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| 地王瘋狂歸來或是市場(chǎng)調(diào)整前兆 |
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| 2009-07-02 馬光遠(yuǎn) 來源:新聞晨報(bào) |
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6月30日，北京市朝陽(yáng)區(qū)廣渠路15號(hào)地經(jīng)過97輪競(jìng)價(jià)，超過此前重慶鴻恩寺地塊38.1億元的成交價(jià)格，以40.6億元被廣東中化方興公司拍得，成為繼2007年10月房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整以來，全國(guó)總成交價(jià)最高的“地王”。
這個(gè)結(jié)果，并沒有完全出乎預(yù)料，但以超過40億元的高價(jià)成交，還是令人有點(diǎn)震驚。這樣，在不到一個(gè)星期的時(shí)間周期內(nèi)，北京“地王”頻現(xiàn)：5月25日，北京通州區(qū)九棵樹大街地塊剛剛拍出17.4億元的天價(jià)，“地王”的椅子還沒坐穩(wěn)，6月26日，朝陽(yáng)區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊經(jīng)過46輪的激烈競(jìng)價(jià)，拍出了19.6億元，成為北京今年總價(jià)和均價(jià)雙料新地王。但相對(duì)于廣渠路15號(hào)地的全國(guó)盟主地位來，顯然遜色了不少。
同樣的瘋狂也在重慶、廣州等地上演，與之伴隨的就是房?jī)r(jià)在沒有經(jīng)過真正調(diào)整之后，再次向上，挑戰(zhàn)歷史新高。全國(guó)地王不斷涌現(xiàn)，讓國(guó)土部言猶在耳的“地價(jià)不是房?jī)r(jià)上漲的因素”的解釋顯得有些滑稽。
其實(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基本邏輯和常識(shí)告訴我們，在宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，房地產(chǎn)全面回升基本是不可能的。2007年的圈地歷史也明明白白告訴我們，“地王”頻現(xiàn)，并不一定意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和景氣，相反，可能是房市崩潰的前兆。2007年“地王”頻現(xiàn)之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)隨即進(jìn)入了調(diào)整期，殷鑒不遠(yuǎn)。
和2007年相比，這一輪圈地，主要?jiǎng)恿碜杂谌赝屏Γ阂皇菍捤韶泿耪邔?dǎo)致的流動(dòng)性過剩，寧波舉行的北京國(guó)際金融論壇夏季年會(huì)，業(yè)內(nèi)人士、高層都明確指出，信貸資金大量流入了樓市，助長(zhǎng)了新的泡沫，推高了銀行的風(fēng)險(xiǎn)；二是資本金調(diào)整政策，自2008年下半年開始的所有救市政策，都比不上大幅下調(diào)房地產(chǎn)投資資本金比例的影響，從35%大幅下調(diào)至20%，等于是拿銀行的未來賭房地產(chǎn)的明天；三是人為制造的通脹預(yù)期，開發(fā)商都在鼓噪，惡性通脹將來，買房子保值。
在這三重推力下，樓市重現(xiàn)瘋狂，走出了一輪與居民收入和宏觀經(jīng)濟(jì)完全背離的行情。房?jī)r(jià)重回巔峰，國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策陷入尷尬。
雖然不能將土地市場(chǎng)的回暖簡(jiǎn)單等同于房地產(chǎn)的回暖，但在地價(jià)的推動(dòng)下，房?jī)r(jià)再一次短期上漲似乎不可避免。
地價(jià)一旦帶動(dòng)房?jī)r(jià)非理性上升，必然導(dǎo)致需求的再一次抑制和回落。而考慮到本輪上漲的因素主要是受下調(diào)資本金比例和銀行信貸資金的推動(dòng)，一旦銀根收縮，流動(dòng)性回收，房地產(chǎn)新一輪慘烈的調(diào)整將不可避免，銀行將成為最大的買單者。當(dāng)真如此，中國(guó)式債務(wù)危機(jī)也就并非遙不可及了。
樓市的瘋狂，“地王”的崛起，絕非中國(guó)經(jīng)濟(jì)的福音，更不是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的象征。宏觀經(jīng)濟(jì)基本面，居民的收入，房地產(chǎn)調(diào)整的周期，乃至各地大量保障性住房的涌入，都不支持這種非理性的上漲。我們應(yīng)該對(duì)泡沫的破滅提高警惕，早作準(zhǔn)備，以免殃及抗風(fēng)險(xiǎn)能力并不高的銀行系統(tǒng)。一旦房地產(chǎn)的回調(diào)影響到了金融系統(tǒng)，對(duì)中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的打擊將是沉重的。(作者為中國(guó)社科院政府政策系博士)
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