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◎?yàn)槭裁丛谑袌?chǎng)成交量大幅下降時(shí)，房?jī)r(jià)下降的程度遠(yuǎn)不如人們想象的那樣大？
◎在呼吁開(kāi)發(fā)商公布成本時(shí)，究竟所要公布的是什么成本？
◎價(jià)格降到了成本之下，是否意味著這些企業(yè)在做“賠本買(mǎi)賣(mài)”？
◎都說(shuō)地方政府“以地生財(cái)”，那么土地出讓收入干什么用了？
2009年兩會(huì)前后，“房?jī)r(jià)降價(jià)空間還有多大”的問(wèn)題再成熱點(diǎn)。但在有關(guān)討論中，關(guān)于開(kāi)發(fā)商是否有“暴利”、其成本幾何等方面的意見(jiàn)仍是莫衷一是，許多從生活經(jīng)驗(yàn)而來(lái)的簡(jiǎn)單判斷實(shí)際上在一定程度地掩蓋了客觀本質(zhì)。因此，有必要從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度再做辨析。
一、
房地產(chǎn)“暴利”的關(guān)鍵并不在成本
很多人把房?jī)r(jià)是否“到底”的判斷建立在房?jī)r(jià)和成本的比較上。一段時(shí)期來(lái)，要求開(kāi)發(fā)商公布成本的呼聲一直比較強(qiáng)烈。2008年下半年以來(lái)，也確有開(kāi)發(fā)商信誓旦旦地公布了自己樓盤(pán)的成本，以示幾無(wú)降價(jià)空間。
我們基本可以假定，公布成本的開(kāi)發(fā)商并未蒙人。資料顯示，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)平均的毛利潤(rùn)率為8%-10%。相當(dāng)多的中小開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率還遠(yuǎn)達(dá)不到這個(gè)水平。但那些坦然公布成本的開(kāi)發(fā)商顯然有意無(wú)意地掩蓋了一個(gè)相當(dāng)多人忽略的事實(shí)。這個(gè)事實(shí)就是，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，甚或說(shuō)“暴利”，并非僅僅來(lái)自于房?jī)r(jià)與成本的差距。在更大程度上，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)來(lái)源于開(kāi)發(fā)過(guò)程的金融杠桿。
房地產(chǎn)的成本利潤(rùn)率并不很高。但這并不意味著開(kāi)發(fā)商無(wú)厚利，甚或暴利可圖。
我們假定，建造某一樓盤(pán)所需的土地成本、原材料成本、人工成本、管理成本、以及融資成本等合計(jì)的總成本確確實(shí)實(shí)需要1億元，總售價(jià)為1.1億元；那么這個(gè)項(xiàng)目的毛利潤(rùn)率僅為10%。但秘密在于，這1億元的總成本中，開(kāi)發(fā)商的自有資金投入，可能只有2000萬(wàn)元，其余資金來(lái)自銀行的開(kāi)發(fā)貸款、購(gòu)房人的按揭貸款等。顯然，即使該項(xiàng)目的毛利潤(rùn)率只有10%，開(kāi)發(fā)商的自有資金利潤(rùn)率也可達(dá)50%！在2007年的一段時(shí)期內(nèi)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售火爆，銷售周期很短，一些開(kāi)發(fā)商采取了“五個(gè)果三個(gè)蓋”的資金策略，不斷用后期預(yù)售房款投入前期項(xiàng)目，通過(guò)加速資金周轉(zhuǎn)，大大提高了資金利用率，從而也就進(jìn)一步提高了自有資金的回報(bào)率。開(kāi)發(fā)商“暴利”的秘密就在于此。動(dòng)用信貸等金融杠桿和“透支炒股”的道理是一樣的。只要利潤(rùn)率為正，金融杠桿就可以成倍地放大投資者的收益水平。
金融杠桿可以成倍地放大投資者的收益，當(dāng)然也同樣可以成倍地放大投資者的虧損。在上述例子中，如果總售價(jià)低于總成本，樓盤(pán)或者會(huì)由于缺乏后續(xù)資金而變成“爛尾樓”；或者得由開(kāi)發(fā)商從自有資金中承擔(dān)巨額虧損。這就是為什么在市場(chǎng)成交量大幅下降時(shí)，房?jī)r(jià)下降的程度遠(yuǎn)不如人們想象的那樣大的原因。依靠“公布成本”所能開(kāi)掘出的降價(jià)空間其實(shí)很有限。
