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對(duì)一個(gè)國家、一個(gè)家庭而言，住房市場崩盤都是非常糟糕的事，從美國次貸危機(jī)爆發(fā)后住房市場的情形就可以看到這點(diǎn)。近日有兩則關(guān)于美國住房市場崩盤的新聞，中國國內(nèi)民眾讀后肯定會(huì)感到詫異。
英國《每日電訊報(bào)》報(bào)道說，美國底特律一座民宅的掛牌價(jià)竟然標(biāo)為10美元。實(shí)際上這個(gè)10美元的房子還不是最便宜的。據(jù)美國《底特律新聞報(bào)》報(bào)道，同樣也是在底特律，2008年美國一家銀行以1美元價(jià)格出售一幢兩層住宅，且許諾倒貼1萬美元，才有人接手，而這幢房2006年11月的售價(jià)為6．5萬美元。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況呢？主要有兩個(gè)原因，一是房地產(chǎn)稅作怪，比如那棟1美元房屋的買主2009年需繳納房地產(chǎn)稅3900美元。二是投資信心喪失作怪，包括銀行或銀行家在內(nèi)的投資者對(duì)美國房地產(chǎn)市場信心喪失。
從美國的事例中可以看到，住房市場崩盤將導(dǎo)致一個(gè)家庭財(cái)富大幅縮水。所以，在現(xiàn)代社會(huì)中，居民了解和掌握住房市場崩盤的先兆是非常有必要的。那么，住房市場崩盤有哪些先兆呢？
第一，住房市場泡沫嚴(yán)重的品牌化城市房價(jià)出現(xiàn)大跌。這里說的品牌化城市是指那些在國際上或在國內(nèi)非常出名，且城市人均收入較高的城市。比如國外的紐約、舊金山、倫敦、巴黎，國內(nèi)的北京、上海、杭州、深圳。
品牌化城市房價(jià)是一國房價(jià)的晴雨表。住房市場泡沫吹起，首先是從品牌化城市開始的，破滅也是從品牌化城市開始的。所以，如果發(fā)現(xiàn)住房市場泡沫嚴(yán)重的品牌化城市的房價(jià)出現(xiàn)大幅下跌，在一般情況下這個(gè)國家的全國性房價(jià)隨后就會(huì)出現(xiàn)大跌，而非品牌化城市房價(jià)的大幅下挫反過來又會(huì)促使那些起初房價(jià)出現(xiàn)下跌的品牌化城市的房價(jià)進(jìn)一步下跌，如此形成惡性循環(huán)。
日本1985年至1991年住房市場泡沫周期中，在全國性房價(jià)大跌之前，也就是在房地產(chǎn)市場崩盤之前，由于在房價(jià)漲幅較大的東京都率先實(shí)施土地交易監(jiān)視這一抑制地價(jià)上漲的制度，東京圈（編按：指東京都外加其周遭的埼玉縣等地區(qū)）的地價(jià)在1989年首先開始下跌，1990年房價(jià)漲幅仍較大的大阪等城市的地價(jià)接著下跌，到1991年全國性的房價(jià)才開始進(jìn)入下跌通道。在美國次貸危機(jī)爆發(fā)之前的2006年年底，住房市場泡沫比較嚴(yán)重的加州地區(qū)的一些大城市房價(jià)首先出現(xiàn)下跌。
有人說品牌化城市紐約的房價(jià)在2006年年底沒有首先下跌，且在次貸危機(jī)期間跌幅較小，那是因?yàn)樽鳛槭澜缂?jí)的品牌化城市，其住房市場泡沫并不嚴(yán)重。從中國的情況看，密切關(guān)注和跟蹤北京、上海、深圳等地房價(jià)調(diào)整情況是極為重要的，如果這些城市房價(jià)出現(xiàn)大幅下挫，那就要小心了。
第二，股市在經(jīng)歷一段瘋狂上漲后暴跌。股市與樓市泡沫破滅相伴而生，并且在樓市真正崩盤以前股市有一段瘋狂表現(xiàn)。當(dāng)1989年東京房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下跌時(shí)，1989年12月29日日本股市卻創(chuàng)下了歷史新高，接著自1990年首個(gè)交易日起開始大跌，陷入長期的下跌通道。美國次貸危機(jī)的情況基本也是如此。2007年4月2日經(jīng)營次級(jí)房貸業(yè)務(wù)的新世紀(jì)金融公司宣布申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)，此時(shí)次貸危機(jī)已經(jīng)顯現(xiàn)，雖然2007年3月13日道瓊斯指數(shù)下跌了242.7點(diǎn)，但美國股市依然向上突破，道瓊斯工業(yè)指數(shù)在2007年10月創(chuàng)下14164.53的高點(diǎn)，之后才一路下滑，2009年2月跌至6626.94點(diǎn)。
出現(xiàn)這種情況的原因主要在于，當(dāng)房地產(chǎn)市場的一些敏銳的投資者或投機(jī)者從住房市場中獲得豐厚投資或投機(jī)收益以后，如收益已翻了幾倍，一旦發(fā)現(xiàn)住房市場方向有變，他們就會(huì)有獲利兌現(xiàn)的愿望和需求，會(huì)逐步拋售手中的房屋，然后將資金投入股市，導(dǎo)致股市上漲，在股市上又撈了一筆之后，再撤離，這樣又會(huì)導(dǎo)致股市大跌。
第三，住房市場成交量出現(xiàn)下降，進(jìn)而大幅萎縮，房地產(chǎn)有價(jià)無市。在次貸危機(jī)大規(guī)模爆發(fā)之前，2007年4月24日美國3月份成屋銷量下降了8.4%。其實(shí)，這是一個(gè)重要的信號(hào)，當(dāng)時(shí)并沒有多少人把這事放在心上。住房市場成交量出現(xiàn)下降，說明住房市場已出現(xiàn)觀望情緒，是住房市場房價(jià)出現(xiàn)下跌的一個(gè)重要信號(hào)。
（作者系經(jīng)濟(jì)學(xué)教授） |