|
物理學(xué)中有種“自激”現(xiàn)象，在一個(gè)音響系統(tǒng)中，喇叭的聲音傳到麥克風(fēng)里，經(jīng)過擴(kuò)音器的放大，會(huì)在喇叭中傳出更大的聲音，然后這些聲音又被送進(jìn)了麥克風(fēng)，經(jīng)過放大，又在喇叭中播出來，這樣一直反復(fù)，最后就形成了尖叫。
去年下半年以來、尤其是今年“兩會(huì)”結(jié)束后，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上影響價(jià)格的信號(hào)十分混亂，導(dǎo)致土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重失衡。土地價(jià)格的上漲幅度最大，而土地價(jià)格的上漲反過來又刺激房價(jià)的上漲。“地王”不斷出現(xiàn)與房價(jià)飛漲互相作用，形成“自激”現(xiàn)象，結(jié)果是現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上尖叫聲一片。
市場(chǎng)上有許多信息加速著這種“自激”現(xiàn)象：政府供應(yīng)出來的部分土地又被某些開發(fā)商囤積起來，“地王”頻出，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上最戲劇化、最刺激的畫面。但這些都是表面現(xiàn)象，最根本的原因還是市場(chǎng)上錢太多、地太少。在這種市場(chǎng)背景下，國務(wù)院提出了新的十項(xiàng)政策。這些政策只是針對(duì)住宅市場(chǎng)，商業(yè)和寫字樓市場(chǎng)不會(huì)受到任何影響。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，哪些品種和地區(qū)是值得投資的？應(yīng)該從以下三個(gè)指標(biāo)去分析：一、資金成本；二、租金回報(bào)率；三、物業(yè)稅（或資產(chǎn)稅）。目前中國還沒有物業(yè)稅，只有通過前兩個(gè)因素來分析，以租金回報(bào)率與銀行按揭貸款利息的差距來估算。第一季度上海住宅的回報(bào)率為2.3%，北京為2.9%（中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)），而銀行按揭貸款利率為6.5%（二套房利率），相差約-4%。根據(jù)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，這兩者之差超過-3%，房價(jià)一定會(huì)出現(xiàn)大跌。不同區(qū)域的不同物業(yè)品種，包括住宅、商業(yè)、辦公樓等，是否值得投資，是否存在泡沫，都可以用這種方法來衡量。
過去幾年來，商業(yè)和寫字樓市場(chǎng)一直受政策影響很少，既沒有得到政府鼓勵(lì)和支持，目前也不會(huì)受到政策的限制和打壓。商業(yè)和寫字樓市場(chǎng)近幾年基本與中國的經(jīng)濟(jì)同步發(fā)展。
新國十條提到“引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”，這句話也可以調(diào)整人們對(duì)未來投資房產(chǎn)的預(yù)期，冷卻市場(chǎng)里的頭腦發(fā)熱。在前面的問題中，我們已經(jīng)分析了衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)的三個(gè)重要指標(biāo)，即資金成本、租金回報(bào)率和物業(yè)稅，現(xiàn)在北京和上海的住宅市場(chǎng)上，租金回報(bào)率和銀行按揭貸款利息之間已經(jīng)有-4%的差距了，按照香港房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，已經(jīng)超過了臨界點(diǎn)。
這次新國十條針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)基本問題：土地供應(yīng)少；錢太多，而且它在用市場(chǎng)的手段通過調(diào)整供求關(guān)系來平衡住宅市場(chǎng)、穩(wěn)定房價(jià)。過去許多行政命令往往對(duì)市場(chǎng)不起作用，或者是起反作用。如果要在投資房產(chǎn)和房地產(chǎn)股票兩者之間選擇的話，我認(rèn)為目前投資房地產(chǎn)股票更合算。
通州區(qū)房價(jià)漲到每平方米3萬，甚至超過了市區(qū)中心某些地段的房價(jià)，其主要原因是城市中心地段沒有供應(yīng)量了，我們看看二環(huán)內(nèi)、三環(huán)內(nèi)還有多少住宅新項(xiàng)目在銷售呢？城里可售的房子少，郊區(qū)的房源才會(huì)變得希貴，投機(jī)性需求也受到刺激，所以通州的房價(jià)漲得這么快。
北京市從3月17號(hào)開始，已經(jīng)有一個(gè)月時(shí)間沒有出讓土地了，這主要是擔(dān)心出現(xiàn)新的地王。這一個(gè)月當(dāng)中，北京市修改了“招拍掛”的辦法。
最近，國務(wù)院、銀監(jiān)會(huì)、北京市出臺(tái)了一系列的政策，北京土地市場(chǎng)到底呈現(xiàn)怎樣的局面？等北京有土地交易后，我們?cè)賮碜屑?xì)觀察。我想，新的地王再不會(huì)出現(xiàn)了。 |