二、
重置成本才是房地產(chǎn)業(yè)的真實(shí)成本
開(kāi)發(fā)商的“暴利”其實(shí)還有一個(gè)重要來(lái)源，這就是土地升值。
假定一個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目的土地是兩年前以每平方米2000元的樓面價(jià)購(gòu)入的，到銷售時(shí)，同樣土地的樓面價(jià)可能漲到了5000元。這時(shí)如果開(kāi)發(fā)商以5000元的樓面價(jià)計(jì)算成本并確定房?jī)r(jià)，的確可以獲得驚人的“暴利”。
但請(qǐng)注意，在經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上，土地溢價(jià)所帶來(lái)的每平方米3000元利潤(rùn)，其實(shí)只是財(cái)務(wù)意義上的利潤(rùn)，也就是核算單個(gè)項(xiàng)目時(shí)的利潤(rùn)；而并非開(kāi)發(fā)商的真實(shí)利潤(rùn)。因?yàn)槌情_(kāi)發(fā)商從此洗手不干，退出房地產(chǎn)業(yè)；否則這3000元并不是開(kāi)發(fā)商的錢(qián)，并不能裝到開(kāi)發(fā)商口袋里。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商要進(jìn)行“再生產(chǎn)”，就必須按現(xiàn)價(jià)的5000元樓面價(jià)重新購(gòu)入土地。
為了進(jìn)行再生產(chǎn)而按照現(xiàn)價(jià)重新購(gòu)入相同生產(chǎn)要素所支付的代價(jià)，稱為“重置成本”。在經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上，最初購(gòu)入土地時(shí)的成本只是財(cái)務(wù)成本，依照這個(gè)成本核算的利潤(rùn)只對(duì)稅務(wù)局收稅有意義；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的股東來(lái)說(shuō)，這部分“收益”并不能作為“利潤(rùn)”分掉。
很多人在呼吁開(kāi)發(fā)商公布成本時(shí)，并沒(méi)有真正弄明白所要公布的是什么成本。其實(shí)，開(kāi)發(fā)商最初的土地購(gòu)入成本，也就是財(cái)務(wù)成本，在判斷房?jī)r(jià)有無(wú)下跌余地時(shí)并無(wú)多少意義。房地產(chǎn)企業(yè)也是企業(yè)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)必須按照重置成本制定價(jià)格，才能保證再生產(chǎn)的進(jìn)行。
三、
房?jī)r(jià)低于成本仍可有豐厚利潤(rùn)
從2008年下半年起，的確不少樓盤(pán)在降價(jià)銷售，在一些城市中，降價(jià)的幅度還比較大。甚至有些開(kāi)發(fā)商明言，價(jià)格已經(jīng)降到了成本之下。這是否意味著這些企業(yè)在做“賠本買(mǎi)賣(mài)”？
降價(jià)銷售，即使是價(jià)格降到了成本之下，開(kāi)發(fā)商也未必沒(méi)有利潤(rùn)可圖，更不要說(shuō)是“揮淚大甩賣(mài)”了。
如上所述，重置成本才是企業(yè)再生產(chǎn)的真實(shí)成本。而重置成本實(shí)際上存在著與當(dāng)初的購(gòu)入成本相比提高或降低兩種可能性。在重置成本降低時(shí)，即使開(kāi)發(fā)商以低于財(cái)務(wù)成本的價(jià)格賣(mài)房子，仍有可能賺取利潤(rùn)！
舉個(gè)例子說(shuō)。假定開(kāi)發(fā)商當(dāng)初以每平方米5000元的樓面價(jià)購(gòu)入土地，現(xiàn)在同樣土地的樓面價(jià)降到3000元；如果開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)售樓盤(pán)單價(jià)降低1000元，即使銷售價(jià)降到了財(cái)務(wù)成本以下，也不意味著真實(shí)意義的“虧本”。因?yàn)橹匦芦@取完全相同的生產(chǎn)要素，也即重置成本已經(jīng)降低了2000元。這時(shí)，房?jī)r(jià)降價(jià)1000元的開(kāi)發(fā)商實(shí)際獲取了1000元的利潤(rùn)，同時(shí)可擁有與未降價(jià)前完全相同的再生產(chǎn)條件！
