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最近房地產(chǎn)市場上“一漲一降”的新聞引起了廣泛關(guān)注。一邊是深圳某些樓盤價跌引發(fā)的業(yè)主斷供話題；另一邊則是專營商業(yè)地產(chǎn)的SOHO中國逆勢而動，試圖以漲價促銷售，宣布從9月1日起旗下樓盤漲價5%。
聯(lián)想到今年年初的房地產(chǎn)“拐點論”，也是引發(fā)一場“口水”大戰(zhàn)。不久前，中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)董事長孟曉蘇曾引用董建華的話表示，什么價格都可以降，只有房價萬萬降不得。孟曉蘇以香港為例，香港發(fā)生過房價下跌，當(dāng)時人們也是盼望房價下跌給大家?guī)砀Ｒ簦Y(jié)果是17萬人成了“負(fù)翁”，2萬多套房子積壓，香港經(jīng)濟(jì)為此受到損失，香港社會為此不斷發(fā)生動蕩。
那么，房價真的降不得嗎？開發(fā)商的定價有漲有跌，僅僅是營銷手段，還是對市場走勢的判斷出現(xiàn)了分歧？我們不妨從當(dāng)前市場的現(xiàn)狀來分析房地產(chǎn)是否進(jìn)入下降周期。
從全國總體來看：房地產(chǎn)投資增速回落，成交量下降，房價漲幅趨緩。根據(jù)房地產(chǎn)周期分析，我國房地產(chǎn)開始進(jìn)入衰退階段。
一般認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的周期波動是房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中的擴(kuò)展和收縮的交替循環(huán)。房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)周期分為四個階段：第一，繁榮階段(膨脹)，特征是交易量急劇上升，市場中投機(jī)者活躍；房價越來越高，逐漸達(dá)到頂點；房地產(chǎn)經(jīng)營利潤非常高，投資量急劇增加；樓花交易大。整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)欣欣向榮的景象。第二，衰退階段(收縮)，特征是交易量急劇減少，房價雖仍在上升但漲幅減緩，并出現(xiàn)下跌跡象；市場推出樓盤逐漸減少，實力差的發(fā)展商難以維持。第三，蕭條階段(停滯)，特征是交易量銳減，樓花交易量降幅更大，樓花價繼續(xù)下降，甚至大大低于現(xiàn)樓價。第四，復(fù)蘇與增長階段(調(diào)整與恢復(fù))，特征是交易量回升，房價上升并呈持續(xù)增長趨勢；房地產(chǎn)投資逐漸增加，整個房地產(chǎn)市場又進(jìn)入繁榮階段。
1998年，我國住房市場開始進(jìn)入真正的市場化時代。房地產(chǎn)市場在北京、上海等大城市率先激活。從2003年以來，中國各地房價一直處于快速上漲態(tài)勢，雖然2005年實行的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，使房價上漲速度暫時停頓了一下。然而進(jìn)入2007年，房價一路沖高，全國商品住宅銷售價格漲幅高達(dá)10%以上。北京、深圳、上海的房價漲幅盡管統(tǒng)計數(shù)據(jù)也在10%左右，然而房價的實際漲幅數(shù)倍于10%，實際上是處在最后的瘋狂階段。
進(jìn)入2008年，我國房地產(chǎn)市場成交持續(xù)低迷、融資渠道受阻，去年開發(fā)商的瘋狂拿地，使大多數(shù)開發(fā)商陷入前所未有的資金困局。今年上半年，內(nèi)地土地市場顯得尤為冷清，深圳、廈門、南京等地土地流拍現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)，并有大量土地以底價成交。昔日的“地王”不惜以被扣罰數(shù)千萬元人民幣土地出讓金的高昂代價，紛紛退地自保。以上這些特征正是房地產(chǎn)市場衰退的表現(xiàn)。
如果說房價只能漲不能跌，那就太一廂情愿了吧。近日有媒體報道：某樓盤售樓處闖入一些前期購房的準(zhǔn)業(yè)主，拉住一些前去看房甚至準(zhǔn)備簽約的購房者，告誡他們不要買房，否則遲早也會淪為“退房團(tuán)”的一員。房價跌了就要退房、斷供的人士這種基于個人情緒化基礎(chǔ)上的“只能漲不能跌”，其實只說明中國投資者的不成熟，而不是房地產(chǎn)市場可以回避自身經(jīng)濟(jì)周期規(guī)律的理由。
中國股市從6000多點大跌到目前的2300多點，跌幅高達(dá)60%以上。當(dāng)股市處于高位時，當(dāng)時輿論也是說只能漲不能跌，理由更是一大堆。事實上，任何一個市場都存在經(jīng)濟(jì)周期的問題。我國宏觀經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展的不確定性，引發(fā)對未來經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂，房地產(chǎn)市場是不可能獨善其身的。股市有風(fēng)險，入市需謹(jǐn)慎。由于房地產(chǎn)價格數(shù)額巨大，其流動性又相對較差，因此樓市的風(fēng)險其實更大，入市更要謹(jǐn)慎。 |