|
中國高房價不僅引起了普通民眾的強烈不滿和各方面的高度關注，同時也引起了國際社會的熱議，最近《福布斯》把中國房地產(chǎn)位列世界第二大泡沫，美國《新聞周刊》也把中國將因房產(chǎn)泡沫破裂而陷入經(jīng)濟崩潰置于該刊“2010年十大世界預測”的第二位。中國房價過高已成為大多數(shù)人的共識。
以房地產(chǎn)投資 為核心的經(jīng)濟增長模式
我們知道，中國經(jīng)濟增長在很大程度上依賴于投資拉動，而房地產(chǎn)業(yè)又是其核心。房地產(chǎn)業(yè)不僅直接帶動了大批產(chǎn)業(yè)鏈，刺激經(jīng)濟增長；而且房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈的資金循環(huán)中有超過50%的資金流入地方政府，其中一部分又形成政府再投資（國有企業(yè)或政府項目）。
在這種模式下，房價有不斷向上的內(nèi)在動力：一方面，地方政府有利益動機推高地價和房價，從而獲得更高的收入；另一方面，必須允許房地產(chǎn)開發(fā)商通過更高的房價來消化增高了的成本，以吸引房地產(chǎn)投資。由此形成的高房價及高房價預期不僅吸引了大量企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，帶動上游成本上升，而且吸引大量投資投機者，進一步推高房價。于是，形成了地價、建材等成本與高房價的正反饋循環(huán)，從這種意義上說，高房價“內(nèi)生”地決定于我國目前經(jīng)濟增長現(xiàn)實。這就是為什么不僅僅在京滬深等一線城市面臨高房價，而且在很多二線甚至三線城市也面臨高房價（相對當?shù)鼐用袷杖耄┑脑颉?/P>
產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新枯竭 與房地產(chǎn)投資投機
產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新枯竭不僅僅是中國面臨的發(fā)展問題，也是世界性問題。從某種程度上講，這次危及世界的金融危機正是美國創(chuàng)新枯竭的必然后果，當美國不再有像當年的互聯(lián)網(wǎng)、微軟等引領經(jīng)濟社會發(fā)展的新經(jīng)濟(310358,基金吧)、新型企業(yè)時，就只能通過金融品的衍生化賺取利潤，最終引發(fā)危機。
在中國，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)普通存在產(chǎn)能過剩、競爭加劇和利潤率下降，大量的資金就從這些產(chǎn)業(yè)中游離出來進入到房地產(chǎn)業(yè)。對地方政府而言，當房地產(chǎn)業(yè)仍是拉動經(jīng)濟最強有力的產(chǎn)業(yè)時，除了支持房地產(chǎn)以帶動諸如建材、家裝家電等行業(yè)推動經(jīng)濟增長，還能做什么呢？逐利本能使大量的產(chǎn)業(yè)資本流入到高盈利、低風險（政府支持）的房地產(chǎn)業(yè)。這些資金一部分進入房地產(chǎn)開發(fā)，其中相當一部分則專門從事房地產(chǎn)炒作（我們常見到“溫州炒房團”的“慷慨”）。在當?shù)卣哪S甚至鼓勵下，被“熱炒”的房地產(chǎn)業(yè)不斷升溫，房價自然也步步高(002251,股吧)升，而最廣大的普通購房者則成了地方政府和炒房客的“抬轎”人。
此外，居民收入不斷擴大，高收入階層的邊際消費傾向很低，于是將很大部分收入用來投資房地產(chǎn)，從而也催生了投資投機性需求。
購房主體“異化” 與購房“外援團”