上述例子可以用一個(gè)更通俗、簡(jiǎn)單的比喻來(lái)說(shuō)明。假定一個(gè)股民以10元一股的價(jià)格買(mǎi)入了股票。如果這個(gè)股民確定有機(jī)會(huì)可以6元價(jià)格再買(mǎi)入時(shí)，以8元價(jià)格賣(mài)出所持股票賠本與否？沒(méi)有賠。因?yàn)檫@個(gè)股民在持有同樣股票的同時(shí)，還獲取了每股2元錢(qián)的現(xiàn)金。表面看起來(lái)，這個(gè)股民的資產(chǎn)與當(dāng)初的買(mǎi)入價(jià)相比畢竟縮水了，但每一個(gè)股民都懂得，這種操作叫做“攤低成本”。8元賣(mài)出，6元價(jià)位時(shí)可以買(mǎi)回1.3股，只要股票再漲回8元，這個(gè)股民已經(jīng)盈利！其實(shí)，那些降價(jià)銷售的開(kāi)發(fā)商都心知肚明這個(gè)簡(jiǎn)單的盈利模式，盡管他們對(duì)購(gòu)房人說(shuō)的都是“揮淚大甩賣(mài)”。在這個(gè)比喻中，開(kāi)發(fā)商實(shí)際上比股民更有利的是，由資源的有限性決定，從發(fā)展看，土地價(jià)格回升比股價(jià)回升的確定性要大得多。
四、
不合理的制度成本應(yīng)當(dāng)盡快剔除
在上述分析中，我們實(shí)際上提出了一個(gè)重要的判斷，就是房?jī)r(jià)較大幅度下降的關(guān)鍵，是土地重置成本的降低。
很長(zhǎng)時(shí)期來(lái)，人們一直在指責(zé)地方政府“以地生財(cái)”，不斷高漲的地價(jià)導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的不斷攀升。這個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵，并非是“地價(jià)決定房?jī)r(jià)，還是房?jī)r(jià)決定地價(jià)”；需要重點(diǎn)探究的是，土地出讓收入干什么用了。
一般說(shuō)，地方政府并不能把土地出讓收入用于當(dāng)?shù)刎?cái)政的經(jīng)常性支出項(xiàng)目，例如給公務(wù)員發(fā)工資；而只能用于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的長(zhǎng)期性建設(shè)項(xiàng)目，例如建立交橋、修地鐵等(一些地方用來(lái)給政府建豪華辦公樓的問(wèn)題另當(dāng)別論)，也即進(jìn)行當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展所必需的市政建設(shè)。
從世界各國(guó)城市化的普遍經(jīng)驗(yàn)看，城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的市政建設(shè)投入主要是靠發(fā)行長(zhǎng)期、超長(zhǎng)期的市政債來(lái)籌集的。在我國(guó)，由于地方政府的經(jīng)常性財(cái)政收入不可能成為這種長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的資金來(lái)源，又缺乏市場(chǎng)化的大規(guī)模融資手段，在這種制度條件下，土地出讓金就必然地成為籌集市政建設(shè)資金的代償渠道。
地價(jià)中包含這種“代償”功能，實(shí)際上與前些年安裝固定電話要收“初裝費(fèi)”一樣，是非常不合理的。積極探索市政債等市場(chǎng)化融資方式，開(kāi)拓與規(guī)范地方政府的市政建設(shè)資金籌集渠道，才能真正剔除地價(jià)中不合理的制度性成本，把地方政府從“房?jī)r(jià)助推者”的尷尬立場(chǎng)中解脫出來(lái)，才能真正讓房?jī)r(jià)回歸合理的市場(chǎng)定位。
(作者為中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)，研究員) |