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提要：房地產(chǎn)調(diào)控舉動歷來就為萬眾矚目，但此番調(diào)控被寄予之厚望似乎前所未有。分析人士指出，此次調(diào)控有別于從前，著眼于打擊投機、加大供給、加快保障房建設(shè)、建立考核問責的立體招數(shù)，意在確保住房回歸居住本質(zhì)。
房地產(chǎn)調(diào)控舉動歷來就為萬眾矚目，但此番調(diào)控被寄予之厚望似乎前所未有。新國四條、新國十條相繼亮相，包括炒房、投機性購房在內(nèi)的各路人馬紛紛“被剎車”。其中，作為樓市的主要購買力之一，大量非投機性的改善型需求也受到直接影響。
分析人士指出，此次調(diào)控有別于從前，著眼于打擊投機、加大供給、加快保障房建設(shè)、建立考核問責的立體招數(shù)，意在確保住房回歸居住本質(zhì)。因此，雖然從短期看，非投機性的改善型購房等需求也受到“株連”，但從長期來看，本輪調(diào)控對于市場的健康發(fā)展大有裨益。在合理的供需引導下，房價有望回歸理性軌道，包括改善型購房在內(nèi)的非投機購房需求終將獲益。
按照新規(guī)，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對于改善型需求來說，相當一部分購房者選擇的戶型都在90平方米以上，而且有相當比例的此類購房者首套房仍在按揭當中，按照新規(guī)，其購房的首付壓力及貸款成本都有較大提高，需求也因此受到重大影響。有調(diào)查顯示，近四成受訪者表示暫停買房計劃，而意在改善住房條件的購房者占到受訪者一半。
此前，由于界定不清晰，改善型住房的有關(guān)優(yōu)待反而易為投機客所利用。2007年12月，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文規(guī)定“對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當?shù)仄骄�，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。”2008年3月下旬，北京地區(qū)部分銀行擬定出“26.6平方米”的人均住房面積標準，低于該標準的貸款者在辦理第二套房貸時可享受首套房待遇。不過，這一做法很快被監(jiān)管部門叫停。2008年10月，財政部聯(lián)合央行出臺房貸新政，規(guī)定金融機構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的七折，最低首付款比例調(diào)整為兩成。不過，對于到底什么是改善型住房始終無統(tǒng)一明晰說法，改善型住房的優(yōu)惠因此反為投機客所青睞。
而此輪調(diào)控明顯有別于從前，政策的意圖之一就是要恢復房地產(chǎn)的居住屬性，可謂房改十年以來的一次重大轉(zhuǎn)折。就改善型購房來說，不少改善型需求在二次買房時，傾向于充分利用貸款杠桿，保持原有房產(chǎn)，因此在某種程度上加劇了市場的需求緊張。按照銀監(jiān)會最新說法，二套住房以家庭為單位進行認定，即不管此前有無貸款、是否還清，只要再買房，就是二套房。也就是說，在已有住房的條件下，再貸款買房，就必須付出更高成本。
但居民將手中的首套住房售出，再次購買房屋時可以視作無房戶�？梢哉f，調(diào)控客觀上督促了改善型購房在產(chǎn)生需求的同時增加了相應供應，從而最大程度上利于房市的穩(wěn)定，這又進一步促進了真實的購房需求。
不過，以家庭為單位認定二套房，當下仍有許多工作要做。商業(yè)銀行的信貸登記系統(tǒng)可以查詢到放貸情況，但要想準確判斷住房套數(shù)，還要倚靠房管部門的登記信息。早在幾年前，房管部門就開始進行房屋數(shù)量普查工作，但至今尚未有公開結(jié)果，因此以家庭為單位認定仍存在不少困難和漏洞。
目前，立體調(diào)控下的效果已顯現(xiàn)，大量投機泡沫被擠破，真實的居住需求正在得到引導。不過，羅馬非一天建成，中國房地產(chǎn)市場要想痼疾盡去、健康前行，還需多方面政策一以貫之地引導和落實，在這過程中，市場的跌宕反復在所難免，而市場的理性化修正將大大縮短每一份居住夢想的實現(xiàn)過程。 |