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為了遏制樓價的不合理上漲，今年以來，國家連續(xù)出臺了一系列樓市調(diào)控政策。伴隨著這些政策的出臺，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷波動的同時，也難免撲朔迷離，尤其是首付提高、利息增加、貸不出款等三個最根本的問題，不可避免地會在房屋買賣合同的履行中引發(fā)爭執(zhí)。那么，在樓市新政的背景下，應該如何應對樓市糾紛呢？
無力履行能否解除合同
2010年3月8日，平時并不是很富裕的姚芳決定購買一套價格百萬的房屋。與房地產(chǎn)商簽訂購房合同時，不但已是傾其所有，而且借遍了親朋好友，才算湊夠了20萬元首付款及稅費。可不到半個月，姚芳便接到房地產(chǎn)商通知：根據(jù)新政，首付應不低于30%，即最少應補交10萬元，同時貸款利率也將提高。這對經(jīng)濟承受能力已達極限的姚芳來說，不僅根本不可能承受，而且將導致日后生活嚴重困難。姚芳為此想到只有解除合同。
【點評】通常情況下，如果適當增加貸款首付、提高利率，買方仍有條件繼續(xù)履行合同，是不得解除合同的。但《合同法》第九十四條規(guī)定：因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的，當事人可以解除合同。不可抗力是指不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況。樓市新政帶來的交易風險，不屬于一般性的商業(yè)風險，對于購銷雙方來說，都因沒有商量余地而必須接受，無條件執(zhí)行。但如果只讓買方承擔首付提高、利息增加后果，并非公平。本案也不例外。更何況，費用的增加不僅使姚芳無法正常生活，而且也因無法履行而不能實現(xiàn)合同目的，故其可提出解除合同。
購房者能否收回預付款
2010年3月12日，張虹以《意向性購房合同書》形式，向房地產(chǎn)商訂購了一套總價120萬元的套房。根據(jù)房地產(chǎn)商的要求，也為體現(xiàn)自己的購房誠意，張虹當即向房地產(chǎn)商交付了20萬元的預付款，但雙方當時并沒有約定何時簽訂購房合同。4月6日，張虹根據(jù)房地產(chǎn)商的電話通知要求，前去簽訂正式購房合同時，被房地產(chǎn)商告知，根據(jù)樓市新政，應增加首付及房貸利息。張虹一番考慮之后，表示不購房了并要求房地產(chǎn)商退回預付款。
【點評】預付款是指在合同成立后，一方當事人預先向?qū)Ψ街Ц兜牟糠纸疱X。它只是一種支付手段，其目的是作為合同履行的誠意，解決合同一方周轉(zhuǎn)資金短缺，并不具有擔保性質(zhì)。該款能否退回，要看合同的約定。有約定按約定執(zhí)行；沒有約定的，則按照有關規(guī)定執(zhí)行。對此，建設部發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定：“符合商品房銷售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款。當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用�！�
退房能否索要已交定金
2010年3月18日，秦璐與房地產(chǎn)商就一套價格為120萬元的房屋簽訂了認購書。根據(jù)認購書的約定，秦璐交付了23萬元定金，并由房地產(chǎn)商出具了收據(jù)。4月8日，秦璐從有關樓市新政中得知，已無法貸出80%的按揭房款，加之貸款利率上提，房地產(chǎn)商也明確要求至少必須交30%的首付，遂不想履行合同，并要房地產(chǎn)商退回定金。房地產(chǎn)商則以《合同法》第一百一十五條已明確規(guī)定，給付定的一方不履行合同時，無權要求返還定金為由拒絕。
【點評】能否退回定金，得看合同是否約定“貸不到款或不足，必須自籌資金補足�！比绻�，購房人必須履約合同；如果沒有，則因樓市新政引發(fā)的房貸變更屬不可歸責于當事人的事由，也就應按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條之規(guī)定處理，即：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人�！�
能否要求開發(fā)商承擔差價
2010年1月3日，趙婷在商談購買一套出價為98萬元的三居室套房時，就曾風聞房價可能會在近期下跌。鑒于多年在外打工的兒子、兒媳回家過年急需用房，加之樓房銷售人員拍著胸脯表示房價下跌之說純屬謠傳，即使有新的政策出臺，也只是限制不得漲價，而不是降價，于是便放心地買了下來。誰知，僅僅過去兩個多月，因樓市新政的紛紛出臺，同類房的價格便直降了21萬元。心里極不平衡的趙婷遂要求房地產(chǎn)商退回差價。
【點評】趙婷不能要求房地產(chǎn)商退回差價。一方面，樓房銷售人員的說辭只是對市場前景的預測，并不屬于要約。另一方面，該預測的內(nèi)容并未寫入合同并成為合同的風險條款。而《合同法》第四十四條、第六十條已分別規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效�！薄爱斒氯藨敯凑占s定全面履行自己的義務。”故在合同已經(jīng)生效并實際履行的情況下，即使房價猛跌的，趙婷的此項權利自然也不復存在。當然，如果購房者和房地產(chǎn)商在簽訂購房合同時，已在合同中明確，如果日后房價下跌，房地產(chǎn)商應補償全部房屋差價，則購房者有權依約向房地產(chǎn)商主張房屋差價損失。
(文中當事人均為化名) |