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2006年是我國(guó)宏觀調(diào)控中控制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一年，國(guó)務(wù)院和有關(guān)部委出臺(tái)了多項(xiàng)相關(guān)政策。房?jī)r(jià)漲幅比上年回落2.1個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)控初見(jiàn)成效。但是，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.5%，有些城市房?jī)r(jià)的漲幅仍然很大。怎樣看待房?jī)r(jià)上漲，究竟怎樣才能穩(wěn)住，甚至可以降低房?jī)r(jià)，需要從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度進(jìn)行冷靜并正確的思考。
需求、供給與成本對(duì)住宅價(jià)格上漲的綜合推動(dòng)
從對(duì)住宅的需求看，中國(guó)剛剛進(jìn)入城市化的加速階段，到2020年，可能有60—65%的鄉(xiāng)村居民變?yōu)槌鞘芯用�，未�?lái)15年將會(huì)有4億人口進(jìn)城；而從人民群眾的消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化來(lái)看，即便城市的居民，其收入提高后進(jìn)一步改善居住條件的支出彈性較大，這里還包括新增城市人口和家庭小型化所需要的住宅；而較為特殊的是，中國(guó)一個(gè)國(guó)度中有13億人口，加上對(duì)外開(kāi)放，一些大都市和沿海城市，住宅需求更多地來(lái)自于全國(guó)，甚至國(guó)外的購(gòu)買(mǎi)力。我覺(jué)得，中國(guó)在2025年以前，強(qiáng)勁的住宅需求可能不會(huì)疲軟。
而從住宅的供給看，住宅要建設(shè)在土地上，中國(guó)人多地少，土地的稀缺性使其價(jià)格將不斷地上升，而土地價(jià)格的上升，必然地要攤?cè)虢ㄔO(shè)的房屋之中。從目前土地市場(chǎng)的格局來(lái)看，有三個(gè)土地必然漲價(jià)的特點(diǎn)：一是土地的供應(yīng)者只有一個(gè)政府，即土地的供給是寡頭壟斷，只我一家，別無(wú)他店；二是土地的買(mǎi)家是充分競(jìng)爭(zhēng)的，即在售出時(shí)，采取對(duì)幾個(gè)、十幾個(gè)、幾十個(gè)，甚至百家土地購(gòu)買(mǎi)者進(jìn)行拍賣(mài)，有時(shí)一拍，拍出一個(gè)天價(jià)來(lái)，其價(jià)格必然要攤?cè)敕课輧r(jià)格；三是地方政府有著從土地上獲得財(cái)政收入的強(qiáng)烈欲望，寡頭壟斷和拍賣(mài)抬價(jià)，使其在最有利的地位上獲得土地最大的收益。而土地限量供應(yīng)則有可能導(dǎo)致住宅的即期和預(yù)期供給都小于需求。
當(dāng)住宅的需求大于住宅的供給時(shí)，一是住宅的價(jià)格會(huì)由需求拉動(dòng)上漲，二是所有的國(guó)家本來(lái)想控制房屋需求和產(chǎn)出所增加對(duì)房地產(chǎn)的稅費(fèi)、提高房地產(chǎn)商的貸款利息等等措施，其成本上升必然地要轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買(mǎi)者。而提高買(mǎi)房貸款的利息，也使高收入不需要貸款的人獲得越多的未來(lái)價(jià)格，而中低收入的人，買(mǎi)住宅的負(fù)擔(dān)加重。
建設(shè)住宅的任何成本，如果政府不進(jìn)行減免和補(bǔ)貼，毫無(wú)疑問(wèn)，都要進(jìn)入房屋的價(jià)格。進(jìn)入房?jī)r(jià)的有：一是建筑商的建設(shè)成本和利潤(rùn)，二是政府的各種稅費(fèi)，三是房地產(chǎn)商要承擔(dān)的本來(lái)應(yīng)當(dāng)由政府配套的道路、供排水、學(xué)校等公益性基礎(chǔ)設(shè)施；四是高昂的土地價(jià)格。目前，政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域收取稅費(fèi)多達(dá)幾十，甚至上百種；而讓開(kāi)發(fā)商配套建設(shè)政府應(yīng)當(dāng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施，已經(jīng)成為一個(gè)慣例；政府的土地財(cái)政，一年要從其中獲得5000億以上的收入。這些本來(lái)不應(yīng)當(dāng)進(jìn)入住宅價(jià)格的額外費(fèi)用，要占到住宅價(jià)格的三分之一左右，甚至一些地方還要多。
