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風(fēng)光旖旎的海南吸引了越來(lái)越多的旅游地產(chǎn)投資者。圖為6月11日，在第四屆泛珠三角區(qū)域合作與發(fā)展論壇暨經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)上，一些觀展游客在海南省展廳內(nèi)“天涯海角”巨幅照片前拍照。本報(bào)記者:趙眾志
攝 |
“未來(lái)10年，中國(guó)將有500萬(wàn)個(gè)家庭或個(gè)人接受旅游度假房產(chǎn)或權(quán)益，按每個(gè)家庭出資五萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)旅游房產(chǎn)計(jì)，就將產(chǎn)生2500億元的市場(chǎng)額度�！鄙虾Ｎ搴现菐�(kù)總經(jīng)理鄒毅近日在著名跨國(guó)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)五合國(guó)際主辦的2007中國(guó)地產(chǎn)產(chǎn)品策略發(fā)布會(huì)上向記者表示。盡管旅游地產(chǎn)市場(chǎng)前景大好，但有關(guān)專家認(rèn)為，在前幾年的發(fā)展中，我國(guó)的旅游地產(chǎn)也存在著一些不容忽視的問(wèn)題。
旅游地產(chǎn)投資進(jìn)入專業(yè)化時(shí)代
此次2007中國(guó)地產(chǎn)產(chǎn)品策略發(fā)布會(huì)上，五合國(guó)際發(fā)布的“2007中國(guó)地產(chǎn)產(chǎn)品策略”對(duì)旅游地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了分析。2006年，中國(guó)的旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速，各色山水景觀地產(chǎn)、休閑度假房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)式酒店等產(chǎn)品開(kāi)始興起。2007年，宏觀市場(chǎng)對(duì)旅游地產(chǎn)的需求將推動(dòng)其邁入一個(gè)快速成長(zhǎng)階段。
五合國(guó)際集團(tuán)總經(jīng)理陶滔表示，近幾年，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮當(dāng)中，相當(dāng)多的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目遭遇戰(zhàn)略策劃層面的失誤而使得項(xiàng)目擱淺，這是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的一種跛足現(xiàn)象。從失誤案例中吸取教訓(xùn)，開(kāi)發(fā)商們已漸漸地認(rèn)識(shí)到旅游地產(chǎn)的核心在于旅游項(xiàng)目的前期導(dǎo)入以及旅游價(jià)值的挖掘和資源的合理配置，并符合政府規(guī)劃的整體發(fā)展方向。只有通過(guò)對(duì)旅游項(xiàng)目的精心經(jīng)營(yíng)，才能拉動(dòng)人氣、提升價(jià)值，以此促進(jìn)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售。陶滔認(rèn)為，旅游地產(chǎn)在某些方面更像商業(yè)地產(chǎn)，它更依賴于環(huán)境條件和投資的實(shí)力。因此旅游地產(chǎn)的客戶群更加關(guān)注產(chǎn)品特點(diǎn)、著眼投資效益。旅游地產(chǎn)的營(yíng)銷方式是租賃與出售相結(jié)合，要求經(jīng)營(yíng)者有更高的管理水平和經(jīng)營(yíng)能力。這就決定了只有經(jīng)營(yíng)專業(yè)化、開(kāi)發(fā)專業(yè)化、管理專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)，才能在旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)中勝出。
旅游地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)五大問(wèn)題
陶滔告訴記者，從各種情況分析，我國(guó)的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該有一個(gè)非常好的前景，可是在前幾年的發(fā)展中，我國(guó)的旅游地產(chǎn)也存在著一些不容忽視的問(wèn)題，具體表現(xiàn)在以下五個(gè)方面：
“泡沫問(wèn)題”：我國(guó)的旅游地產(chǎn)過(guò)熱的投資聚集，勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生供大于求的惡性供需關(guān)系，尤其是旅游業(yè)這種對(duì)突發(fā)事件毫無(wú)抵抗力的產(chǎn)業(yè)。
“跑馬圈地”：旅游地產(chǎn)的土地占用遠(yuǎn)大于普遍的房地產(chǎn)項(xiàng)目，造成跑馬圈地之嫌。風(fēng)景資源良好，土地資源充沛，往往是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的首選地，而這些地區(qū)也往往是經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)緩慢的地方。地方政府為了吸引投資會(huì)給出各種優(yōu)惠條件，甚至違規(guī)操作，某些開(kāi)發(fā)商故意模糊概念，模糊概念的結(jié)果就是借旅游地產(chǎn)之名變相搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
“項(xiàng)莊舞劍”：即借發(fā)展旅游之名，運(yùn)作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以突破“限”字當(dāng)頭的房地產(chǎn)政令。從目前的觀念來(lái)看，旅游地產(chǎn)的概念比較寬泛，涉及風(fēng)景游覽、會(huì)議、度假、健康等很多內(nèi)容，似乎什么概念都可以往里放。所有炒作概念的根本目的就是要推銷旅游地產(chǎn)主題項(xiàng)目周邊的房地產(chǎn)，這些開(kāi)發(fā)出來(lái)的資產(chǎn)才是投資商真的期望所在。
“群雄混戰(zhàn)”：旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)難倒了大批的投資商，旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式單一，缺乏創(chuàng)新。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)上以旅游風(fēng)景為幌子，照搬傳統(tǒng)的住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，導(dǎo)致消費(fèi)群體混戰(zhàn)，毫無(wú)章法。
“枯井無(wú)源”：旅游地產(chǎn)在我國(guó)主要以產(chǎn)權(quán)分割式營(yíng)銷為主，在中國(guó)尚屬新興事物，投資者對(duì)這種投資方式了解甚微，相應(yīng)的金融、法律體系也不健全。再者，帶薪休假制度在我國(guó)尚未全面實(shí)行，市場(chǎng)面還沒(méi)完全打開(kāi)，這就造成了廣大投資者對(duì)投資旅游地產(chǎn)更加審慎。
旅游業(yè)和地產(chǎn)是魚(yú)和水的關(guān)系
“在旅游業(yè)微利時(shí)代需要借助地產(chǎn)業(yè)拓展利潤(rùn)空間。同樣，在住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)以外，地產(chǎn)業(yè)也需借助旅游業(yè)開(kāi)疆辟土，這是旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生捆綁價(jià)值的前提和契機(jī)�！编u毅表示，“隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀調(diào)控影響，許多房地產(chǎn)企業(yè)都在尋求突破單一的住宅開(kāi)發(fā)模式，其中，旅游地產(chǎn)成為重要的突破口�！�
五合國(guó)際認(rèn)為，2007年將是旅游地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)影響力全面提升的一年，可以預(yù)見(jiàn)，以銷售為主導(dǎo)的投資模式將逐漸失去主流市場(chǎng)，而銷售+經(jīng)營(yíng)的投資模式將隨著旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)擴(kuò)大浮出水面。在此過(guò)程中，旅游地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的重心將逐漸由銷售向經(jīng)營(yíng)過(guò)渡，長(zhǎng)效盈利才是目標(biāo)。另外，鄒毅表示，旅游地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)不同于住宅房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，如果說(shuō)住宅房地產(chǎn)是“管家”型的經(jīng)營(yíng)模式，那么旅游地產(chǎn)就應(yīng)該是“經(jīng)理人”式的經(jīng)營(yíng)模式。旅游地產(chǎn)要有一個(gè)已建立好完備的再營(yíng)銷的網(wǎng)絡(luò)，讓投資者看到長(zhǎng)期的投資回報(bào)和不斷地有現(xiàn)錢(qián)落入袋中的前景，才能吸引投資者的投資。 |