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昨天，有兩條涉及房地產(chǎn)業(yè)的重要新聞。一條是，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，明確“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施”。另一條是，國家發(fā)展改革委主任張平表示“我國將完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策，增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應(yīng)，抑制投機(jī)性購房”。
這兩條新聞具有內(nèi)在的聯(lián)系性和一致性。今年12月31日終止?fàn)I業(yè)稅政策優(yōu)惠，是去年12月國務(wù)院辦公廳出臺(tái)的“131號(hào)文”中明確規(guī)定的。在此，不得不佩服該決策的預(yù)見性，投資投機(jī)需求很容易在這一優(yōu)惠政策上“搭順風(fēng)車”，今年樓市迅速回暖、繁榮，此政功已成，理應(yīng)退�！捌渌》肯M(fèi)政策依舊”，體現(xiàn)了國家支持合理自住消費(fèi)的政策不變。由此證明，年底房地產(chǎn)政策只是微調(diào)，近兩個(gè)月恐慌性入市的購房者，對“多數(shù)優(yōu)惠政策年終結(jié)束”的猜測過慮了。
而國家發(fā)改委主任張平的說法，可就意味深長了。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議一結(jié)束，媒體鋪天蓋地都在報(bào)道其對房地產(chǎn)業(yè)的大利好。會(huì)議公報(bào)涉及房地產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)內(nèi)容是：增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求；加大農(nóng)村危房改造支持力度；加強(qiáng)中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展，放松落戶限制。業(yè)界普遍關(guān)注的是中央對于房價(jià)的態(tài)度——既然沒提這事兒，加之宏觀經(jīng)濟(jì)政策依然是積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，于是，大家自然一致認(rèn)為明年房地產(chǎn)政策面還會(huì)是“艷陽天”。
張平主任的表態(tài)，極有可能是對房地產(chǎn)業(yè)盲目樂觀情緒的一種校正，以消除或減少大家對中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在房地產(chǎn)政策方面的誤解。他提到“抑制投機(jī)性購房”，這話想必大家并不陌生。11月底溫家寶總理在上海視察時(shí)，同樣有此表態(tài)。這反映出中央一直都在關(guān)注部分熱點(diǎn)城市的高房價(jià)問題，之所以沒有在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公告中點(diǎn)明，估計(jì)是不想沖淡“保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性”的大基調(diào)。
那么，接下來真會(huì)打壓房價(jià)嗎？從時(shí)機(jī)上看，眼下房價(jià)依然還在上漲，但成交量已有所回落，11月部分城市成交量比10月增加，主要是因?yàn)橘彿咳艘驊n慮“年終門”而恐慌性入市推動(dòng)所致。12月至明年2月，都將是成交淡季，中央不太會(huì)在此期間推出打壓房價(jià)的新政。況且，國務(wù)院按約終止?fàn)I業(yè)稅優(yōu)惠，已暗含抑制投機(jī)之意。
接下來，再分析張平主任提到的“增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應(yīng)”。這句話非常有“沖擊力”。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中的提法是“增加普通商品住房供給”，而張平主任進(jìn)一步具體化到“中低價(jià)位和限價(jià)房”�！爸械蛢r(jià)位房”近幾年經(jīng)常被提及，且往往與“中小套型”一塊出現(xiàn)在某些文件中，屬于普通住宅范疇中更貼近老百姓的產(chǎn)品。
可這事有些尷尬。新公布的《2009年前三季度土地市場動(dòng)態(tài)監(jiān)測情況》顯示，今年前三季度，全國住宅用地供應(yīng)同比增加8.7%，但其中中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)同比減少45.0%，占住宅用地供應(yīng)量的14.9%，同比下降14.6個(gè)百分點(diǎn)。
至于所謂的“增加限價(jià)商品房供應(yīng)”，就更別提了。2006年“國十五條”中，原本規(guī)定是“限戶型、限比例、限價(jià)格”，可打一開始，就沒執(zhí)行“限價(jià)格”，所以“三限制”就簡化為“兩限制”了。其后，廣州、北京、成都等少數(shù)城市曾嘗試推出過限價(jià)房，可存在諸多爭議，且談不上成功。實(shí)踐證明，“限價(jià)房”這一非市場、非保障的住房產(chǎn)品，運(yùn)作中矛盾叢生，2008年市場低迷時(shí)曾出現(xiàn)賣不出去的尷尬，并不適合大規(guī)模推廣。
老實(shí)說，增加普通住宅供應(yīng)，話好說，事難做，要么地方政府不愿賤賣地，要么地產(chǎn)商不愿開發(fā)，要么中低收入群體不愿住在“荒涼”的郊區(qū)。上海今年推出15個(gè)大型居住區(qū)的做法，倒是值得各地借鑒。其中6個(gè)是保障性住房基地，9個(gè)是中低價(jià)普通商品房居住區(qū)，皆選址于鄰近軌道交通的郊區(qū)，政府引導(dǎo)和鼓勵(lì)地方國有企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)和建設(shè)，并加強(qiáng)商業(yè)、教育、醫(yī)療、娛樂休閑等配套設(shè)施的投資建設(shè)。如此，則既實(shí)現(xiàn)了大規(guī)模供應(yīng)，老百姓又樂意購買和居住。
完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策，將是國家中長期都要做的“功課”。就明年而言，政策將“有保有壓”，保的是合理的自住需求，壓的是投機(jī)需求。開發(fā)商，不可盲目樂觀；購房人，也別奢望房價(jià)大跌；地方政府，多為老百姓謀福祉才是正理。
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