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春節(jié)前一周筆者去三亞度假。選這個(gè)時(shí)點(diǎn)，除了想去親身感受一下海南國(guó)際旅游島的房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆氛圍外，主要是考慮打個(gè)“時(shí)間差”，避開節(jié)日高峰時(shí)酒店房?jī)r(jià)的“溫柔一刀”。
其實(shí)，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)在過去幾個(gè)月的狂熱可看成中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在過去十二個(gè)月的縮影。為了厘清在抑制投機(jī)性需求政策出臺(tái)之后房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)狀況，我們的投研團(tuán)隊(duì)在3月初的一周內(nèi)拜訪了三家房地產(chǎn)上市企業(yè)（2009年的銷售額分別超過了600億、500億及200億人民幣，頗具代表性），并考察了在上海浦東世博板塊的4個(gè)樓盤及周邊的房產(chǎn)中介�？傮w感覺是：1、開發(fā)商面對(duì)慘淡的新年前二月銷售數(shù)字，對(duì)全年基本保持“謹(jǐn)慎樂觀”（這聽上去有點(diǎn)像基金經(jīng)理們?cè)诿鎸?duì)不確定的前景時(shí)采用的統(tǒng)一外交辭令）；2、開發(fā)商正在提速新開工，為了比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手盡可能快地增加可售資源（標(biāo)準(zhǔn)的“囚徒博弈”，結(jié)局不會(huì)出乎意料）；3、各樓盤銷售人員幾乎異口同聲地表示不會(huì)運(yùn)用價(jià)格手段，因?yàn)椤伴_發(fā)商手里有錢，不急著賣”；4、以跑量過日子的二手房房產(chǎn)中介卻在這個(gè)早春時(shí)節(jié)感受到了絲絲寒意，雖然氣溫還沒有低過2008年的深秋；5、大部分一、二手房仍能拿到低于8.5折的二套房?jī)?yōu)惠利率，而提供低于同行利率的以未上市銀行及再融資已完成銀行為主。
目前觀察家們都將目光投向了未來兩個(gè)月的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，并想以此作為全年趨勢(shì)的指引。目前一致預(yù)期為偏樂觀，認(rèn)為銷量將在1、2月份的低基數(shù)上迅速反彈。筆者持有不同的觀點(diǎn)�？紤]到1、2009年銷量和房?jī)r(jià)的透支，2、2010年相關(guān)抑制政策的落實(shí)，3、買漲不買跌的消費(fèi)心理，房地產(chǎn)銷量的回升是個(gè)小概率事件。如果全年的銷售金額能接近去年的水平，已經(jīng)可以阿彌陀佛了；這意味著——考慮到今年的房產(chǎn)均價(jià)將大幅高于去年——全年的銷售面積將下滑20％左右（這大概是目前市場(chǎng)上最悲觀的預(yù)期）。
所以房地產(chǎn)股在未來數(shù)月獲取超額收益的機(jī)會(huì)不大。有分析師認(rèn)為在股價(jià)跌去30％之后，房地產(chǎn)股基于2010年預(yù)測(cè)利潤(rùn)的市盈率不到15倍，甚為便宜。但需要注意的是，2010年對(duì)很多開發(fā)商而言是毛利率和凈資產(chǎn)收益率的頂峰，而理論上盈利周期高峰對(duì)應(yīng)的應(yīng)該是低市盈率，所以此時(shí)的15倍并不是個(gè)很誘人的估值水平。
還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)股會(huì)受益于正在升溫的人民幣升值預(yù)期。確實(shí)，人民幣匯率——對(duì)美元而言——在過去的十幾個(gè)月里基本保持穩(wěn)定。就目前的政治、經(jīng)濟(jì)、金融環(huán)境，升值的可能性正在從一個(gè)很低的水平上升。但對(duì)于升值的時(shí)間、幅度和路徑筆者目前還沒有自己的答案。最大的不確定性來自出口前景。所以，現(xiàn)在還不能肯定升值已是鐵板釘釘?shù)氖虑椋M管目前看起來總書記將在4月份訪美的可能性也在不斷上升。
而在另一個(gè)邏輯層面，即升值（或升值預(yù)期）對(duì)房地產(chǎn)需求產(chǎn)生刺激，不過，中國(guó)的情況或許會(huì)有些許與他國(guó)歷史經(jīng)驗(yàn)相悖之處，即在中國(guó)，升值與房地長(zhǎng)繁榮的正相關(guān)性不是特別強(qiáng)。這背后的要點(diǎn)是：人民幣在可預(yù)見的將來仍為不完全可自由兌換貨幣。只要監(jiān)管當(dāng)局對(duì)熱錢的跨境流動(dòng)能實(shí)施有效控制，那么由升值本身導(dǎo)致的房地產(chǎn)上漲將較為有限。
再說回三亞。筆者從三亞回到上海已經(jīng)是小年夜了。在第二天的報(bào)紙上看到新聞，亞龍灣酒店的房?jī)r(jià)在新年攀升到了平均1.5萬元——那可是整整10倍于僅僅幾天前的價(jià)格！沒想到又過了兩天，價(jià)格彈性發(fā)生作用，旅行社不得不虧本甩賣酒店房間，房?jī)r(jià)又迅速暴跌了90％，被打回原形。世間萬物，回歸常態(tài)才是真正的常態(tài)。所謂新秩序下的新常態(tài)，亦不過如此。 |