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抑制高房價的根本舉措在于規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，改進(jìn)供給制度，如科學(xué)制定住房供給規(guī)劃，根據(jù)市場需求增加住宅土地供應(yīng)，規(guī)范房地產(chǎn)供給環(huán)節(jié)稅費(fèi)，適當(dāng)提高住房容積率，降低（而不是提高）住房交易成本以提高房地產(chǎn)市場運(yùn)行效率
如果沒有本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，正常情況下房價今年6月左右見頂回落，租金價格今年7月左右見頂回落
自1998年以來，中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策一直在發(fā)展與規(guī)范之間搖擺，總體上也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的規(guī)模發(fā)展，滿足了部分居民改善居住的需求。但不可否認(rèn)，在具體調(diào)控思路、方式、政策內(nèi)容上，還存有較多問題。
1998年至今，政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了四輪調(diào)控：1998年至2002年，政府出臺了信貸、稅收、土地供給等一系列鼓勵房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策。2003年1月至2008年8月，政府主要從土地、信貸、稅收、保障性住房、房地產(chǎn)市場交易秩序等五個方面規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展。2008年9月至2009年11月，政府從稅收、信貸、投資項(xiàng)目最低資本金比例要求等方面鼓勵房地產(chǎn)市場的發(fā)展。2009年12月以來，政府從開發(fā)商土地繳付款政策、稅收、信貸等方面規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展。
——1998年3月，中央政府宣布停止執(zhí)行福利分房政策，改為貨幣化、商品化的住房分配政策。1998年7月，國務(wù)院提出，改革的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)從住房實(shí)物分配向住房貨幣化的轉(zhuǎn)變，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。對不同收人家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收人家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收人家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。
自此至2002年12月，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策取向以發(fā)展為主。房地產(chǎn)市場被視為1998年亞洲金融危機(jī)之后擴(kuò)大內(nèi)需的重要推動力。信貸、稅收、土地供給一系列鼓勵政策相繼出臺。
——2003年初起，資產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱跡象，房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向規(guī)范為基調(diào)。政府調(diào)控主要通過以下手段：控制土地供應(yīng)量，經(jīng)營性的土地一律要公開競價出讓，不準(zhǔn)協(xié)議出讓；取消個人房貸優(yōu)惠，提高購房首付，控制住房抵押貸款額度，房地產(chǎn)企業(yè)自有資本金比例必須超過35%以上才準(zhǔn)予發(fā)放貸款；對個人將購買不足兩年的住房對外銷售，全額征收營業(yè)稅等。
——2008年9月至2009年11月，國際金融危機(jī)后，房地產(chǎn)再度成為中國經(jīng)濟(jì)“保八”的重要推動力。房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠等政策紛紛出籠。
——2009年12月以來，受流動性狀況及前期政策影響，中國部分城市房價快速上漲，資產(chǎn)泡沫擔(dān)憂顯現(xiàn)。房地產(chǎn)市場調(diào)控政策轉(zhuǎn)向。政府收緊了房地產(chǎn)開發(fā)商資金的土地繳付款政策和二套房政策，以營業(yè)稅遏制投機(jī)性炒房。2010年4月，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（“新國十條”），在一個月左右時間，20多個省市出臺了房地產(chǎn)調(diào)控的具體細(xì)則。政府官員強(qiáng)調(diào)了兩個方面，要加快保障性住房建設(shè)，增加住房有效供給；要堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作等不合理需求。
總結(jié)歷次經(jīng)驗(yàn)，伴隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展、過熱而產(chǎn)生的調(diào)控政策，在具體調(diào)控思路、方式、政策內(nèi)容上，存在著較多問題，主要為住房供給與需求層次不匹配，市場化手段使用不夠，可能加大了市場和經(jīng)濟(jì)波動，忽視了房地產(chǎn)市場運(yùn)行的內(nèi)在規(guī)律，過于擔(dān)心資產(chǎn)價格泡沫破裂的危害等。
