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最近一些一線城市的房價獲得了有效的抑制，但這些地區(qū)的房租卻突然出現(xiàn)大幅的上漲。當然，我們看到有一些中介在其中起到了很不好的作用。但把租金的上漲都歸結(jié)為中介的炒作顯然過于武斷，這其中一定還有更本質(zhì)的因素在起作用。
居住是人的基本需要。滿足這個基本需要的方式主要就是買房子和租房子兩種途徑。在我國目前階段買的房子其實是購買了一處房產(chǎn)的70年使用權(quán)。當國家出售的土地使用年限到期后該房產(chǎn)將會如何處理目前我們并不知道（因為這是一個政策的產(chǎn)物，而政策是隨時可能變化的，現(xiàn)在去預測幾十年后的政策安排無疑沒有任何意義）。但無論如何，70年后該房產(chǎn)一定還有一些殘值，不會一文不值。
另外，居住在自購房產(chǎn)和租賃房產(chǎn)中的居住感受是完全不同的，一般來說，居住在自己的房產(chǎn)中獲得的幸福感要高于居住在同樣條件下的租賃住房（我說一般來說，是因為并非所有人都是這樣，事實上的確有一種人，他們對生活中的新鮮感特別看重，這種人就可能寧愿租房，這樣可以不斷變換居住地點以不斷獲得生活中的新鮮感）。所以分析購房好還是租房好并不能簡單地用購房的財務成本和租房的財務成本來做比較分析，既要看國家今后的房地產(chǎn)政策，也要看個人的風險偏好。
如果僅從財務的角度來分析房價和房租，就又要用到本專欄中反復提及的資產(chǎn)定價模型：V=E/I，用這個公式分析房產(chǎn)，V就是房子的價格，E是房租，I則是利率。E/V叫租售比，在這個公式中E/V=I就是利率。V、E、I這三個變量就通過這個簡單的公式相互影響。當E不變的時候，升I就將降低了V——所以升息是打壓房價最有效的手段；在V不變的情況下，升I就意味著E將提升——所以現(xiàn)在房租的提升其實是升息預期，也就是通貨膨脹的反映；在I不變的情況下，E上升意味著V將上升——如果本輪房租的上升確實不只是房屋中介炒作的結(jié)果，則今后如果不升息的話房價必然還要漲上來以反映其租金的上升，因為租金一般是不會降的，就像物價一般是不會降的一樣。
有人用租售比來說明中國的房價高其實是并不懂租售比的本質(zhì)意義，簡單套用國外的數(shù)據(jù)而不分析中國的國情。比如市場經(jīng)濟國家的租售比一般在5%左右，那是因為這些國家的利率在正常的經(jīng)濟情況下就是（因此長期平均的情況下也就是）5%左右。如果，我們的經(jīng)濟在正常情況下，利率被定在2.5%左右，那么我們的租售比也就應該在2.5%左右。如果我們一定要質(zhì)疑租售比那么低是否合理，我們首先應該質(zhì)疑的是利率那么低是否合理。
用房租與房價的關系，我們還可以分析二手房價格和新房價格的關系。一套已經(jīng)使用了若干年的房子與同地區(qū)同樣類型的新房的差價就應該等于該房子過去若干年房租的收益折算到今天價值的總和。舉例來說，某地一個有十年房齡房子的價格是200萬。而該房產(chǎn)過去十年的租金回報率一直是3%（為了計算簡化我們還要假設該房產(chǎn)過去十年房價的上升速度與利率同步），則該房產(chǎn)過去十年租金收益的現(xiàn)值和就是200×3%×10=60萬。則該地區(qū)一個同樣類型同樣環(huán)境同樣設計同樣大小的新房的價格應該比十年的老房子要貴30%，在260萬左右。
以上海目前現(xiàn)實的情況來看，同地區(qū)的新房價格要比十年的老房子高30%～50%，超出30%的部分可以解釋為新房在設計和環(huán)境上改進的體現(xiàn)。從這個例子來看我們現(xiàn)在房價和租金的回報比反映了國內(nèi)利率的真實情況；而新老房子的真實價格比也說明用上述資產(chǎn)定價模型分析中國的房產(chǎn)價格也是比較有效的。當然也就可以解釋為什么現(xiàn)在房租的上升不能簡單歸結(jié)為房屋中介的操控，而是有其內(nèi)在原因。
（作者為上海理財專修學院執(zhí)行院長） |