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一些業(yè)內(nèi)人士近日表示，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度慢不下來的主要原因之一，是地方政府的投資沖動(dòng)還剎不住車。我國(guó)工業(yè)用地價(jià)格一直處于最低水平，雖然許多城市工業(yè)用地出讓最低價(jià)是根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)的70%確定的，然而在實(shí)際操作中，一些地方政府受“以地生財(cái)”和GDP政績(jī)等利益驅(qū)動(dòng)，競(jìng)相降低工業(yè)地價(jià)以吸引投資者，如此一來，本來就不高的工業(yè)地價(jià)又大幅縮水。近日記者從國(guó)土資源部獲悉，國(guó)土資源部和監(jiān)察部今年將聯(lián)合在全國(guó)開展工業(yè)用地執(zhí)法監(jiān)察，范圍是2006年國(guó)務(wù)院31號(hào)文件下發(fā)以來，各地工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況。
使用金翻倍，牽動(dòng)市場(chǎng)神經(jīng)
從2007年1月1日起，新增建設(shè)用地各等別征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高一倍。對(duì)于因違法批地、占用而實(shí)際發(fā)生的新增建設(shè)用地，一律按實(shí)際新增建設(shè)用地面積征收土地有償使用費(fèi)。其次，土地使用費(fèi)仍實(shí)行中央與地方30：70分成體制。但為避免部分地方不能足額征收新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的問題，政策將地方分成的70%部分，一律全額繳入省級(jí)國(guó)庫(kù)。該政策一出，業(yè)界對(duì)此的反應(yīng)各不相同，有人分析政策將導(dǎo)致地價(jià)翻倍，縮緊地根的信號(hào)將刺激房?jī)r(jià)再次上升；而大多數(shù)官方人士則認(rèn)為，由于政策將地方分成的70%部分收益繳入省級(jí)國(guó)庫(kù)，會(huì)改變各級(jí)政府之間的土地收益分配關(guān)系，這樣只會(huì)減少地方政府的土地收益，不會(huì)過多增加用地成本。
為什么新增建設(shè)用地使用費(fèi)會(huì)成為此輪土地調(diào)控的絕對(duì)重點(diǎn)？上海五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅告訴記者，原因很明顯，隨著生產(chǎn)能力的提高，中國(guó)土地需求與土地資源稀缺等矛盾日漸突出，以上海為例，目前上海人均土地面積0.55畝，只相當(dāng)于全國(guó)平均水平的1/20，土地供求關(guān)系日漸緊張，天價(jià)“地王”在上海一再出現(xiàn)。土地管理一旦失控，繼而來之的則是新增建設(shè)用地規(guī)模過度擴(kuò)張，土地利用粗放，國(guó)家的宏觀調(diào)控自然無法得到有效落實(shí)。
收緊地根，嚴(yán)控工業(yè)用地低成本擴(kuò)張
中央政府近年為加強(qiáng)土地調(diào)控出臺(tái)多項(xiàng)措施，明確了我國(guó)“實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度”。然而在中央“收緊地根”的道道金牌之下，地方囤積土地現(xiàn)象非但不見好轉(zhuǎn)，某些城市內(nèi)違法圈地甚至出現(xiàn)了反彈。2005年，國(guó)土資源部對(duì)16個(gè)城市進(jìn)行衛(wèi)星遙感監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，違法用地?cái)?shù)占新增建設(shè)用地的近60%，個(gè)別地方違法用地面積占新增用地面積的90%。而造成土地利用的反調(diào)控走勢(shì)的根本原因是一些地方擴(kuò)張新增建設(shè)用地的沖動(dòng)強(qiáng)烈，其中最突出的就是工業(yè)用地低成本過度擴(kuò)張。
