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房地產(chǎn)市場理應(yīng)樂見開發(fā)商資金鏈斷裂，唯有這樣才能推動房價回歸理性。但調(diào)控部門須未雨綢繆，防范開發(fā)商以資金鏈條斷裂要挾政策轉(zhuǎn)向。
監(jiān)管層近日對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險發(fā)出密集警告，而新華社記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在持續(xù)的樓市調(diào)控下，部分開發(fā)商已出現(xiàn)資金鏈緊張風(fēng)險，除了求助代價高昂的信托融資渠道，不少小型開發(fā)商無奈選擇出讓股權(quán)。
“新國十條”實(shí)施至今堪稱為“百日新政”，而目前的市場狀況則是“價高量縮”，成交低迷，價格卻保持高位運(yùn)行，用“僵局”二字來形容可謂貼切�！敖┚帧苯^非調(diào)控政策的理想結(jié)果，恰恰相反，它意味著市場觀望情緒非常濃重，買賣雙方心理落差無法彌合，更像是市場機(jī)制調(diào)節(jié)失靈的表現(xiàn)。對于買賣雙方而言，大家都在試探對方的變化底線，購房者的弱點(diǎn)在于剛性需求爆發(fā)，而開發(fā)商的弱點(diǎn)則就在于資金鏈條的斷裂。而在筆者看來，當(dāng)下已經(jīng)到了買賣雙方博弈對決的尖峰時刻。
從4月份到10月份前后，累積半年的剛性購房需求存在集中入市沖動，并可能使房價轉(zhuǎn)身向上導(dǎo)致調(diào)控政策失敗。而開發(fā)商的資金鏈條斷裂固然可能迫使開發(fā)商主動降價，打破市場僵局，但同樣也存在房產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險向金融風(fēng)險蔓延的可能性，并掣肘調(diào)控當(dāng)局而放松政策力度。筆者當(dāng)然希望金融機(jī)構(gòu)能夠扛住房價下跌壓力，但是從歷史上房產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)看，除了銀行單方面的風(fēng)險承受能力外，還應(yīng)該做好更加全面的政策準(zhǔn)備，才能夠真正遏制房地產(chǎn)市場資金斷裂風(fēng)險的蔓延。
中國房產(chǎn)歷史上最為慘烈的案例是1995年海南樓市泡沫破裂，炒房者和開發(fā)商幾乎是棄房而逃，爛尾樓到處都是。彼時海南人口不過占全國人口的0.6%，而積壓商品房的面積卻占全國10%以上，泡沫破裂導(dǎo)致海南經(jīng)濟(jì)一蹶不振達(dá)十年之久。而在海外市場，美國次貸危機(jī)爆發(fā)與此類型相同，其結(jié)果是導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)衰退。
筆者重述這些案例是想提個醒，只有調(diào)控部門對于開發(fā)商資金鏈條斷裂做好了充足準(zhǔn)備，才能夠保證調(diào)控政策延續(xù)，其中的政策把控要害在于，房價下調(diào)合理，但不能演變成為房產(chǎn)行業(yè)的全面崩盤。否則，調(diào)控部門很可能由于擔(dān)憂波動劇烈而導(dǎo)致政策落實(shí)半途而廢。
需要未雨綢繆的政策至少包括如下幾項(xiàng)：其一，對于開發(fā)商資金鏈條管控同樣應(yīng)該建立起“有保有壓”的政策措施。筆者建議，鑒于房價僵局依舊，因此不妨把是否主動調(diào)降房價作為確定信貸投放的標(biāo)準(zhǔn)之一，由此不僅能夠促動開發(fā)商主動降價，還能夠形成資金保障機(jī)制。其二，建立起財政資金主導(dǎo)的房產(chǎn)“平準(zhǔn)基金”，主要用于收購開發(fā)商資金斷裂造成的爛尾房產(chǎn)，并負(fù)責(zé)完成爛尾房產(chǎn)建設(shè)、重新推向市場。由于爛尾房產(chǎn)收購價格很低，此舉不僅能夠避免樓市崩盤導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)蕭條，也能夠保證房產(chǎn)供給規(guī)模最終平抑房價。其三，盡快建立銀行存款保險制度，其核心含義是，即便銀行倒閉了，存款儲戶仍能保證自己絕大多數(shù)本金的安全，借此來遏制住金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險蔓延為社會危害的可能性。
房地產(chǎn)市場理應(yīng)樂見開發(fā)商資金鏈斷裂，唯有這樣才能夠真正推動房價回歸理性，但與此同時，調(diào)控部門須未雨綢繆，防范開發(fā)商以資金鏈條斷裂要挾政策轉(zhuǎn)向。 |