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北京二手房交易土地增值稅從12月1日起正式開始征收，標(biāo)志著二手房市場進入營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅“三稅”齊征時代。業(yè)內(nèi)專家表示，征收土地增值稅對二手房市場究竟能夠產(chǎn)生多大的影響仍需進一步觀察，但新規(guī)定明確了非普通住宅也要征收土地增值稅，這對于進一步抑制房地產(chǎn)投機行為將起到明顯的效果，明年房價將會保持穩(wěn)定上漲的勢頭。
商鋪轉(zhuǎn)讓開征土地增值稅
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一位二手房買家在眾多的房源廣告中挑選。本報記者 孫參
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土地增值稅是北京市目前二手房交易中最后一個未實現(xiàn)全面征收的稅種。11月14日，北京市地稅局正式公布了《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》，規(guī)定自2006年12月1日起北京市將對二手房交易全面征收土地增值稅。通知的出臺，意味著二手房征收交易土地增值稅可順利進入實際操作階段。通知顯示，所需征稅的二手房種類范圍擴大。按照此前的規(guī)定，140平方米以上的、未滿五年的非普通住宅在轉(zhuǎn)讓中，才需要征收土地增值稅。而細則規(guī)定，其他非住宅型房屋，如寫字樓、商鋪也將征稅。
地產(chǎn)專家普遍認為，土地增值稅的正式征收，表明房產(chǎn)交易轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中所涉及到的稅費已被全部涵蓋，房產(chǎn)置業(yè)的成本將會繼續(xù)增加，房產(chǎn)投資收益會再度壓縮，這對于抑制需求會起到一定的積極作用。專家表示，稅收作為國家宏觀經(jīng)濟的重要調(diào)控手段，對國民經(jīng)濟的發(fā)展起著重要的作用。今年國家發(fā)布了房地產(chǎn)市場調(diào)控的綱領(lǐng)性文件“國六條”，其中明確指出要進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。這一調(diào)控思路的提出立刻使房地產(chǎn)市場特別是二手房市場，經(jīng)歷了半年的稅收調(diào)控“洗禮”。到目前為止，涉及到二手房交易過程中的營業(yè)稅、契稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅目前已經(jīng)全部開征。
“投資購房者信心將下降”。北京信一天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場部經(jīng)理羅煜表示，新政策的影響將體現(xiàn)在以下三個方面：首先將進一步降低非普通住宅投資購房者的投資信心，投資重心將向140平方米以下普通住宅轉(zhuǎn)移。其次，將一定程度導(dǎo)致房主將稅費轉(zhuǎn)嫁，非普通住宅單價將小幅上漲。第三是由于合同價格為計稅基數(shù)，增加稅費將刺激做低合同價現(xiàn)象增加。
打壓房地產(chǎn)投機行為
“二手房市場今年進入營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅三稅齊征時代后，將導(dǎo)致今年全年二手房市場的明顯降溫”。北京市我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司預(yù)測，即便年底前北京二手房交易有所回暖，今年全年的交易量將達7.6萬套左右，同比增長約為8%，但增幅遠遠低于前兩年的64%和23%。而北京自1999年10月開放二手房市場以來，二手房交易量一直保持著很高的增長速度。從2000年的1100套到2005年的70180套，短短六年間增長了63倍。
我愛我家的專家分析，“三稅”一方面導(dǎo)致部分業(yè)主因收益減少而“由售轉(zhuǎn)租”，另一方面也使得大多數(shù)業(yè)主直接將稅費“轉(zhuǎn)嫁”給購房人，導(dǎo)致二手房的購房費用猛增，原本與一手房相比的價格優(yōu)勢弱化，甚至在某些區(qū)域出現(xiàn)了一二手房屋價格倒掛的奇怪現(xiàn)象。
北京市鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場總監(jiān)金育松認為，今年無法達到年初預(yù)計的8萬至10萬套的交易規(guī)模。羅煜表示，從短期來看，“三稅”將導(dǎo)致房主轉(zhuǎn)嫁稅費致使房價被動上漲，但從長期來看，能規(guī)范房地產(chǎn)市場消費行為，遏制投資性需求過重以及炒房哄抬房價的行為。
房價將穩(wěn)定上漲
鏈家地產(chǎn)、我愛我家等二手房中介公司的有關(guān)人士表示，土地增值稅正式開征，對于那些已經(jīng)達成意向或已成交尚未過戶的客戶來說，為了避免交易稅費的增加，出現(xiàn)了提前集中過戶的現(xiàn)象。同時，部分潛在的需求，也因此提前釋放。在12月的前一周內(nèi)，京城二手房交易比較活躍。盡管土地增值稅對二手房的波及范圍有限，但還是再次帶來了集中過戶熱潮。
據(jù)北京市信一天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的統(tǒng)計顯示，自該通知出臺到執(zhí)行的半個月里，非普通住宅成交量環(huán)比上漲了24.8%。該公司市場部經(jīng)理羅煜分析說，非普通住宅的供求量雙漲主要是因為其大多在土地增值稅征收之列。
21世紀(jì)不動產(chǎn)公司的有關(guān)人士認為，目前北京二手房市場依然處于賣方市場，供不應(yīng)求的現(xiàn)狀很可能致使賣方把土地增值稅轉(zhuǎn)嫁給買方，這將在一定程度上拉高房價。我愛我家也認為，受成本轉(zhuǎn)嫁的影響，二手房購房者的交易價格和購房成本將增加，房地產(chǎn)市場價格將出現(xiàn)整體增長。北京中原地產(chǎn)公司三級市場部則認為，今年早前出臺的二手房營業(yè)稅和個人所得稅政策，短期內(nèi)影響了成交量。但持續(xù)來看，二手房交易量并未出現(xiàn)大幅度萎縮，房價也在持續(xù)增長。土地增值稅與上述稅費性質(zhì)相近，并不會減少北京市二手房市場的剛性需求，其對房價的平抑作用將比較有限。
羅煜還向記者表示，從理論上講，目前涉及到二手房交易過程中的五種稅種已經(jīng)全部開征，除非國家再出臺新的稅種對二手房市場進行調(diào)控，否則在一段時間內(nèi)二手房市場將不會出臺新的稅收調(diào)控手段。他預(yù)計，明年新增自然需求將達15%以上，房價依舊保持穩(wěn)定上漲趨勢。 |