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截至3月23日，滬深兩市共有67家房企發(fā)布年報(bào)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)接近300億元,較2008年同期增長(zhǎng)了七成左右。與此同時(shí)，這些公司負(fù)債總額卻超過(guò)5100億元，有56家公司債務(wù)總額明顯增加，有32家資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上。
上述數(shù)據(jù)表明，2009年是房地產(chǎn)上市公司大舉借債、大力擴(kuò)張、大筆賺錢的一年，經(jīng)歷了2008年的痛楚、擔(dān)憂之后，開(kāi)發(fā)商的好日子重新回來(lái)，又開(kāi)始了“大口吃肉、大碗喝酒”的快意生活。
從很大程度上講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)，就是一個(gè)玩錢的行業(yè)。而中國(guó)絕大部分的開(kāi)發(fā)商，自有資金并不雄厚，多數(shù)靠銀行借款過(guò)日子。即便有些大型房企并不差錢，但在高價(jià)圈地、高速擴(kuò)張的“軍備競(jìng)賽”過(guò)程中，錢永遠(yuǎn)都不夠花，通過(guò)高負(fù)債，借力高資金杠桿率，幾乎成為國(guó)內(nèi)房企的不二選擇。
近幾年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)一而再、再而三地教育開(kāi)發(fā)商，“人有多大膽，地有多大產(chǎn)”。且不說(shuō)2003年到2007年全國(guó)樓市的持續(xù)上升期，但言2008年在國(guó)際金融危機(jī)與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行的雙重壓制下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了近十年來(lái)罕見(jiàn)的低迷，此時(shí)以萬(wàn)科為代表的謹(jǐn)慎派房企，紛紛降低負(fù)債率，增加現(xiàn)金流，以準(zhǔn)備“過(guò)冬”，而以保利為代表的央企，卻不斷融資，提速擴(kuò)張，在全國(guó)諸多城市高調(diào)拿地。
后來(lái)的事實(shí)大家都已清楚。保利的逆勢(shì)擴(kuò)張，獲得了大量的低價(jià)土地，儲(chǔ)備了豐富的優(yōu)質(zhì)地塊，從而在2009年樓市回暖之后，在項(xiàng)目開(kāi)工量和銷售量上異軍突起，年度業(yè)績(jī)和利潤(rùn)增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)萬(wàn)科等理性房企。另外還有一個(gè)典型案例，2008年下半年銷售遇滯之后，綠城并未像很多上市公司那樣對(duì)樓盤進(jìn)行降價(jià)促銷，反倒是以較高代價(jià)在境外融資，結(jié)果同樣證明2009年綠城的房源充足，賣出了好價(jià)錢，同時(shí)也激勵(lì)著宋衛(wèi)平高調(diào)拿地。于是乎，綠城和保利一道，成為中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)老大寶座的有力競(jìng)爭(zhēng)者。
從我國(guó)城市化進(jìn)程、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形勢(shì)、人均收入增長(zhǎng)、人口結(jié)構(gòu)上考量，理性人士都無(wú)法否認(rèn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還有十幾年快速發(fā)展期，所以前些時(shí)候，連住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)都表態(tài)：我國(guó)住房?jī)r(jià)格還會(huì)再漲20年。在此條件下，開(kāi)發(fā)商的好日子似乎還長(zhǎng)。
然而，從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于準(zhǔn)資產(chǎn)市場(chǎng)，而任何資產(chǎn)價(jià)格，從來(lái)沒(méi)有一漲十幾年而不會(huì)下跌的情況。2008年8月至2009年2月，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)曾出現(xiàn)過(guò)半年的下跌。但相對(duì)于2007年和2009年房?jī)r(jià)漲幅，上述下跌基本上可以忽略不計(jì)。
就今年的短期而言，樓市調(diào)整、房?jī)r(jià)下跌，已成為大概率的事件。自去年12月開(kāi)始的房地產(chǎn)緊縮式調(diào)控，已使今年一季度全國(guó)樓市再次體驗(yàn)了什么叫低迷。按此推理，隨著市場(chǎng)的降溫，2008年下半年那種讓房企資金緊張、甚至是潘石屹喊出“房企百日劇變”的情形，會(huì)否發(fā)生，已經(jīng)再次成為懸在諸多開(kāi)發(fā)商、尤其是高負(fù)債率房企頭上的“達(dá)摩克利斯之劍”。
都知道央企不差錢，所以3月16日，兩會(huì)剛一結(jié)束，北京便有三塊“地王”花落央企，但近日“78家央企被令退出房地產(chǎn)業(yè)”的緊張局勢(shì)，讓房企深切感受到此番調(diào)控，并非玩虛的。另外，國(guó)土資源部一再表態(tài)整治土地市場(chǎng)的亂象，甚至上海市將土地出讓金的全部繳納時(shí)間進(jìn)一步壓縮到一個(gè)月內(nèi)，已使去年第四季度以來(lái)大手筆圈地的開(kāi)發(fā)商感到資金也有些不順手了。
香港地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，比大陸要成熟很多，一批香港地產(chǎn)商可謂經(jīng)歷過(guò)七八個(gè)上上下下的房地產(chǎn)市場(chǎng)周期，所以絕大多數(shù)港資地產(chǎn)巨頭，都把資產(chǎn)負(fù)債率控制在50%以下，低至30%左右的絕非少數(shù)。皆因他們知道市場(chǎng)下跌時(shí)現(xiàn)金流的重要性，若當(dāng)前大陸開(kāi)發(fā)商動(dòng)輒70%～80%的高負(fù)債率，遇到香港1997-2003年樓市危機(jī)，把小命丟掉，絕對(duì)是大概率的事。
去年下半年全國(guó)地價(jià)飆升、地王頻出之際，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中，也有個(gè)別憂心忡忡的地產(chǎn)商人，比如王石、潘石屹、易小迪等，而他們的共同特征是，都經(jīng)歷過(guò)1993-1994年海南地產(chǎn)泡沫的破滅，以及1998-1999年的樓市冬天。2010年，中國(guó)樓市注定是調(diào)整的一年，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，2009年的高利潤(rùn)不再，而2009年留下來(lái)的高負(fù)債，卻是塊“難啃的骨頭”。明智者，當(dāng)思降價(jià)促銷，回籠資金頂要緊。 |