一個正常的房地產(chǎn)市場，其剛性需求主體應該是30多歲到40多歲年齡段的人。而目前在中國房地產(chǎn)市場上，雖然對于許多年輕人來說，在一定階段內(nèi)租房比買房更合適，但在傳統(tǒng)的“有房才有家”觀點下，還是有很多年輕人進入初次購房的大軍，他們不惜花光父母、親戚朋友，甚至爺爺奶奶（購房“外援團”）幾年甚至幾十年的積蓄（很多是因享受了公房私有化好處而積攢下來的），也不惜透支他們幾年甚至幾十年的未來預期收入，成為“房奴”，縱使中國的房價收入比再高，“房奴”依然前赴后繼，顯示了中國樓市需求的超剛性。
此外，國際上比較通用的房價收入比指標無法解釋中國高房價現(xiàn)象。與大多數(shù)人相反，筆者認為，國際通行的房價收入比恰恰解釋了中國購房主體的“異化”現(xiàn)象。事實上，大多“購房者”并不是真正的購房主體，按照一對年輕夫婦購房時需雙方父母支持的最普遍的情況計算，由于這一“中國因素”，真實房價收入比至少被夸大了4倍！按北京目前房價收入比為20估算，其真實值也不超過5！，完全在“公認”的安全區(qū)間，遠遠低估了中國房地產(chǎn)市場的“真實”購買力。這就是為什么在房價越來越高的情況下，仍有許多本身收入并不高的“剛性”購房者的本質(zhì)原因。
因此，可以說，在中國房地產(chǎn)市場，是從五十年代到八十年代的四代人同時對房地產(chǎn)形成需求，正是這四代人的“剛性需求”集中釋放，導致了房價的較快上漲，從而也帶動了大量投資投機性需求，而這種投資投機性需求又進一步拉高了房價。
城鎮(zhèn)化、人口素質(zhì) 與區(qū)域發(fā)展不平衡
可以肯定，在相當長時期內(nèi)，我國人口的城鎮(zhèn)化速度將遠大于城市擴容和城鎮(zhèn)化進程。由于大中城市擴容帶來的成本加速遞增制約了大中城市的經(jīng)濟邊界，必然會形成大中城市規(guī)模的有限性和住房需求的相對無限性矛盾，這種矛盾決定了目前中國房地產(chǎn)市場仍處于上升通道。據(jù)國際標準測算，未來的城市人口將是現(xiàn)在的3倍，現(xiàn)在的無房戶和未來新增需求將使得這一態(tài)勢更加趨強。筆者相信，除了多經(jīng)濟中心、多區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，由此產(chǎn)生的高房價具有不可調(diào)和性。
此外，居民素質(zhì)的普通提高（尤其每年新增的五六百萬大學畢業(yè)生），對大中城市的房價形成巨大推力。在某些中小城市，人們的生活幸福指數(shù)或許更高，但是由于區(qū)域發(fā)展極不平衡，或者即使是由于滿足在大城市的虛榮心，他們中的絕大多數(shù)還是單向往機會多、空間大的大中城市“扎堆”。而他們及其“外援團”所引致的對住房的需求是房價高企的又一個重要支撐。
通過以上分析，筆者認為，長期來看，由于經(jīng)濟增長模式、城鎮(zhèn)化進程、區(qū)域發(fā)展不平衡、人口素質(zhì)顯著提高等因素，房價仍處于上升階段，具有上漲剛性。當前既需要從培育新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)、調(diào)整經(jīng)濟結構、協(xié)調(diào)區(qū)域發(fā)展、逐步減少地方政府土地財政占比等長遠著眼，更要從增加保障房供給、禁止房地產(chǎn)投資投機、發(fā)展租房市場等具體微觀層面著手，多管齊下，才是真正解決房價上漲過快的勢頭。這不僅能滿足廣大居民基本的安居需求，維持社會和諧安定，更能以持久的力量“迫使”中國經(jīng)濟增長進行“內(nèi)生性”轉(zhuǎn)型，而這種“內(nèi)生性”動力是比任何行政干預都更為有效和有力，也唯有如此，中國經(jīng)濟的結構性調(diào)整和可持續(xù)發(fā)展才有可預期的希望。
（作者單位：北京大學中國經(jīng)濟研究中心） |