quán)，政府就白送給他住。而在英國(guó)，購房者獲得完全產(chǎn)權(quán)沒有具體的時(shí)間限制，但在購得完全產(chǎn)權(quán)之前，政府會(huì)向購房者收取共有產(chǎn)權(quán)部分的租金，從而有效提高了公共資源的使用效率，也提高了購房者購得完全產(chǎn)權(quán)的積極性。
第三，在可以購房的范圍方面，江蘇淮安只能買政府指定小區(qū)；而在英國(guó)卻沒有具體范圍的限制，購房者如果購買的是非政府指定小區(qū)，只需向共有產(chǎn)權(quán)房制度的實(shí)際操作者——“住房協(xié)會(huì)”申請(qǐng)即可。
第四，在共有產(chǎn)權(quán)房的處理方面，中國(guó)江蘇淮安和英國(guó)也存在一些差別。從新聞來看，江蘇淮安的共有產(chǎn)權(quán)房在購房者完全購得產(chǎn)權(quán)之前，似乎是只能住，或允許賣，而不允許出租。而在英國(guó)，不僅允許賣，且只要購房者在征得“住房協(xié)會(huì)”以及提供貸款機(jī)構(gòu)的同意后，可將住房全部甚至部分出租給他人，只不過出租的價(jià)格必須是市場(chǎng)價(jià)，出租的收益需要按照享有的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。在購房者取得完全產(chǎn)權(quán)之前，也可以出售房屋，只不過政府有優(yōu)先購買權(quán)，必須按照市場(chǎng)價(jià)出售，出售的收益也須按照享有的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。
第五，關(guān)于房屋的維修義務(wù)方面，江蘇淮安似乎沒有規(guī)定，但英國(guó)有明確規(guī)定，不論購房人擁有房屋多大比例的產(chǎn)權(quán)，房屋的一切維修費(fèi)用均由購房人承擔(dān)。其中，房屋內(nèi)部的維修由購房人自己委托專業(yè)機(jī)構(gòu)來進(jìn)行，費(fèi)用個(gè)人承擔(dān)。房屋的公共部分可由住房協(xié)會(huì)來維修，也可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)來維修，但費(fèi)用要最后分?jǐn)偨o每個(gè)購房人家庭。
第六，政府享有產(chǎn)權(quán)部分的資金運(yùn)作方面，江蘇淮安是從土地出讓金中拿出一部分來實(shí)施，而英國(guó)是專款專用，在政府撥付一定啟動(dòng)款項(xiàng)后，由住房協(xié)會(huì)按照基金的形式來運(yùn)作，從而保證這一筆賬始終清楚，也保證了基金的保值增值。
共有產(chǎn)權(quán)房制度，作為我國(guó)保障性住房建設(shè)的新探索，要能夠穩(wěn)步地走下去，能夠在全國(guó)推廣，細(xì)節(jié)的注意是必需的，而英國(guó)先行的經(jīng)驗(yàn)也許可以為我們提供一些借鑒。 |