|
似乎也再沒有比這三個簡單的字，“房地產(chǎn)”，更令人困惑的詞匯了。它既寄托了復(fù)雜的情感，也包含著紛繁的認(rèn)識。它既困惑著普通百姓，也困惑著政策制定者，而且也讓人難以看到這種困惑何時才能終結(jié)。
簡單地梳理一下，房地產(chǎn)所引發(fā)的困惑主要體現(xiàn)為：
第一，房地產(chǎn)的泡沫何時破滅。持破滅說的人認(rèn)為房地產(chǎn)價格的快速上升是由于流動性過于寬松所致。隨著政策的收緊，房價就要下跌，泡沫便會破滅。也有人則認(rèn)為泡沫三五年之內(nèi)不會破滅，理由是中國的人口結(jié)構(gòu)的拐點和中國城市化過程的結(jié)束幾年之內(nèi)還難以到來，支持房價上漲的基本面短期內(nèi)不會發(fā)生轉(zhuǎn)折，所以即使房價跌下來了，還將會漲上去，從而每次下跌都將是購買的機會。
第二，政府是否真的愿意打壓房地產(chǎn)市場。因為，房地產(chǎn)既是當(dāng)前中國經(jīng)濟主要的構(gòu)成部分，也是拉動中國經(jīng)濟增長的重要引擎。對房地產(chǎn)市場的緊縮性調(diào)控必然也將會引發(fā)對未來經(jīng)濟走勢的擔(dān)憂。因此，市場普遍有一種僥幸的心理，認(rèn)為政府不一定有決心調(diào)控。
第三，在調(diào)控房地產(chǎn)方面，政策是否真實有效。尤其是土地財政造成了地方政府和中央政府利益導(dǎo)向不一致，因此，調(diào)控政策能否被完全貫徹，并產(chǎn)生實際效果也困惑著市場。
第四，房地產(chǎn)部門的迅速持續(xù)膨脹將導(dǎo)致經(jīng)濟資源的不合理配置，從而可能妨礙中國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，削弱中國經(jīng)濟持續(xù)增長的動力，導(dǎo)致中國經(jīng)濟的長久衰退，這則是一個更深層次的困惑。
要廓清眼前之惑，首先要正確地認(rèn)識和理解短期和長期的區(qū)別。區(qū)分清楚短期和長期是認(rèn)識經(jīng)濟問題，尤其是指導(dǎo)經(jīng)濟政策實踐的出發(fā)點。各種宏觀調(diào)控政策，如貨幣政策、財政政策主要針對的是經(jīng)濟的短期波動，而要促進長期的經(jīng)濟增長可能更需要從結(jié)構(gòu)調(diào)整、制度改革甚至文化改造去考慮。對房地產(chǎn)問題的認(rèn)識也首先要明確哪些問題是短期的，哪些問題是長期的，當(dāng)前的主要問題是短期因素多一些還是長期因素多一些。
過去10年中國的房價平均來看是持續(xù)上漲的，房地產(chǎn)部門也是持續(xù)擴張的，這是由中國的人口結(jié)構(gòu)和城市化過程所決定的，這種擴張實際上就是中國的經(jīng)濟增長本身，也是一個長期問題。但是2009年以來全國房價平均40%左右的上漲則主要源于2009年以來信貸的過快增長。它所反映的不是中國的經(jīng)濟成長，而是一個貨幣現(xiàn)象。即使有基本面因素的長期支撐，但隨著貨幣因素的退潮，泡沫也終將會破滅。當(dāng)前針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控也許可以暫時抑制房價的上漲，但是在加息沒有啟動、貨幣沒有真正收緊之前，泡沫也許將以別的形式，甚或在別的載體上表現(xiàn)出來。
目前一線城市以及中心城市房價相比其他城市上漲更快，
這個結(jié)構(gòu)差異問題也需要理清短期因素和長期因素。例如，去年以來房價普漲首要的原因當(dāng)然是貨幣過快增長這一短期因素。但一線城市房價加速上漲，連創(chuàng)新高，以至于北京、上海等城市的房價可以傲視紐約、東京，
則體現(xiàn)了中國方方面面的結(jié)構(gòu)性問題。如收入分配在不同階層間的不平等，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，各類資源分布的不平衡等等。比如北京、上海的房價之所以高，就是因為它還包含著享受更好的基礎(chǔ)設(shè)施，更好的職業(yè)發(fā)展機會，甚至下一代接受更好的教育的機會。這些收益理所當(dāng)然的都要體現(xiàn)在房價之中。因此緩解房價的這種結(jié)構(gòu)性差異雖可以采用抑制具體城市投機需求甚至剛性需求等短期措施，但真正有效的解決可能只有等到長期的結(jié)構(gòu)問題有所緩解之后才能實現(xiàn)，因為支撐一線城市房價上漲更快的可能還是長期因素。
房地產(chǎn)之惑，千頭萬緒，但首先要把短期的歸短期，長期的歸長期，才可能稍有清醒。 |