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房地產(chǎn)企業(yè)再次因高額欠稅被曝光。近日,北京地方稅務(wù)局網(wǎng)站公布今年第二期欠稅公告,9家欠稅企業(yè)有7家為房地產(chǎn)企業(yè),其中有三家房企的欠稅超過1000萬元（據(jù)5月6日《新京報》）。
事實上,房地產(chǎn)企業(yè)扮演欠稅大戶的角色由來已久。上月,在重慶市地稅局公布的128家欠稅企業(yè)名單中,房地產(chǎn)公司及相關(guān)企業(yè)多達70余個。有觀點認(rèn)為,這主要是因為去年樓市銷售形勢不佳,開發(fā)商資金流偏緊所致。
但是,回顧以往房地產(chǎn)業(yè)的誠信記錄,這樣的欠稅行為似乎與市場行情不存在直接關(guān)聯(lián)關(guān)系。此前有媒體報道,從2003年至2005年上半年,北京地稅調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)有問題率高達66%。眾所周知,這一時間段當(dāng)屬樓市的黃金年份,彼時的開發(fā)商各個賺得缽滿盆滿,為何還要成為納稅“老賴”呢？
其實,問題的癥結(jié)在于房地產(chǎn)特殊的運作方式為其提供了逃稅的便捷,預(yù)售房按揭制度就為其逃稅提供了平臺。報道稱,從稅種上看,開發(fā)商欠稅最多的為營業(yè)稅,這就暴露出了房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)操作的一項通病。營業(yè)稅的稅基是營業(yè)收入,開發(fā)商利用房產(chǎn)預(yù)售制度延遲或減少對到賬收入的確認(rèn)便可輕松逃稅。按照會計相關(guān)準(zhǔn)則,收入確認(rèn)的一個必要條件是,銷售方將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購貨方。當(dāng)購房者的按揭貸款由銀行賬戶直接匯入開發(fā)商賬戶后,后者往往以風(fēng)險沒有完全轉(zhuǎn)移為借口,對到賬的預(yù)付購房款遲遲不確認(rèn)為營業(yè)收入。
除了預(yù)售房按揭制度外,項目公司制也助長了開發(fā)商的逃稅之風(fēng)。一般而言,房地產(chǎn)企業(yè)每開發(fā)一個樓盤,便成立一個所謂的項目公司進行全程管理。項目公司是房地產(chǎn)企業(yè)的成本中心,擁有法人資格、獨立運作。這種運作模式固然有利于開發(fā)商對項目進行集成管理、合理考核項目負(fù)責(zé)人業(yè)績。但在樓盤開發(fā)過程中,項目公司基本不會確認(rèn)營業(yè)收入,卻以“其他應(yīng)付款”、“銀行借款”等科目堆積了大量負(fù)債,成為經(jīng)營性現(xiàn)金流入的主要渠道。一旦樓盤售罄,這些項目公司往往會被注銷,使某些欠稅甚至偷逃稅款的行為得逞。據(jù)統(tǒng)計,全國房地產(chǎn)的項目公司數(shù)以萬計,就在這些企業(yè)的誕生與消失之間,國家稅收大量流失。
所以,監(jiān)管部門當(dāng)對房地產(chǎn)的一些體制弊病進行大刀闊斧的整體規(guī)范,以避免開發(fā)商在賺取暴利的同時抽逃稅款。當(dāng)項目公司、預(yù)售房制度逐步退出市場,一些房地產(chǎn)行業(yè)的亂象也自當(dāng)隨之而消亡。 |