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房地產(chǎn)實行嚴厲的調(diào)控以來，政府部門、經(jīng)濟學者、媒體和公眾，都非常關(guān)注，現(xiàn)在是否真有成效？市場告訴了答案：5月5日，恒大地產(chǎn)內(nèi)部向媒體透露，即日起，恒大地產(chǎn)全國約40個樓盤同時推出8.5折促銷讓利活動。這是新一輪樓市調(diào)控背景下，第一個舉起降價大旗的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這應該是高房價開始松動的一個標志。毫無疑問，恒大此舉對整個樓市的影響至大。
毋庸諱言，對于此輪調(diào)控是否會促使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展走向一個合理范圍，很多人都持懷疑觀望態(tài)度。實際上，從某種意義上說，此輪的房地產(chǎn)調(diào)控并不簡單地是針對房地產(chǎn)，而是對經(jīng)濟發(fā)展的一個調(diào)控，而房地產(chǎn)調(diào)控能否到位，不僅僅關(guān)系到經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展問題，更多涉及在當前城市化加速時期的發(fā)展路徑的再選擇。
隨著中央近期一系列政策的不斷出臺，房地產(chǎn)市場調(diào)整的思路已越來越清晰。近日有消息稱，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正會同央行、銀監(jiān)會等相關(guān)部門擬對房地產(chǎn)企業(yè)在售項目的預售賬款實施監(jiān)控。根據(jù)擬訂的方案，今后房地產(chǎn)企業(yè)的預售賬款將存入監(jiān)管部門指定的專門賬戶，并按照項目開發(fā)進度和工程資金所需“�？顚Ｓ谩�。房地產(chǎn)企業(yè)只有在項目竣工交付及結(jié)算時，才能支配使用項目此前的預售賬款。用業(yè)內(nèi)人士的話來說，此舉將對房企的資金鏈造成很大壓力�？梢苑乐狗康禺a(chǎn)商動用預售資金高價拿地，防止房地產(chǎn)商拖欠建筑商的工程款，同時也將促使房地產(chǎn)商加速項目開發(fā)。
不可否認，為應對全球性金融危機而出臺的4萬億中央投資計劃，穩(wěn)住了中國經(jīng)濟，延續(xù)了中國宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的勢頭，而大量扶持房地產(chǎn)發(fā)展的措施，客觀上也使得房地產(chǎn)行業(yè)變得有恃無恐，進而演變成危機后脫離了經(jīng)濟基本面的全面瘋狂。一個不容忽視的現(xiàn)實問題是，在經(jīng)歷了改革開放30年的持續(xù)快速發(fā)展，尤其是1998年房改以來，我國城市化的急速推進，已使社會資源受到大量消耗。所以，中國的城市化，要在政治、經(jīng)濟、環(huán)境、社會等現(xiàn)實條件的限制下邁向一個新階段，開辟一條新路，房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整是必需的。
過去，我們每一次的房地產(chǎn)調(diào)控措施，媒體和業(yè)內(nèi)人士都會做出大量的微觀解釋，而且?guī)缀醵贾豢紤]到經(jīng)濟因素，很少人從更廣闊的層面來分析。這些理由在前幾年都很有市場，但是隨著我國經(jīng)濟形勢的轉(zhuǎn)化，經(jīng)濟發(fā)展帶來的社會問題，尤其是一些地方政府以地生財?shù)陌l(fā)展思路所積累的多重矛盾，關(guān)系到社會發(fā)展的根本，到了不容再回避的地步。
還有一個不可忽視的因素是，去年銀行信貸擴張的大部分，最終是流向了房地產(chǎn)市場。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)字，去年房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源57128億元，其中國內(nèi)貸款11293億元，自籌資金17906億元，其他資金27459億元，其他資金里面還包括了各地購房者的房貸。而房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金僅占30%，從上市銀行的數(shù)據(jù)中可以看到，資金流向房地產(chǎn)的比例更高。這種狀況再清楚不過地說明，調(diào)控房地產(chǎn)，實際上也是調(diào)整當前的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。
當然，由于寬松的貨幣政策給市場提供了大量的流動性，這就直接造成了資產(chǎn)價格的上漲，從而推高市場對通脹的預期。從目前來看，雖然一季度的物價指數(shù)依然處于溫和狀態(tài)，但是房地產(chǎn)市場卻在2009年的基礎(chǔ)上，持續(xù)快速發(fā)展�？梢赃@么說，房地產(chǎn)在某種程度上在當前已不是一個由市場供求決定的商品，而是具有杠桿意義的金融資產(chǎn)，是一種投資品。因此，當前對房地產(chǎn)的調(diào)控，更大的著力點還在于控制物價持續(xù)上漲的勢頭，從而更好地管理市場的通脹預期。
不難想見，當前對房地產(chǎn)的調(diào)控會出現(xiàn)比較復雜的局面。而此次調(diào)控最終能否實現(xiàn)讓房地產(chǎn)走向平穩(wěn)、健康、合理的發(fā)展方向，還有待進一步觀察，尤其還要觀察各地方政府的執(zhí)行力度。
就我國目前所處的經(jīng)濟發(fā)展階段而言，房地產(chǎn)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟發(fā)展的促進作用無可置疑，而國家加快城市發(fā)展的思路也顯示出房地產(chǎn)的長遠的前景。但是，從行業(yè)以及整個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)展的角度看，為了整個社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)非得有個結(jié)構(gòu)性大調(diào)整不可�？梢灶A見，此輪調(diào)控將促使一些此前自身資質(zhì)不夠好，或者說沒有相當實力的房地產(chǎn)開發(fā)商淘汰出局。行業(yè)洗牌的趨勢其實已經(jīng)明朗了。
（作者系資深財經(jīng)評論員） |