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| 按套內(nèi)面積計(jì)算也難把房價(jià)“拉下馬” |
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| 2009-08-27 畢舸 來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 |
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別指望房價(jià)就此能降下來！無論按照何種計(jì)價(jià)方式銷售，開發(fā)商都會(huì)根據(jù)建筑面積和套內(nèi)面積分別測算銷售價(jià)格，并將測算價(jià)格在銷售現(xiàn)場公布，而每套房屋的總價(jià)變化不會(huì)太大。
解決開發(fā)商利用公攤面積賺取更多利潤的問題，關(guān)鍵是法制，要能夠嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定辦事。實(shí)際上，在廣州、佛山、中山等地早就有規(guī)定要按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，結(jié)果開發(fā)商該怎么賣還怎么賣，法令權(quán)威被視若兒戲。因此，拋開地價(jià)、建安成本、套內(nèi)或建筑面積計(jì)算價(jià)格之內(nèi)的技術(shù)花活，我們還要繼續(xù)探究：房價(jià)高燒難退還有什么因素呢？
筆者以為，不是有關(guān)地價(jià)的政企之爭，也不是開發(fā)商的利欲熏心，而是我們往往忽視了另一種權(quán)益“綁架”——房地產(chǎn)對(duì)配套公共服務(wù)的贖買。
在許多新開發(fā)樓盤的廣告中，除了地段、售價(jià)之類的明碼標(biāo)簽，還要開發(fā)商對(duì)“入住本樓盤業(yè)主將享受XX名牌學(xué)校學(xué)位贈(zèng)送”的承諾，這種承諾從幼兒園到高中均有涉及。由于民眾購買商品房大多是為了家庭需要，因此排列第一位的教育需求滿足，確實(shí)能成為招徠客戶的重要籌碼。而在某些地區(qū)，買房送戶口的更高公共福利供給，更成為衡量該樓盤能否獲得銷售佳績的關(guān)鍵指標(biāo)。
當(dāng)民眾習(xí)慣于開發(fā)商的類似承諾時(shí)，是否曾經(jīng)想過：其實(shí)這些公共福利本來就是屬于自己的基本權(quán)利？“XX名牌學(xué)校學(xué)位的贈(zèng)送”，實(shí)際上是教育資源的二次分配。在城市優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺，為了爭搶一個(gè)學(xué)位，家長不惜付出巨額擇校費(fèi)的當(dāng)下，高價(jià)樓盤與優(yōu)質(zhì)教育資源的捆綁，等于民眾以另一種形式去贖買公共服務(wù)。
當(dāng)然，開發(fā)商為獲得這些公共資源也付出了代價(jià)，但羊毛出在羊身上，他們會(huì)將其計(jì)算在銷售成本之內(nèi)，甚至再附加多一道利潤搜刮。而由于對(duì)優(yōu)質(zhì)公共資源的渴望，民眾被迫選擇以購買高房價(jià)來換取機(jī)會(huì)，也就間接助推了城市房價(jià)的剛性需求。
不過，也不能完全將板子打在開發(fā)商身上。畢竟，有許多公共服務(wù)支出不該由他們?nèi)コ袚?dān)。比如，樓盤小區(qū)外的道路建設(shè)、水電管道鋪設(shè)、公交站點(diǎn)及線路建設(shè)等，本質(zhì)上屬于政府財(cái)政投入的公共服務(wù)。但出于財(cái)政投入“有限”等理由，很容易就轉(zhuǎn)嫁成為開發(fā)商的負(fù)擔(dān)。今天，城市里許多以樓盤命名的新建道路、公交線路及站點(diǎn)，都是開發(fā)商花大價(jià)錢換取的結(jié)果。而在一些城市，開發(fā)商甚至還掏錢購買“樓巴”，來緩解因公共交通資源匱乏帶來的矛盾。
政府怎樣才能規(guī)范房地產(chǎn)市場？筆者以為，首先，商品房小區(qū)的配套公共服務(wù)供給，理應(yīng)建立在全民共享的公共利益觀念上，政府職能部門由此承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，而不是將成本全都轉(zhuǎn)移給開發(fā)商，并最終落到民眾的腰包上；其次，政府對(duì)類似開發(fā)商不執(zhí)行諸如套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的既成法令、在廣告宣傳中弄虛作假、隨意更改小區(qū)內(nèi)規(guī)劃等行為，必須強(qiáng)化監(jiān)管及懲罰力度。
在政府與社會(huì)各界全面梳理高房價(jià)的治理制度時(shí)，對(duì)公共利益價(jià)值觀的關(guān)注不能被遺忘。只有當(dāng)消費(fèi)者購房鏈條的各個(gè)環(huán)節(jié)被置于公共利益、對(duì)等博弈這一更廣泛的框架體系之中，政府理應(yīng)承擔(dān)的公共服務(wù)將以公民對(duì)話協(xié)商和公共利益為基礎(chǔ)，房價(jià)才能更便宜。
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