|
亞太部分國(guó)家和地區(qū)從住房供需關(guān)系、住房抵押貸款等不同方面，采取了相應(yīng)措施來(lái)冷卻近期不斷升溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制投機(jī)活動(dòng)�！ �
在經(jīng)歷了2008年下半年開(kāi)始的持續(xù)降溫后，在寬松貨幣政策和積極財(cái)政政策的刺激下，目前澳大利亞、韓國(guó)、新加坡、中國(guó)香港等亞太部分國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼升溫，住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)明顯上漲，住房銷量大幅增加。為此，各國(guó)、各地區(qū)采取了一系列政策措施，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。
亞太房?jī)r(jià)顯著回升
今年二、三季度，澳大利亞住房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)兩個(gè)季度均上漲4.2%，結(jié)束了前四個(gè)季度的連續(xù)下降趨勢(shì)；同比上漲6.2%，結(jié)束了前三個(gè)季度連續(xù)下降的局面；8月份，新房銷量環(huán)比增長(zhǎng)11.4%，明顯高于前兩個(gè)月的0.5%和0.1%。
今年第三季度，新加坡住房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲15.8%，漲幅為1993年以來(lái)之最；二、三季度住房銷量達(dá)到21638套，比2008年全年銷量高出58.6%。韓國(guó)首爾地區(qū)房?jī)r(jià)在上漲20%以后，也已回到全球金融危機(jī)之前的水平。
今年以來(lái)，中國(guó)香港住房?jī)r(jià)格環(huán)比持續(xù)上漲，其中二、三季度分別上漲8.4%和8.3%；三季度房?jī)r(jià)同比上漲2.9%，結(jié)束前三個(gè)季度連續(xù)下跌趨勢(shì)。目前香港地區(qū)的住房平均價(jià)格接近去年上半年的歷史最高水平，其中高檔豪宅價(jià)格已漲到歷史新高；1~10月份，住宅銷售量同比增長(zhǎng)10%。
當(dāng)前亞太部分國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的原因是多方面的，除了金融危機(jī)時(shí)期導(dǎo)致的低房?jī)r(jià)刺激購(gòu)房需求、對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景普遍看好而提升房?jī)r(jià)上漲預(yù)期等因素外，寬松的貨幣政策驅(qū)動(dòng)流動(dòng)性和信貸增加、住房?jī)?yōu)惠政策推動(dòng)潛在的消費(fèi)需求，則是房地產(chǎn)市場(chǎng)重新升溫的主要原因。
住房?jī)?yōu)惠政策大大刺激了住房消費(fèi)的潛在需求。為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)、恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，澳大利亞政府于2008年10月出臺(tái)了加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度的新政策，規(guī)定首次購(gòu)房者獲得的補(bǔ)貼相當(dāng)于原政策補(bǔ)貼額的兩倍，而首次購(gòu)買新房者獲得的補(bǔ)貼提高到原政策補(bǔ)貼的三倍。據(jù)官方估計(jì)，截至今年8月底，這一新政策已刺激15.3萬(wàn)澳大利亞首次購(gòu)房者購(gòu)買住房，首次購(gòu)房人數(shù)比上年同期增加了73%。
另外，極其寬松的貨幣政策導(dǎo)致流動(dòng)性增加，購(gòu)房抵押貸款成本降低，購(gòu)房貸款急劇增加。今年以來(lái)澳大利亞住房貸款規(guī)模已達(dá)到2007年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期的水平。今年6~10月份香港新增的住房抵押貸款規(guī)模和增速超過(guò)2007年底2008年初房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期的水平。新加坡和韓國(guó)住房抵押貸款規(guī)模也大幅增加。
寬松的貨幣政策也助長(zhǎng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)活動(dòng)。韓國(guó)、新加坡、中國(guó)香港擁有比較完善的住房保障制度，在新加坡有80%居民、中國(guó)香港約50%居民居住在政府保障性住房里，住房消費(fèi)需求對(duì)房?jī)r(jià)上漲的拉動(dòng)作用相對(duì)有限，而投機(jī)炒作的成分比較明顯。
各經(jīng)濟(jì)體的調(diào)控對(duì)策