1998年國務(wù)院明確提出，深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)是建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，對不同收人家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策；同時明確提出，最低收人家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收人家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。而目前，中國的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系卻是以市場價商品住房為主，另外兩個層次的住房供給嚴(yán)重不足。缺少多層次的住房供給來滿足多層次的住房需求，造成供給與需求不匹配，是目前房地產(chǎn)市場存在的最大問題。
在這種背景下，政府對房地產(chǎn)的調(diào)控，使用行政手段較多，市場化手段使用得不夠，對于解決實(shí)際問題的效果不顯，甚至造成多種弊端。房價上漲過快，直接控制、打擊價格是行政化手段，控制需求則抑制了經(jīng)濟(jì)增長，控制土地供應(yīng)是使過熱的市場火上澆油，市場化手段是規(guī)范市場秩序、放開房地產(chǎn)供給。
房地產(chǎn)市場運(yùn)行的大方向由宏觀經(jīng)濟(jì)的景氣方向決定。長期看，房價漲幅與名義GDP增長率大致同步。房地產(chǎn)市場具有明顯的周期性，而且周期長度比較穩(wěn)定，有投機(jī)高潮，也有蕭條低谷�？傮w而言，房價漲跌是市場經(jīng)濟(jì)中的正�，F(xiàn)象，正是通過價格波段來配置房地產(chǎn)資源和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求，政府不宜直接干預(yù)價格。
相反，行政性地直接實(shí)施打壓房價，很可能加劇行業(yè)的周期性波動。房地產(chǎn)成交量是房價的先行指標(biāo)，前者平均領(lǐng)先后者八個月。在宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系中，量的指標(biāo)一般都領(lǐng)先價格指標(biāo)。本輪經(jīng)濟(jì)周期中，宏觀經(jīng)濟(jì)先行指標(biāo)大多在去年就已見頂，我們的實(shí)證分析表明，如果沒有本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，正常情況下房價今年6月左右見頂回落，租金價格今年7月左右見頂回落。
政府希望能夠準(zhǔn)確判斷房價是否合理，再針對性地出臺刺激政策或抑制政策。但房價是否合理很難人為判斷，針對房價的政策時松時緊，客觀上可能加大了房地產(chǎn)市場的波動。
美國、英國等世界上較大的經(jīng)濟(jì)體，都大致存在17年-18年左右的房地產(chǎn)周期（也叫建筑周期或庫茲涅茨周期），中國房地產(chǎn)或許也存在這樣的周期。從上一頂峰1993年算起，2011年左右中國房地產(chǎn)市場可能也是一個重要高點(diǎn)，密集的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策可能會加大房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力。
調(diào)控宜優(yōu)先使用市場化手段。除了流動性必要的總量控制，抑制高房價的根本舉措在于規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，改進(jìn)供給制度，如科學(xué)制定住房供給規(guī)劃，根據(jù)市場需求增加住宅土地供應(yīng)，規(guī)范房地產(chǎn)供給環(huán)節(jié)稅費(fèi)，適當(dāng)提高住房容積率，降低（而不是提高）住房交易成本以提高房地產(chǎn)市場運(yùn)行效率。政策的著眼點(diǎn)應(yīng)是幫助居民滿足合法、合理的居住需求，而不宜從抑制房地產(chǎn)需求和房價上漲的角度來調(diào)控。
此外，政策出臺要考慮政策產(chǎn)生效果的滯后期。房價、租金價格在宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系中屬滯后指標(biāo)，房地產(chǎn)市場調(diào)控如果盯著房價，則會出現(xiàn)這樣的狀況：經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場已經(jīng)處于下行周期，而調(diào)控政策還在不斷收緊。
統(tǒng)計(jì)顯示，商品房銷售價格指數(shù)滯后GDP當(dāng)季同比增長率三個月，滯后宏觀經(jīng)濟(jì)景氣先行指數(shù)六個月，滯后商品房銷售額增長率八個月，滯后房地產(chǎn)實(shí)際完成投資額增長率兩個月。而且，房地產(chǎn)政策發(fā)揮作用通常有滯后期，如果看到房價還在上漲就密集出臺調(diào)控政策，可能會對實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大損害。實(shí)際情況是，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)先行指標(biāo)、一致指標(biāo)漸次見頂回落，房價、租金價格自然會隨后見頂回落。
成熟市場經(jīng)濟(jì)國家大多征收房產(chǎn)稅，也存在利率周期性調(diào)整，但這些通常不是針對房地產(chǎn)市場的。房產(chǎn)稅并不是調(diào)控房地產(chǎn)市場的理想工具。從世界各國開征房產(chǎn)稅前后房價指數(shù)的情況看，開征對土地、建筑物按市場價值征收的房產(chǎn)稅，并不必然達(dá)到抑制房價的目的。如果房地產(chǎn)市場的需求彈性較小，那么，征收房產(chǎn)稅有可能抬高了房價，抑制了市場的正常交易活動。
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