調(diào)控房?jī)r(jià)的一些建議
既然我們從上面三個(gè)方面分析了中國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)堅(jiān)挺和上漲的原因，我們就應(yīng)該從其入手，來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)。
從需求方面講，對(duì)于城市化和居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化引起的正常的住宅需求增長(zhǎng)我們不要去壓抑。需要抑制的是不合理的住宅需求：比如，擁有多套住宅，占地較多的別墅，超大面積住房；比如購(gòu)買(mǎi)住宅是為了擇機(jī)再拋售，投機(jī)升值。對(duì)于這類(lèi)不合理的住宅需求，包括資產(chǎn)投機(jī)，因?yàn)橹挥蟹慨a(chǎn)稅不能當(dāng)期轉(zhuǎn)嫁到房屋成本和價(jià)格上，加大房屋的持有成本，并加大投機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)，因此，只能用房產(chǎn)稅和房產(chǎn)累進(jìn)稅，包括對(duì)別墅等容積率低的開(kāi)征土地使用稅和土地使用累進(jìn)稅的辦法來(lái)進(jìn)行抑制，對(duì)房屋投機(jī)別無(wú)它法。因?yàn)橹袊?guó)個(gè)體、微型和中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)投資受到注冊(cè)登記、政府稅費(fèi)、嚴(yán)苛的執(zhí)法等等限制，居民有錢(qián)主要去理財(cái)，要么投資于股票，要么投資于房產(chǎn)，如果不對(duì)房產(chǎn)投機(jī)進(jìn)行有效地控制，股市如果下落，必然又會(huì)引起新一輪的房市投機(jī)，導(dǎo)致房市資產(chǎn)泡沫增多。
而從供給方面看，我覺(jué)得要做工作更多。首先，可能需要增加土地的供應(yīng)，特別是適當(dāng)增加住宅建設(shè)土地的供應(yīng)。這樣在房屋供給增加的情況下，可以改善住宅供給與需求平衡，減弱供給與需求差太大引起的需求對(duì)價(jià)格的拉動(dòng)。需要多說(shuō)幾句的，一是需要通過(guò)利用灘涂、四荒，甚至改造沙漠等，明晰投資改造土地的產(chǎn)權(quán)，擴(kuò)大土地的供給。有的專(zhuān)家認(rèn)為，中國(guó)如果規(guī)劃、政策、投資得當(dāng)，有增加5億畝耕地的潛力。二是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要規(guī)模化，要集約化，要技術(shù)進(jìn)步，從而在耕地相對(duì)減少的情況下，保持甚至增加糧食產(chǎn)量。三是也許值得商榷，但是我認(rèn)為，雖然不能依靠大規(guī)模進(jìn)口食糧來(lái)保證中國(guó)的糧食安全，可以適當(dāng)進(jìn)口一些糧食，相當(dāng)于進(jìn)口土地資源和水資源，相當(dāng)于進(jìn)口別國(guó)政府對(duì)農(nóng)業(yè)的直接和間接補(bǔ)貼，相當(dāng)于轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)的一部分面源污染，相當(dāng)于減輕陳化糧增多的風(fēng)險(xiǎn)和負(fù)擔(dān)。而國(guó)際糧食市場(chǎng)，不是一個(gè)壟斷的市場(chǎng)，是一個(gè)多國(guó)供給競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)。進(jìn)口少許的糧食，并不意味著國(guó)際市場(chǎng)糧食價(jià)格會(huì)大漲。這樣就可以有一些土地分配用于城市化的需要。