當(dāng)前亞太部分國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)又起，直接威脅著剛剛開(kāi)始的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程。一方面，加大了住房抵押貸款市場(chǎng)違約拖欠的風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)應(yīng)引以為鑒。另一方面，提高了貨幣政策緊縮的預(yù)期，增加經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的不確定性，不利于經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇。當(dāng)前各國(guó)國(guó)內(nèi)需求較弱，政策刺激對(duì)一些國(guó)家的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還十分關(guān)鍵，緊縮貨幣政策的時(shí)機(jī)尚不成熟。
因此，既要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展，又要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、降低房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，是當(dāng)前亞太部分國(guó)家和地區(qū)亟須解決的迫切任務(wù)。各國(guó)、各地區(qū)根據(jù)實(shí)際情況，采取了一系列措施，加強(qiáng)監(jiān)管，為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。在具體政策選擇上，亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)體采取了如下政策：
一是調(diào)轉(zhuǎn)貨幣政策方向，開(kāi)始加息。鑒于本國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始強(qiáng)勁復(fù)蘇、失業(yè)率開(kāi)始回落，澳大利亞儲(chǔ)備銀行從今年10月起已3次加息，將基準(zhǔn)利率從3.0%的歷史最低水平提高到3.75%。由于住房抵押貸款利率提高，加上首次購(gòu)房?jī)?yōu)惠的新政策于年底期滿，借貸成本上升，潛在消費(fèi)需求減少，預(yù)計(jì)今后幾個(gè)月澳大利亞房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭將得到有效控制。
二是調(diào)整住房抵押貸款規(guī)則，壓縮信貸規(guī)模。在韓國(guó)，通過(guò)修改住房抵押貸款的限定規(guī)則，規(guī)定住房抵押貸款超過(guò)500萬(wàn)韓元以上的，其債務(wù)收入比（即年度住房抵押貸款額度與收入之比）必須低于40%~55%（按資產(chǎn)類型有所不同）；抵押擔(dān)保品貸款率（即獲取貸款額與抵押擔(dān)保品價(jià)值之比）的上限從原來(lái)的60%降至50%。
三是提高購(gòu)房首付款比例。今年10月香港金管局將豪華住宅首付比例下限從原來(lái)的30%提高到40%。
四是增加土地供應(yīng)，緩解供需矛盾。今年9月新加坡恢復(fù)2010上半年政府售地計(jì)劃（GLS）的“正選”名單，增加備售名單的地段供應(yīng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作活動(dòng)降溫。
五是實(shí)施刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策退出計(jì)劃。澳大利亞首次購(gòu)房?jī)?yōu)惠新政、新加坡政府關(guān)于援助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的措施陸續(xù)到期后將不再延續(xù)。新加坡金融管理局宣布從今年9月起不準(zhǔn)銀行提供由開(kāi)發(fā)商攤還利息的購(gòu)房貸款配套（IAS）和只支付利息的貸款配套（IOL）。
六是調(diào)節(jié)稅收政策。新加坡政府提出了向擁有一處以上房產(chǎn)者加征稅收的計(jì)劃，但目前尚未付諸實(shí)施。
亞太部分國(guó)家和地區(qū)從住房供需關(guān)系、住房抵押貸款等不同方面，采取了相應(yīng)措施來(lái)冷卻近期不斷升溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制投機(jī)活動(dòng)，其實(shí)際效果也有所顯現(xiàn)。韓國(guó)、新加坡、中國(guó)香港住房抵押貸款規(guī)模有所放緩，房?jī)r(jià)漲幅有所收窄。
同時(shí)，這些措施也為一些國(guó)家推遲實(shí)施緊縮貨幣政策爭(zhēng)取了一些時(shí)間，減輕了調(diào)整貨幣政策方向的壓力。盡管從10月份開(kāi)始，市場(chǎng)對(duì)韓國(guó)央行加息的預(yù)期不斷提高，但隨著各項(xiàng)措施的實(shí)施，韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫趨勢(shì)有所緩和，到12月份利率一直維持不變。
當(dāng)然，我們也看到，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇初期，貨幣政策還十分寬松，上述調(diào)節(jié)措施不足以從根本上解決房產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫問(wèn)題。
（作者單位：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局國(guó)際統(tǒng)計(jì)信息中心）
|