|
4月26日，住房城鄉(xiāng)建設部表示，對經(jīng)濟適用房準入退出進行嚴格管理。例如對騙購經(jīng)濟適用住房的責令退還，對不作出說明或不配合資產(chǎn)核查、公示的，視同以虛假資料騙購。對違規(guī)出售、出租經(jīng)濟適用住房，取消其在5年內(nèi)再次申請資格。而對已經(jīng)享受經(jīng)濟適用住房的家庭，再購買其他住房的，必須辦理退出（經(jīng)濟適用房）手續(xù)或補交相關價款取得完全產(chǎn)權。
如果將經(jīng)濟適用房的管理看作是“4·17房地產(chǎn)新政”的一部分的話，那么至少透露出兩個信息：第一個信息是，中央政府似乎考慮到原本高速的房地產(chǎn)投資率下降的可能，很可能將通過加大經(jīng)濟適用房等保障性住房的建設來“彌補”未來供應下跌，無論是對房地產(chǎn)供應平穩(wěn)、還是對建筑業(yè)就業(yè)、鋼鐵水泥等行業(yè)產(chǎn)能穩(wěn)定都有好處。新規(guī)可以看作是中央“加碼式”啟動大規(guī)模保障性住房建設的預兆。第二個信息是，經(jīng)適房的整體規(guī)則設計將會重構。一直以來，經(jīng)適房不僅“量小”，無法觸及“夾心層”，同時經(jīng)適房被廣泛的腐敗案例所困擾，民眾頗有怨言。所以，重構經(jīng)適房的“準入退出”規(guī)則自是應有之義。
實際上，導致經(jīng)適房大規(guī)模腐敗的核心要件，一個是“不透明”，一個是經(jīng)適房同市面上商品房的“價差”。所以我們看到，經(jīng)適房新規(guī)的改革點正是這兩個方面。“不透明”可以通過公示原則來解決，因為公示會帶來社會監(jiān)督。最近的深圳經(jīng)適房丑聞，正是通過“公示名單”而被“人肉搜索”，人們發(fā)現(xiàn)，一些上了經(jīng)濟適用房名單的人竟然是開寶馬轎車的“臨時工”。這種社會監(jiān)督所形成的有力氛圍本身就可以構成經(jīng)濟適用房“分配正義”的重要組成部分。
而在“價差”上，我們發(fā)現(xiàn)，經(jīng)適房新規(guī)已經(jīng)暗示將采取“共有產(chǎn)權模式”。因為“各地要結合實際情況完善經(jīng)濟適用住房上市交易分配機制。在量化政府出資額的基礎上，按照配售經(jīng)濟適用住房時承購人與政府的出資比例，確定上市所得價款的分配比例、政府優(yōu)先購買權等管理事項”，而這一條款是一個巨大的進步，它蘊含著以市價位基礎來設計經(jīng)適房規(guī)則，將經(jīng)適房可以尋租的“價格制定權”轉化成明確的股權分享權。
首先，政府對經(jīng)濟適用房的指導性定價是錯誤的。過去的經(jīng)驗證明，官僚們?nèi)绻麑?jīng)適房“有所圖”，那么他們會制定一個偏低的價格，然后他們或者親屬將享受這個“大價差”，如果他們對經(jīng)適房“無所圖”，那么經(jīng)適房價格將會很貴。而現(xiàn)在，經(jīng)適房的價格是市場定價，和商品房價格是一樣的。只不過它的“經(jīng)濟”體現(xiàn)在產(chǎn)權共有上。經(jīng)適房的產(chǎn)權是由政府和住戶“共有”，雙方領取《房屋共有權證》，上面標明兩者的產(chǎn)權比例。
其次，“共有產(chǎn)權”的經(jīng)適房是包含地價的，這意味著用地可以由行政劃撥，轉變?yōu)楣_“招拍掛”，可以讓更多的市場開發(fā)者進入。政府在經(jīng)適房里面的股權很大程度上是以地價來獲得的，而住戶支付的主要是非地價的成本（例如建筑成本和開發(fā)利潤），“面粉”和“面包”的關系清晰化了。
新規(guī)要求，如果住戶另購商品房，那么要退出經(jīng)適房或者購買完整的產(chǎn)權，這意味著政府既可以將住戶的房屋股權按市價買回，繼續(xù)與下一個住戶形成“共享股權”，也可以將房屋改做廉租房，也可以獲得出售產(chǎn)權的現(xiàn)金。這其實解決了經(jīng)適房“資金沉淀”以及“市場價差”完全被個人占有的惡劣局面。經(jīng)適房變成了一種“持續(xù)開發(fā)”、“房屋循環(huán)”、“資金滾動”模式，這是一種利用市場化手段解決了經(jīng)適房建設和退出機制、政府保障性住房資金積累和滾動以及貨幣化補貼的透明度等問題，它不一定消滅腐敗，但“尋租”空間的確被壓縮。 |