其次，應(yīng)當(dāng)改變和調(diào)整土地供給高度壟斷的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。修改土地法，按照憲法精神，農(nóng)村集體用地用于非公益用途的，不再經(jīng)過(guò)國(guó)家征用，而是直接以集體土地的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)進(jìn)入建設(shè)用地市場(chǎng)。村里每一戶(hù)村民土地入股，村集體與用地商進(jìn)行出售長(zhǎng)期使用權(quán)、入股、租用等方式的談判，國(guó)家收取一定比例的增值稅，或者所得稅即可。即使用于公益性質(zhì)的土地，也需要用地單位與集體按照等價(jià)交換的原則進(jìn)行土地所有權(quán)的交易，增值部分國(guó)家可以收取增值稅。這樣，多個(gè)土地使用商，在符合用地規(guī)劃的前提下，可以選擇的是多個(gè)土地供應(yīng)者。土地的供給市場(chǎng)不再是政府高度寡頭壟斷的市場(chǎng)了，土地的供應(yīng)價(jià)格就有了一定的競(jìng)爭(zhēng)性。
再次，需要改變住宅消費(fèi)的供給結(jié)構(gòu)。除了競(jìng)爭(zhēng)性的商品房市場(chǎng)外，一是要允許合作建房。合作建房在許多國(guó)家已經(jīng)證明是有效的住宅建設(shè)和供給方式，能大幅度降低住宅的價(jià)格，并且對(duì)房地產(chǎn)商的住宅價(jià)格形成競(jìng)爭(zhēng)，有時(shí)迫使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不降低他們的房?jī)r(jià)。而且，在住房制度改革初，在我國(guó)一些城市，也積累了一些經(jīng)驗(yàn)。我認(rèn)為，可以放開(kāi)。二是政府可以適當(dāng)建設(shè)一些經(jīng)濟(jì)適用房，以供應(yīng)低收入者，使他們有房可��；三是應(yīng)當(dāng)發(fā)展房屋租出租市場(chǎng)，鼓勵(lì)居民出租房屋，解決一部分青年家庭和流動(dòng)性較大人口的居��；并且，建設(shè)一部分廉租房，供城市中低收入和較貧困人口居住。但是，需要指出的是，像北京、上海、大連、深圳、杭州等等這樣的城市，房?jī)r(jià)比其他大中小城市高可能是正常的，如果房?jī)r(jià)低得像縣城的水平一樣，這類(lèi)城市的人口規(guī)模就會(huì)爆炸。因?yàn)�，城市�?jīng)濟(jì)學(xué)的研究表明，較高的房?jī)r(jià)和高昂的其他生活費(fèi)用，是大城市控制人口規(guī)模的自動(dòng)的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)機(jī)制。因此，房屋方面的上述優(yōu)惠政策，可能要對(duì)城市的原居民，退休者，原低收入者有所差別地實(shí)施。如果無(wú)差別地進(jìn)行普惠，出發(fā)點(diǎn)肯定的是好的，但結(jié)果會(huì)吸引更多的人口向這里遷移，必然會(huì)導(dǎo)致城市人口規(guī)模的惡性膨脹。
而從住宅的成本看，我認(rèn)為，一是要清理合并房地產(chǎn)的各種稅，特別是要清理政府各部門(mén)的收費(fèi)項(xiàng)目，稅收用房產(chǎn)稅來(lái)替代，許多政府各部門(mén)收費(fèi)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)廢除，這樣既在當(dāng)期降低了房屋的稅費(fèi)成本，也將納稅長(zhǎng)期化和穩(wěn)定化；二是允許政府發(fā)債建設(shè)城市的基礎(chǔ)設(shè)施，發(fā)債的還本付息列入經(jīng)常性預(yù)算，不再使房屋開(kāi)發(fā)商建設(shè)住宅相關(guān)的配套設(shè)施，使居民房屋成本不再分?jǐn)傉幕A(chǔ)設(shè)施配套；三是盡快改革中央與地方的財(cái)政稅收關(guān)系體制，開(kāi)征的房產(chǎn)稅，留地方使用，使地方政府不再以高價(jià)拍賣(mài)土地、轉(zhuǎn)嫁住宅配套設(shè)施來(lái)維持地方財(cái)政運(yùn)轉(zhuǎn)。這樣，不再讓地方政府將建設(shè)的住宅當(dāng)成生財(cái)?shù)那乐�，使居民能住上較為便宜的住宅。
(作者單位：中央黨校) |