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高房價、房價上漲過快正在明顯地扭曲經(jīng)濟(jì)社會結(jié)構(gòu)----既影響老百姓住房這一最大的民生問題的解決，又嚴(yán)重威脅到中國的長期可持續(xù)發(fā)展。這次房地產(chǎn)新政與前三輪房地產(chǎn)調(diào)控的一個最大不同點(diǎn)在于抓住了房地產(chǎn)問題的本質(zhì)，即推動此輪房價暴漲的根本原因是住房的投資性需求比重過高及信貸過多，調(diào)控政策重在抑制不合理的投資需求，并從政府責(zé)任入手，應(yīng)能取得顯著效果。
住房銷售量的50% 在10%最高收入者手中
房價長期持續(xù)過快增長是住房的投資性需求比重過高及信貸過多聯(lián)手推動的結(jié)果。因此要想抑制房價必須抑制投資性需求。近階段的住房消費(fèi)主要是靠投資驅(qū)動，而不是消費(fèi)驅(qū)動，住房消費(fèi)存在嚴(yán)重的“投資化”傾向。通過對國家統(tǒng)計(jì)局的《中國城市（鎮(zhèn)）生活與價格年鑒》分析，我們發(fā)現(xiàn)了以下驚人的數(shù)據(jù)：2003年以后，住房需求（銷售量）的50%左右被10%的最高收入戶購買，這些最高收入戶不存在住房不足的問題，因此是一種純粹投資或投機(jī)行為，20%以上高收入戶購買住房占比達(dá)近2/3，就10%的高收入家庭來講，大多數(shù)也不存在住房不足的問題，因此，我國的住房市場投資或投機(jī)需求占比超過了50%，這是一個世界上極少見的投機(jī)主導(dǎo)的住房市場。中等收入以下的60%家庭購房占比僅占15%左右，高房價使一般的居民被排斥在商品房市場之外，如此發(fā)展下去，通過商品房來解決大多數(shù)住房問題幾乎是不可能的。商品房的消費(fèi)屬性已居次要位置，讓位于投資屬性，這明顯違背了房改及發(fā)展住房市場的初衷。房子不是用來住，而是用來投機(jī)炒作，這是我國住房市場的最大問題。
過量信貸推高房價
2009年下半年以來的房價暴漲是信貸過多而引起的住房投資性需求的貪婪釋放。2009年我國新增信貸規(guī)模達(dá)9.6萬億元，相當(dāng)于過去2、3年的新增量，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過GDP增長8%對信貸的需求。2001年至2008年8年間我國新增信貸20萬億元，同期新增GDP也是20萬億元（名義值），即1個信貸換1個GDP，2009年我國僅新增GDP2.1萬億元，即4至5個信貸換1個GDP，信貸的效率很低，或者講貨幣和信貸投放嚴(yán)重偏多。多出的貨幣和信貸絕大部分都流入房地產(chǎn)市場。
根據(jù)我2007年對流動性過剩問題的研究，在中國居民的投資或投機(jī)行為中，對房地產(chǎn)有93%的偏好，對股市和其他投資的偏好僅7%，因此，貨幣供應(yīng)量和信貸投放過多，主要是被房地產(chǎn)所吸收，而不是導(dǎo)致通貨膨脹的上升。我們估計(jì)2009年信貸過剩大致4萬億元，其中大多數(shù)都是流向房市，這才是今年房價驚天大反轉(zhuǎn)的根本原因。去年我到各地了解到，一些大企業(yè)并不缺乏資金，各種原因使他們接受貸款，結(jié)果是今天接受大筆貸款，明天就將這些資金委托相關(guān)金融機(jī)構(gòu)（通常可能是委托剛給其貸款的銀行）投資理財(cái)，也有一些企業(yè)直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場，炒地炒房生財(cái)，大量的地王改換成國有大企業(yè)也就不足為怪。
壓縮信貸增量 高房價不治自愈
這次新政把抑制投資性住房需求放在首位，切中了要害，我們估計(jì)將會取得以下明顯效果：對投資性住房采取較嚴(yán)厲的信貸緊縮政策，將明顯地增加投資者成本、減少投資收益，抑制住房投資需求；更為重要的影響是由于這次中央調(diào)控的決心很大，如不見成效，將會繼續(xù)加大力度，直到顯見成效，因此，會顯著地改變住房投資的收益預(yù)期，使短炒的投機(jī)客加速退出市場，從而加速市場調(diào)整。同時，房地產(chǎn)商的投資投機(jī)預(yù)期也會相應(yīng)改變。
為了使此次房地產(chǎn)新政取得更好效果，我建議要繼續(xù)適度壓縮信貸新增量。今年計(jì)劃的信貸新增量仍然偏多，如果今年GDP增長10%，再加上4%的GDP縮減指數(shù)，那么今年GDP總量將是38.3萬億元，新增GDP4.8萬億元，對應(yīng)的供給6萬億足夠了，因此，可對預(yù)定的信貸計(jì)劃進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，否則會減弱調(diào)控成效。 |