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同比上升11.4%，環(huán)比下降0.1%，這是6月份全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)的變化情況。價格同比兩位數(shù)上漲，環(huán)比數(shù)據(jù)首次出現(xiàn)下降，目前房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)還算中規(guī)中矩。
6月份銷售量的同比數(shù)據(jù)則是，商品住宅銷售面積增長12.7%，辦公樓增長53.2%，商業(yè)營業(yè)用房增長41.6%。這個數(shù)據(jù)很多人看了可能會吃驚，因為人們的印象中，最近幾個月房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀是“量跌價平”，但顯然在全國的數(shù)據(jù)面前，“價平”沒有疑問，但銷售量并沒有人們想象中跌得那么嚴重。
事實上，輿論的聲音與現(xiàn)實往往存在一定的偏差，人們在關(guān)注房地產(chǎn)時，把更多的目光投向了一線城市，或許也放大了部分低收入者住房困難與局部存在的高房價之間的矛盾。6月份全國房地產(chǎn)市場的銷量與價格數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)市場的問題并不大。在住宅市場保持了平穩(wěn)發(fā)展的同時，商辦類物業(yè)異軍突起，成為銷售量增幅最為明顯的產(chǎn)業(yè)。這恰恰從一個側(cè)面說明，我國當前進行的樓市調(diào)控很有效，也很有必要。
為什么這樣說呢？本次房地產(chǎn)調(diào)控的目的之一，就是通過打擊住房領(lǐng)域的非理性投機需求，改變熱點區(qū)域住房市場的供不應求現(xiàn)狀，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。對于商辦類物業(yè)，與住宅行業(yè)的調(diào)控有一定的聯(lián)動關(guān)系，當住宅產(chǎn)業(yè)的消費和投資恢復理性時，增量資金將更多地關(guān)注商辦類物業(yè)，有利于商辦物業(yè)的恢復性增長。這有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)的平衡。
6月份的市場數(shù)據(jù)也給本次調(diào)控政策一個很好的注解。新“國十條”盡管各方爭議較大，但其市場效果還是明顯的，這一點自有市場數(shù)據(jù)來說話。對于下一步政策的走向，筆者以為應注意三個方面的問題：
第一，防止短期政策的僵化執(zhí)行對行業(yè)發(fā)展造成負面影響。近年出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策基本上都屬于短期政策，調(diào)控效果立竿見影，但可持續(xù)性較差。本次調(diào)控的核心內(nèi)容依然是短期性的，這就要求在政策執(zhí)行一段時間后，要仔細考察市場的反應和趨勢的變化，來考慮微調(diào)。筆者以為，當前的市場表現(xiàn)整體是健康的，因此沒有必要調(diào)整或?qū)o縮政策加碼，也沒有理由轉(zhuǎn)為寬松政策。
第二，要堅持明確的政策貫徹執(zhí)行，模糊的政策謹慎把握。最新的調(diào)控政策雖然被稱為“史上最嚴”，但其政策調(diào)整依然有模糊之處，既可以嚴格執(zhí)行，也可留有騰挪空間。比如對于第三套住房是否放開信貸，這一條并沒有說死，到底哪些城市適用，國務院沒有明確。這就給了銀行和地方政府靈活執(zhí)行的空間。對于二套房信貸政策，“首付50%，利率1.1倍”是政策的明文標準，無論是貫徹打擊投機需求的政策意圖，還是維護政府部門的威信，都應該堅持執(zhí)行。
對于我國樓市未來的發(fā)展方向，調(diào)控政策依然是最大的變量，但調(diào)控政策本身又在很大程度上受制于中國宏觀經(jīng)濟的動向。
近期，歐洲主權(quán)債務危機依然沒有消退，美國“兩房”退市顯示出美國房地產(chǎn)市場依然不容樂觀；人民幣匯率改革最可能的發(fā)展方向就是人民幣升值，出口企業(yè)將再次面臨生存考驗。未來我國經(jīng)濟必須要面對產(chǎn)業(yè)升級和調(diào)整所帶來的陣痛。在這樣的情況下，對于房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控還是要慎之又慎，特別是在推出新的政策方面。筆者認為，房地產(chǎn)政策下一步不在于出新，而是要科學地、嚴格地貫徹執(zhí)行。
總體而言，筆者認為，房地產(chǎn)業(yè)依然是國民經(jīng)濟的重要組成部分，無論是保障性住房投資還是商品住房投資，都事涉幾十個行業(yè)的發(fā)展。對于整體性的房地產(chǎn)業(yè)，我們不必悲觀。但對于個別房地產(chǎn)企業(yè)來說，我們要保持警惕，因為在未來新的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式下，不是所有的房地產(chǎn)上市公司股票都能像今天這樣上漲，房地產(chǎn)企業(yè)淘汰賽的哨聲已經(jīng)吹響了。
(作者系上海易居房地產(chǎn)研究院高級研究員) |