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最近地王回收事件頻發(fā)，很多人將其解讀為地方政府打壓房價(jià)的信號。但尷尬的是，一邊是被回收的地王增多，另外一邊，更多更夸張的地王卻不斷涌現(xiàn)。這足以證明，土地市場的政策并未對開發(fā)商們形成足夠的約束，也許這些地王被回收，只是一些地方政府與開發(fā)商合作的拍地游戲的續(xù)集。
擠壓房地產(chǎn)泡沫的標(biāo)志就是收緊地根與銀根。收緊地根從去年年底開始，標(biāo)志性事件是地王回收事件頻發(fā)。
去年12月14日，南昌市國土資源局依法無償收回一家開發(fā)商閑置的地塊，政府獲得3517.136萬元的定金收入。今年1月4日，廣州市國土房管局證實(shí)，恒大地產(chǎn)一塊閑置的地王也已經(jīng)被政府收回，罰沒1.3億元保證金。2月1日，國土資源部公告稱，將收回天竺22號地，并沒收北京大龍地產(chǎn)(600159,股吧)2億元拍地保證金。該地塊于去年11月20日被大龍地產(chǎn)子公司以50.5億元競得。
我們在為收回閑置土地歡呼的同時(shí)，不應(yīng)該遺忘以下事實(shí)：據(jù)國土資源部副部長贠小蘇披露，截至2009年底，全國仍然有約1萬公頃閑置土地，其中企業(yè)自身原因造成閑置的就占比46％。
尷尬的是，在回收地王的同時(shí)，新的地王還在誕生。在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》發(fā)布當(dāng)日，即2009年12月17日，保利地產(chǎn)(600048,股吧)以30.4億元競得北京朝陽區(qū)的一個(gè)地塊，樓面地價(jià)為2.35萬元/平方米，成為今年北京普通住宅地塊單價(jià)“地王”。新年伊始，中海地產(chǎn)以59.7億元的總價(jià)競得北京豐臺區(qū)一地塊，再次刷新北京地王紀(jì)錄。2009年12月23日，央企中建地產(chǎn)以37.2億元拍得上海新江灣城C6地塊，高達(dá)32484元/平方米的樓面價(jià)，創(chuàng)造了新的全國單價(jià)“地王”紀(jì)錄。2月4日，上海證大置業(yè)以92億2千萬元的競拍價(jià)格拿下上海外灘8-1金融地塊項(xiàng)目用地，再次刷新上海地王紀(jì)錄。
收回地王不能制度化，所謂的重拳處置閑置土地就會成為一場秀，甚至成為開發(fā)商與政府合演的雙簧。
被收回的南昌地王，折算樓面價(jià)明顯偏高，還不如退還給政府等價(jià)跌再買；又如某些上市公司本身就是地方政府抬高地價(jià)的托，他們出高價(jià)是為拉高區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格；大連曾有開發(fā)商表示政府設(shè)置出讓門檻、公告時(shí)間只有一兩天，為意向開發(fā)商“量身定做”競買資格；將于今年3月初推出的中服地塊，位于北京市CBD核心地區(qū)，這塊正在醞釀中的準(zhǔn)地王也深陷被內(nèi)定的質(zhì)疑。甚至地方政府修改規(guī)劃、拆遷等等不可抗力，都會成為開發(fā)商的免罪金牌。
此次被處罰的北京大龍地產(chǎn)是典型個(gè)案。其資金實(shí)力根本不足以成為地王，因其控股股東為順義區(qū)政府下屬開發(fā)企業(yè)北京市順義大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)總公司，當(dāng)初頗受市場質(zhì)疑，卻無驚無險(xiǎn)拍得地王。拍地潛規(guī)則屢見不鮮。按照此前北京市的規(guī)定，土地出讓收入扣除開發(fā)成本后，市八區(qū)按照市財(cái)政和區(qū)財(cái)政“五五分成”，其他區(qū)縣的土地出讓金，則直接返還到區(qū)里。而大龍地產(chǎn)控股股東是順義大龍城建，其公司資料顯示，它是隸屬于順義區(qū)政府的全民所有制企業(yè)。因此，順義區(qū)政府和大龍地產(chǎn)之間，有機(jī)會左手倒右手——大龍地產(chǎn)將地拍下后，未必一定要真金白銀付出50.5億元。此次大龍地產(chǎn)走了背運(yùn)，2009年12月17日，財(cái)政部、國土部等五部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，要求地方將土地出讓收入全額繳入國庫。此次處罰大龍地產(chǎn)的是北京市國土資源局，順義區(qū)政府揮淚無法保馬謖，惟一的辦法恐怕是低價(jià)給予其他地塊作為補(bǔ)償。
地王秀場貓膩多。要讓土地市場常態(tài)化，形成明確預(yù)期，最重要的是進(jìn)行制度變革，令行禁止，切忌三天打魚、兩天曬網(wǎng)。如此一來，大龍地產(chǎn)不過是特定時(shí)間內(nèi)的典型案例，毫無制度價(jià)值，指望從這些地王被回收中解讀出打壓房價(jià)的信號，也是徒勞。 |