自國土部6月底公布“中國地價占房價平均為23.2%”的數(shù)據(jù)以來，各界一直對該數(shù)字存有異議。針對這一問題，國土部日前將全國620個調(diào)查項目的數(shù)據(jù)悉數(shù)發(fā)布，其中北京21個項目平均地價與房價的比例約為25%。
在社會各界被高房價問題苦苦困擾的當(dāng)下，國土部能夠?qū)ο嚓P(guān)數(shù)據(jù)信息進行跟蹤披露，理應(yīng)視為行政部門的積極舉措。而與此同時，基于國土部所掌控數(shù)據(jù)存在不可避免的局限性，依靠本次公布的數(shù)據(jù)仍難以破解高房價背后的謎團。
中國房地產(chǎn)市場絕對價格之高已經(jīng)毋庸置疑，而在高房價背后是一個又一個無法解釋的謎團，比如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項稅費、成本開支究竟占比多大，其中政府部門的因素有多少，商業(yè)成本又有多高；開發(fā)商的利潤水平究竟如何，賣房子究竟是“天價暴利”還是“不如賣白菜”；如果以這些數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，那么當(dāng)下的高房價究竟有沒有降價空間，抑或降價只能是公眾的虛幻理想，而行政部門在其間的政策空間有多大，等等。顯然，單純依靠國土部給出的數(shù)據(jù)難以就這一系列問題給出回答，而公眾探究房價之謎的努力仍須艱辛推進。
其實就以國土部公布的數(shù)據(jù)而言，更像是針對今年兩會期間全國工商聯(lián)提交的“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用”調(diào)查報告而來。工商聯(lián)的報告認為，在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高，達到58.2%，由此引發(fā)了地價推高房價的爭論。特別要指出的是，表面看來似乎“23
.2%”要遠低于“58.2%”，因此地價推高房價的理由被有力駁斥，然而事實上兩個數(shù)據(jù)的含義完全不同，無法作簡單的對比。國土部所測算的是“地價占房價”的比重，而全國工商聯(lián)調(diào)查的則是“土地成本占直接開發(fā)成本”的比重，前者的“房價”中包括了所有成本與利潤而使得比例被明顯攤低，而這并不能表明地價對房價的影響可以被忽略不計。
地價從來都是影響甚至決定房價的一個重要因素。從今年五月份開始，全國各地“新地王”頻頻出現(xiàn)，這就直接決定了未來一兩年相關(guān)區(qū)域房價必然飆漲。7月23日，金地集團以30.48億元拍下了上海某出讓面積21.02萬平方米的地塊，樓面地價每平方米高達1.45萬元左右，而目前該地塊周邊的房價不過在1.8萬元左右。換句話說，如果以當(dāng)下的地價與當(dāng)下的房價相比較，地價占房價的比例居然超過80%。據(jù)此觀察，之所以國土部測算的地價占房價比重偏低，原因就在于隨著房價連年持續(xù)飆升，使得一兩年前的“高地價”反而顯得便宜了許多，但這絕不意味著地價沒有影響并推高房價。恰恰相反，新“地王”的不斷出現(xiàn)、土地出讓價格的不斷飆升，直接推升了房價繼續(xù)上漲的市場預(yù)期，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的直接開發(fā)成本，并在房價持續(xù)上漲后反過來又進一步推高“地王”紀錄，二者間的相互推升作用顯而易見。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)是真實的，但統(tǒng)計數(shù)據(jù)也有可能“騙人”。地價與房價之間的時間錯位，是導(dǎo)致二者相互關(guān)系被低估的根本原因。而這樣的數(shù)據(jù)對比自然也就無法讓公眾掌握真實的房地產(chǎn)市場成本與利潤狀況。事實上，目前業(yè)界對相關(guān)數(shù)據(jù)的普遍看法大體如下，地價正如全國工商聯(lián)的測算約占開發(fā)直接成本的50%以上，而直接成本總計占房價的60%左右。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)費用、營銷費用、管理費用約占房價的10%，行政部門所征繳的稅費占10%左右。如果這一測算屬實，那么我們可以得到兩個結(jié)論：其一，開發(fā)商的最終利潤水平或許果如其言，只有不到20%的利潤率，而絕非暴利；其二，土地成本占房價比例大體在30%左右，再加上相關(guān)行政稅費開支的10%，地方行政部門所能夠影響的房價因素占比高達40%，由此政府部門的市場話語權(quán)要遠遠高于開發(fā)商本身。
當(dāng)然，上述這些數(shù)據(jù)尚未得到權(quán)威部門的證實，但其中所揭示的市場狀況卻與多數(shù)公眾的直觀印象存在巨大差距。由此，我們在對國土部的信息公開行為表示贊許的同時，期望著能夠有更多更直接的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)被披露，最終能夠讓房價高企的真相大白于天下。
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