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| 2009-06-17 丘克軍 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟報道 |
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2009年的中國房地產(chǎn)走勢，和過去的十年一樣，依然充滿變數(shù)。經(jīng)歷了2005年、2006年、2007年的土地、開發(fā)、信貸、購房等多重政策的重度調(diào)控，房價卻漲到了歷史的最高點。2008年，受全球經(jīng)濟危機影響，房地產(chǎn)銷售價量急速下滑，又將房地產(chǎn)市場推向了低谷。正是“橫看成嶺側(cè)成峰，遠近高低各不同；不知廬山真面目，只緣身在此山中”。房地產(chǎn)的走勢讓人看得見而看不透。
2009年1月，當(dāng)全球經(jīng)濟正處于冰點的時候，我在廣州珠江新城方圓月島舉辦的21世紀(jì)俱樂部活動上說過，中國經(jīng)濟不論何種走勢，都應(yīng)是“春江水暖鴨先知”——先知先覺經(jīng)濟暖流的兩只“鴨腳”一只是地產(chǎn)，一只是股市。5個月后的今天，地產(chǎn)銷售價量已達到2007年的峰值，股市也領(lǐng)漲到2800多點，成了中國經(jīng)濟回暖的標(biāo)志。
當(dāng)一些寬松的房地產(chǎn)政策在推高樓市的時候，土地掛拍和新項目開工卻滯后了幾個月，發(fā)展商忙于用提價方式去庫存化而不去開工新項目。這些發(fā)展商并非先知，否則地價創(chuàng)新低時絕不會頻現(xiàn)流拍；但一些地方政府卻足夠精明，在樓市高漲時適時掛出好地段將“樓王”地款盡收囊中。去年樓市低迷的時候，人們曾討論過恒大廣州絹麻廠臨江地塊，在這個個案中，地方政府如果要恒大按時付清40多億地款，恒大可能寧愿損失5億定金也要延期付款；而政府如果回收地塊再掛拍，可能要掉價三分之一。最后地方政府只能讓步——即同意延期付款，恒大也就緩解了現(xiàn)金流的窘迫。事隔一年多，廣州珠江新城地塊又被越秀城建用每平方米樓面價一萬五千多元人民幣的價格拿下（這被看作是新“地王”價）。從流拍到“地王”高價重現(xiàn)，心境恍若冰火兩重天。
有人將此番樓市波動看作是“短暫的冬天，快速到來的盛夏”。那么“盛夏”的到來是否現(xiàn)實呢？誰也無法判斷。5月27日，國務(wù)院公布了固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，其中普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。但同時，政府又正在“研究”物業(yè)稅進行“對沖”；廣東的十五條有效期僅到今年12月31日，后面的政策走向仍未明朗。這些因素的確令發(fā)展商們左右為難。
從消費者層面來看，此前消費者受“買漲不買跌”影響，其剛性需求的釋放導(dǎo)致了樓市銷量的上升，投資客的進入和通脹預(yù)期又導(dǎo)致了樓市價量齊升。在剛性需求釋放后，樓市需求肯定會有所下降（除非有大量錦上添花類的“改善型”住房需求和結(jié)婚族非買一手房不可等“次剛性需求”加速）。
對房地產(chǎn)后市的走勢，無非三種看法：看漲，看平，看跌。就像那些經(jīng)濟學(xué)家看宏觀經(jīng)濟走勢一樣：L形，V形，W形，不一而足。但不管從政策層面還是市場層面，左右房地產(chǎn)市場的因素都很復(fù)雜。 |
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