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| 樓市調(diào)控政策應(yīng)陸續(xù)跟進(jìn) |
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| 2010-04-20 作者:馬紅漫 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟報道 |
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14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。其中，明確要求對貸款購買第二套住房的家庭，首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。
本次國務(wù)院會議文件被房地產(chǎn)業(yè)界稱為“新國四條”。從上輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的經(jīng)驗看，此次房產(chǎn)新政的積極效果可期，特別值得一提的是，宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇態(tài)勢良好，這為進(jìn)一步采取更加強力的調(diào)控政策打開了空間。就此而言，筆者認(rèn)為二套房貸收緊還只是新一輪調(diào)控政策的開始，未來打壓房價的調(diào)控政策還應(yīng)陸續(xù)跟進(jìn)。
二套房貸政策對于打壓房價的作用非常明顯。事實上，房地產(chǎn)市場價格之所以波動巨大，就是投機需求泛濫所致。而鑒別投機需求最有效的措施，就是針對多套購房需求實行嚴(yán)控。2008年，主管部門就是憑借對二套以上住房信貸政策的嚴(yán)管，直接造成當(dāng)年房地產(chǎn)市場的低迷，國內(nèi)多數(shù)城市房價均出現(xiàn)明顯下降，深圳甚至曾出現(xiàn)大規(guī)模的退房潮。但由于突然爆發(fā)的國際金融危機，使得保增長成為調(diào)控的首要任務(wù)，相關(guān)部門調(diào)整了房地產(chǎn)政策的落實力度，導(dǎo)致房價反而在金融危機中創(chuàng)出了歷史新高。
透過這一歷史過程我們可以看出兩點內(nèi)容，一是從來都沒有只漲不跌的市場，對癥的房價調(diào)控措施肯定能夠顯效；二是要想從根本上逆轉(zhuǎn)房價飆升態(tài)勢，就必須保持調(diào)控政策的持續(xù)高壓特征，否則難免功虧一簣。就后者而言，房產(chǎn)調(diào)控政策落實的最大阻礙就是所謂“投鼠忌器”，即擔(dān)心房價調(diào)整沖擊宏觀經(jīng)濟增長，而不敢采取強力措施。如果說在金融危機背景下，這樣的政策擔(dān)憂有其道理，那么當(dāng)下在一季度“亮麗”的經(jīng)濟增長數(shù)據(jù)公布后，這一擔(dān)憂已蕩然無存。一般而言，季度GDP的增幅當(dāng)控制在10.5%以內(nèi)，否則就難免有經(jīng)濟過熱之嫌。以此而言，一季度11.9%的GDP增速顯示，當(dāng)下經(jīng)濟運行的風(fēng)險在于“偏熱”，而非“過冷”。這就為出臺更嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施奠定了基礎(chǔ)，是為“黃金調(diào)控期”�；蛟S正因如此，我們才會看到在14日上午公布相關(guān)數(shù)據(jù)，下午國務(wù)院就出臺了新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。
但是，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場與2008年已經(jīng)有所不同。歷經(jīng)房價走勢與金融危機中經(jīng)濟形勢的背離，調(diào)控政策的公信力受到嚴(yán)重傷害。目前市場各方對于調(diào)控政策績效普遍持懷疑態(tài)度，逆轉(zhuǎn)房價上漲態(tài)勢需要更強力的措施才能奏效。筆者建議，調(diào)控部門應(yīng)該珍惜這一難得的房地產(chǎn)調(diào)控環(huán)境，全方位、大力度地實施房價打壓措施，同步配套出臺其他調(diào)控政策措施。
高房價問題已經(jīng)積重難返，要想取得最終的政策成效，就必須明確以下調(diào)控政策內(nèi)容。其一，適時修改房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策目標(biāo)，旗幟鮮明地以“降低房價”、實現(xiàn)“居者有其屋”為調(diào)控政策目標(biāo)。此前“遏制房價過快上漲”的目標(biāo)難以徹底打消市場投機意愿，畢竟這實際上容忍了“房價溫和上漲”。其二，二套房貸首付款比例提高，能夠增加投機購房需求成本，卻難以封殺全款購房的投機行為，房地產(chǎn)保有稅的出臺才能根本解決這一問題。據(jù)早在1986年頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，對于價值300萬元的房子按照原值的70%征稅，稅率為1.2%，則每年繳納的房產(chǎn)稅要達(dá)2.52萬元，此外，300萬元存放在銀行一年的利息還有6.75萬元。就此而言，持有多套住房的機會成本將會大幅增長，如果全面實施房產(chǎn)稅，就能夠有效遏制投機需求的蔓延。其三，大幅度增加土地供給、嚴(yán)查開發(fā)商捂盤惜售等措施仍須強化，隨著土地供應(yīng)與房屋供應(yīng)明顯增長，房地產(chǎn)市場供求失衡的問題才能有效緩解。
總之，提高二套以上住房貸款首付款比例有助于遏制房價上漲，但要真正實現(xiàn)房地產(chǎn)市場價格逆轉(zhuǎn)，仍需系統(tǒng)性的政策跟進(jìn)。當(dāng)下經(jīng)濟強勁復(fù)蘇的態(tài)勢，為實現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控政策目標(biāo)提供了難得的歷史性機會。
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