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《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征求意見稿）》（以下簡稱“條例”）第二十條規(guī)定“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，按照房地產(chǎn)估價規(guī)范和有關(guān)規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價格。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，由被征收人以投票、抽簽等方式確定�！�
這一法條值得商榷，理由如下：
一是法條格調(diào)應(yīng)就高不就低。解決公益與私權(quán)沖突是征收的首要問題，公益顯然是對大家都有益，其中就包含著不但不能損害被征收者的利益，還要他們因此受益。因此，被征收人的房屋應(yīng)給予房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易最高價，而不能是最低價。
二是舍近求遠(yuǎn)。如果“條例”的目的是以市場法則保護(hù)被征收人財產(chǎn)權(quán)利，被征收人就應(yīng)具有天然叫價權(quán)，也就是被征收人發(fā)出的邀約價，應(yīng)該是征收人與被征收人討價還價的基礎(chǔ)�！皸l例”舍近求遠(yuǎn)，回避了這個問題，不承認(rèn)被征收人的直接叫價權(quán)，這說明讓步有限。
三是增加被征收人的負(fù)擔(dān)。被征收者不能直接叫價，還要委托具有法律資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估，這樣的民事委托需要被征收人支付委托費(fèi)用。被征收人補(bǔ)償款還沒拿到，就要先支付一大筆費(fèi)用，無形中額外增加了負(fù)擔(dān)。由于存在集體的悖論，由被征收人以投票、抽簽等方式確定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，是將民事問題混同于公共問題，將導(dǎo)致私權(quán)行使的混亂。
四是直接適用評估機(jī)構(gòu)的評估報告并將評估納入法定程序，理論上不成熟。作為民間中介機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)如同律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所一樣，其所出具的意見因為帶有傾向性，一般只具有參考價值，不直接具有法律效力。同樣的房屋，不同房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)得出的評估價格可能相差很大，因此，將評估納入法定程序，應(yīng)有法律的明確規(guī)定，不能由行政法規(guī)規(guī)定。
五是對被征收房屋的非物質(zhì)價值未予足夠重視。被征收者的房屋作為不動產(chǎn)含有多重價值，并不是簡單的土木，其營造過程也不能機(jī)械算計，其特殊的人文價值不能光見物（屋）不見人。只有將房屋上升到住宅權(quán)的憲法高度，才能真正抵抗公權(quán)的非法侵入。
六是應(yīng)明確新舊程度包含使用年限或?qū)⑹褂媚晗迒为?dú)予以列明。被征收者的房屋因為使用年限不同，價格會有等級差別，這一點(diǎn)應(yīng)明確，以免以后發(fā)生爭執(zhí)。
七是作為行政法規(guī)，規(guī)定應(yīng)盡可能明確。該條中的投票、抽簽，是否需要假投票，即搞投票預(yù)演？其程序如何確定，人員如何召集，效力最后如何認(rèn)定？都需要嚴(yán)格規(guī)定，以免成為隱患。 |