據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2003年起我國(guó)工業(yè)用地增長(zhǎng)幅度逐年提高，到2005年已經(jīng)占到全年總供應(yīng)的32.7%。導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因，一方面是因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，工業(yè)用地需求日漸旺盛；但另一方面，地方爭(zhēng)相搶奪投資資金，采取競(jìng)相壓低地價(jià)的方法招商引資，導(dǎo)致工業(yè)用地需求迅速膨脹。鄒毅在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，全國(guó)各地工業(yè)用地利用強(qiáng)度普遍偏低，即使在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，不少工業(yè)項(xiàng)目用地容積率也只有0.3至0.6，而在國(guó)外這一數(shù)值可達(dá)到0.8至1.2。工業(yè)用地的低成本擴(kuò)張的現(xiàn)象已經(jīng)造成土地隱性閑置和浪費(fèi)，不僅導(dǎo)致土地市場(chǎng)混亂，也為中央的房地產(chǎn)調(diào)控帶來諸多障礙。
“十五”期間的各類土地價(jià)格顯示，我國(guó)工業(yè)用地價(jià)格一直處于最低水平，許多城市工業(yè)用地出讓最低價(jià)是根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)的70%確定的，然而在實(shí)際操作中，競(jìng)相降低工業(yè)地價(jià)以吸引投資者不在少數(shù)，如此一來，本來就不高的工業(yè)地價(jià)又大幅縮水。鄒毅表示，此項(xiàng)政策正是針對(duì)一些地方人為壓低工業(yè)地價(jià)，甚至是低地價(jià)、零地價(jià)、負(fù)地價(jià)等工業(yè)用地出讓問題提出的。
地價(jià)可分為取得成本、開發(fā)成本、政府收益三部分，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)歸于政府收益，在工業(yè)用地尚未啟用市場(chǎng)配置的地方，地價(jià)主要取決于政府收益部分的成本。政策將新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高一倍后，工業(yè)用地價(jià)格將在原有基礎(chǔ)上提高40%至60%左右，使工業(yè)實(shí)際用地出讓價(jià)格恢復(fù)到基準(zhǔn)地價(jià)水平，扭轉(zhuǎn)工業(yè)用地虧本出讓的局面，以抑制工業(yè)用地的過度擴(kuò)張，使工業(yè)地價(jià)得到理性回歸。
嚴(yán)控新增用地，盤活存量成為下個(gè)重點(diǎn)
鄒毅表示，雖然政策對(duì)用地成本的影響不大，但卻給市場(chǎng)一個(gè)明確的信號(hào)——嚴(yán)控新增用地，調(diào)控根本宗旨在于進(jìn)一步緊縮“地根”，土地新政的出臺(tái)實(shí)施，將從預(yù)期上減少新增建設(shè)用地供應(yīng)量。但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，企業(yè)取得工業(yè)用地的成本增加，將促使企業(yè)提高工業(yè)用地效益，從而抑制企業(yè)的圈地沖動(dòng)，降低工業(yè)用地的需求。
在土地供應(yīng)方面，土地取得成本提高后，如何盤活現(xiàn)有的存量土地就成為各地政府考慮的首要問題，整個(gè)土地開發(fā)的擴(kuò)張格局也將發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變，盤活閑置存量將成為下一個(gè)重點(diǎn)。各地政府必定會(huì)通盤考慮土地供需特性，制定適量的土地供應(yīng)計(jì)劃，尤其是針對(duì)存量土地的盤活。
隨著政策對(duì)于新增用的監(jiān)管日趨嚴(yán)格，大部分城市的土地供應(yīng)量會(huì)相對(duì)平穩(wěn)合理。
對(duì)工業(yè)用地以市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制的方式來規(guī)劃與約束，既能夠減少土地隱性閑置與浪費(fèi)，也能夠把一些利用審批工業(yè)用地來炒作土地的開發(fā)商清除出市場(chǎng)，會(huì)提高土地的使用效率、增加土地的供給。同時(shí)，工業(yè)用地限制將改變以低價(jià)土地吸引投資的策略，促使企業(yè)集約用地，從而增加房地產(chǎn)開發(fā)用地的資源。 |