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單純就國(guó)發(fā)10號(hào)文件字面上的要求而言，此輪樓市調(diào)控3個(gè)多月，正如中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)朱中一所說(shuō)，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目標(biāo)已基本實(shí)現(xiàn)。國(guó)務(wù)院文件沒(méi)有明確提出，調(diào)控必須令房?jī)r(jià)下降，更沒(méi)說(shuō)要下降多少。
我看到媒體后來(lái)采訪(fǎng)朱中一，他還是堅(jiān)持不宜出臺(tái)新的樓市調(diào)控政策。很多網(wǎng)友罵他，質(zhì)疑他究竟是代表誰(shuí)說(shuō)話(huà)。這真是冤枉了朱副會(huì)長(zhǎng)。他是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的副會(huì)長(zhǎng)，不是房奴協(xié)會(huì)、也不是無(wú)房者協(xié)會(huì)的副會(huì)長(zhǎng)，他當(dāng)然要為其協(xié)會(huì)所組合的企業(yè)利益說(shuō)話(huà)。
不過(guò)，決策部門(mén)顯然沒(méi)有接受朱中一的建議。據(jù)說(shuō)北京市正在制定《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，這對(duì)于資金已全面收緊的地產(chǎn)商，無(wú)異于雪上加霜。我也注意到，朱副會(huì)長(zhǎng)更正說(shuō)，媒體誤解了他的意思，他本意是要讓原有調(diào)控政策落地，調(diào)控不能放松。
雖然我不同意朱副會(huì)長(zhǎng)立論的理由和依據(jù)，但我也認(rèn)為，與出臺(tái)更多的調(diào)控政策相比，貫徹實(shí)施既有的調(diào)控政策更為重要，能?chē)?yán)格貫徹實(shí)施國(guó)發(fā)10號(hào)文件就很好了。
當(dāng)前最主要的還是貫徹以嚴(yán)格限制二三套房貸款為核心的信貸控制政策以及加大土地供應(yīng)的政策、土地增值稅清算的政策等。
地方政府最有作為的是土地供應(yīng)政策。但現(xiàn)在許多地方政府紛紛捂緊了土地口袋，惜售。因?yàn)榈貎r(jià)確實(shí)在下跌，敢出手的地產(chǎn)商也不多。我勸這些地方還是看得長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)，即使地價(jià)一降再降也要堅(jiān)決完成土地供應(yīng)計(jì)劃，否則2011年以后由于供求緊張給房?jī)r(jià)傳導(dǎo)的壓力更大，那時(shí)的市長(zhǎng)會(huì)更被動(dòng)。同時(shí)我也要?jiǎng)褓Y金尚有余力的地產(chǎn)商，要趁低點(diǎn)多拿點(diǎn)土地。聰明的地產(chǎn)商，總是比別人快半拍。
我最看不懂的是土地增值稅清算效應(yīng)。國(guó)稅總局6月3日發(fā)出通知，土地增值稅東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。而此前預(yù)征率普遍僅為1%，包括萬(wàn)科(000002,股吧)等上市公司均據(jù)此計(jì)提。但奇怪的是，房地產(chǎn)上市公司并未對(duì)此作出強(qiáng)烈反應(yīng)，中報(bào)也鮮有提及。此項(xiàng)調(diào)控措施對(duì)它們失效？
目前來(lái)看，信貸控制政策做得還不錯(cuò)。京滬深杭各大商業(yè)銀行停止發(fā)放第三套住房貸款的消息傳出那天，我問(wèn)同事：國(guó)務(wù)院10號(hào)文件不是早已規(guī)定了么？同事說(shuō)：文件說(shuō)的是“可”，而非“必須”。銀監(jiān)會(huì)現(xiàn)在口頭通知這四個(gè)城市將“可”變成“必須”。也許還不晚。
幸好銀行今年已部署全面控制信貸流入樓市。2008年以來(lái)尤其是2009年，已有天量資金潛入房地產(chǎn)。公開(kāi)數(shù)據(jù)是，2009年新增信貸9.59萬(wàn)億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房消費(fèi)貸款1.98萬(wàn)億元，占20.9%。而主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家估計(jì)，4萬(wàn)億政府投資中相當(dāng)一部分也流入了房地產(chǎn)。更別提巨額而分散的民間資金了。銀行信貸、政府投資、民間資金（包括大量灰色資金），倘若縱容這三股資金在樓市里騰涌，它們足以將現(xiàn)在的房?jī)r(jià)再翻個(gè)個(gè)兒。
房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)整了這些資金的預(yù)期，但這并不等于它們就消失了，正如調(diào)控未能消滅住房剛性需求一樣。一旦嗅到機(jī)會(huì)，這些潛伏的海量資金就會(huì)立刻卷土重來(lái)，推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲——什么樣的機(jī)會(huì)？調(diào)控放松的時(shí)候。所以，樓市調(diào)控絕不可放松，如果要加一個(gè)時(shí)間，那就是3年（本屆政府任期內(nèi)）。
地方政府理應(yīng)體會(huì)中央政府調(diào)控樓市的良苦用心。舉個(gè)例子，調(diào)控以后，地價(jià)下跌，而各地建設(shè)保障房的任務(wù)又很繁重，地方政府都喊沒(méi)錢(qián)。情急之下，主管部門(mén)甚至不惜違法，允許全國(guó)28個(gè)城市動(dòng)用住房公積金來(lái)建保障房。為什么說(shuō)它違法？因?yàn)椤蹲》抗e金管理?xiàng)l例》只允許將公積金增值收益用于“建設(shè)城市廉租住房的補(bǔ)充資金”，將廉租住房的適用范圍擴(kuò)大為保障房，明顯違法。
如果說(shuō)調(diào)控一放松，房?jī)r(jià)就反彈，那么2012年后呢，總不能永遠(yuǎn)調(diào)控吧？樓市政策大都是一年一變，2012年以后的事到時(shí)再說(shuō)了。 |