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美國(guó)住房市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)嚴(yán)冬后，終于見(jiàn)到了一絲回暖的跡象，但這是曇花一現(xiàn)，還是期待已久的春天真的來(lái)臨了？而美國(guó)未來(lái)幾年的房?jī)r(jià)走勢(shì)又會(huì)如何呢？
到2009年4月，相比2006年的最高點(diǎn)，美國(guó)20個(gè)都市地區(qū)房?jī)r(jià)暴跌了33%。其中像加利福尼亞、佛羅里達(dá)、內(nèi)華達(dá)等州受創(chuàng)最大，某些地區(qū)房?jī)r(jià)降幅超過(guò)50%。據(jù)了解，目前為止，美國(guó)市場(chǎng)還有大約1070萬(wàn)所住房存在當(dāng)前房產(chǎn)價(jià)值低于貸款的倒掛情況，占住房貸款的23%。
危機(jī)之下，美國(guó)房產(chǎn)市值蒸發(fā)了7萬(wàn)億美元。美國(guó)政府采取了一系列措施，力圖扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)急劇下滑的局面，其中主要有以下幾點(diǎn)：
一是降低房貸利率。美聯(lián)儲(chǔ)在2009年初出面購(gòu)買房利美和房地美發(fā)行的企業(yè)債和MBS，目的很明確，就是降低百姓的房貸成本，直接導(dǎo)致了房貸利率的回落，常見(jiàn)的30年房貸利率降至5%以下，最低曾在2009年12月達(dá)到4.7%。
二是稅收優(yōu)惠政策。為鼓勵(lì)百姓買房，美國(guó)財(cái)政部出臺(tái)了買房減稅的優(yōu)惠政策，最高可享受8000美元減稅額度。這在一定程度上刺激了2009年下半年二手房的交易量。
三是政府試圖努力處理滯付貸款，減緩銀行贖回房屋，但收效甚微，不僅參與者少，而且重新違約比率較高。
從2009年下半年起，美國(guó)住房市場(chǎng)開始出現(xiàn)穩(wěn)定的跡象，這和政府的上述托市政策是分不開的。但最近，以下三組數(shù)據(jù)顯示房市恢復(fù)之路不會(huì)是一帆風(fēng)順的：
第一組，每月公布的S&P/Case-Shiller
Index跟蹤美國(guó)二手獨(dú)棟房?jī)r(jià)格變動(dòng)，從2006年最高點(diǎn)至2009年4月最低點(diǎn)，該指數(shù)下跌了33%,
之后連續(xù)上升了5個(gè)月，但最近4個(gè)月又略有下滑。目前距離最高點(diǎn)還有30%的距離，大約是2003年秋天的水平。
第二組，每月公布的二手房交易數(shù)據(jù)涵蓋獨(dú)棟房和公寓等所有二手房的每月交易，由于二手房市場(chǎng)遠(yuǎn)大于新房市場(chǎng)，其數(shù)據(jù)被看作是衡量住房市場(chǎng)的溫度表。二手房交易量從2005年的700多萬(wàn)套，降到了2008年510萬(wàn)套的水平。受稅收優(yōu)惠政策的影響，交易量曾在2009年底躥高過(guò)一陣，但好景不長(zhǎng)，最近又有所回落，目前回到了500萬(wàn)套/年的水平。
第三組，每月公布的新房簽約數(shù)據(jù)，2005年全國(guó)新房年銷售量約為130萬(wàn)套，2010年3月公布的簽約量為年30.8萬(wàn)套，銷量減了近76%。新房銷售從2009年中起在低位穩(wěn)定下來(lái)，曾到過(guò)40萬(wàn)套/年的銷售量，最近似乎又有緩慢下滑的趨勢(shì)。
此外，投資者通過(guò)對(duì)房貸表現(xiàn)的數(shù)據(jù)進(jìn)行跟蹤和量化分析，比如30天滯付、60天滯付、90天滯付、銀行贖回、受損率等來(lái)了解住房貸款的狀況。目前看來(lái)，90天以上滯付的比例居高不下。由于目前政府推遲銀行贖回的努力，這些房子尚未進(jìn)入拍賣的行列，但它們一旦進(jìn)入拍賣庫(kù)存,
將對(duì)疲軟的房?jī)r(jià)帶來(lái)又一次的沉重打擊。
還有其他因素也在影響美國(guó)房?jī)r(jià)：
第一，稅收優(yōu)惠政策失效后，以及房貸利率的上升，將會(huì)對(duì)未來(lái)需求產(chǎn)生負(fù)面影響。美聯(lián)儲(chǔ)停止購(gòu)買“兩房”的企業(yè)債和MBS，以及美國(guó)國(guó)債利率的上升，都會(huì)迫使房貸利率增加。事實(shí)上，3月底30年房貸利率已從去年12月的4.7%微增至5.1%左右。
第二，根據(jù)巴克萊銀行的推算，目前美國(guó)全國(guó)住房市場(chǎng)有200萬(wàn)~250萬(wàn)套的過(guò)剩房產(chǎn)。假設(shè)美國(guó)每年新建住房40萬(wàn)套，每年產(chǎn)生百萬(wàn)新家庭，除吸收新建住房外，還可吸收約60萬(wàn)套的過(guò)剩房屋。根據(jù)這一速度，過(guò)剩供應(yīng)需3至4年才能消化掉。這一供求關(guān)系的不平衡將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生抑制作用。難怪巴菲特曾戲言，要消除多余房子，先得推倒一些已有房屋，讓開發(fā)商少造房，還有鼓勵(lì)形成新家庭。
第三，房?jī)r(jià)的變化受失業(yè)率影響。危機(jī)使美國(guó)失去了800萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為失業(yè)率將居高不下，就業(yè)市場(chǎng)的恢復(fù)會(huì)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。失業(yè)問(wèn)題不解決，房?jī)r(jià)很難全面回升。
第四，不同地區(qū)的房?jī)r(jià)在將來(lái)的走勢(shì)可能會(huì)不一樣。今年3月的S&P/Case-Shiller
Index數(shù)據(jù)顯示，舊金山及圣地亞哥地區(qū)的房?jī)r(jià)已比去年同期上升了9%和5.9%，而拉斯維加斯的房?jī)r(jià)則創(chuàng)了新低，比去年同期下降了17.4%。各地區(qū)受困房占交易量的比重不同，也將影響這些指數(shù)走勢(shì)的不同。
第五，危機(jī)前住房市場(chǎng)的瘋漲與銀行信貸失控分不開，危機(jī)后銀行加強(qiáng)了對(duì)新發(fā)放住房貸款條件的要求，對(duì)房貸品種、房貸首付、收入核實(shí)、債務(wù)收入比等都有嚴(yán)格的控制，即使將來(lái)這些條件可能會(huì)適當(dāng)放松，但相信不可能回到過(guò)去過(guò)度寬松的狀態(tài)。
第六，從歷史上看，房產(chǎn)市場(chǎng)有較長(zhǎng)的周期性。以往的周期大多在15~20年，從1986年的房產(chǎn)高峰到2006年的房產(chǎn)高峰，經(jīng)過(guò)了近20年時(shí)間。
展望美國(guó)房?jī)r(jià)，總的說(shuō)來(lái)，雖然離最低谷已不遠(yuǎn)，但房?jī)r(jià)在未來(lái)幾年的上升幅度將受到限制，前進(jìn)的腳步會(huì)很艱難。 |