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近日，國內(nèi)第一個(gè)基金型房地產(chǎn)信托計(jì)劃——聯(lián)信精瑞房地產(chǎn)私募股權(quán)基金型信托計(jì)劃（以下簡稱“聯(lián)信精瑞”)在海南2007博鰲房地產(chǎn)論壇正式簽約。招商局地產(chǎn)控股股份有限公司、SOHO中國有限公司等多家實(shí)力地產(chǎn)企業(yè)成為該基金信托首批發(fā)起委托人。業(yè)內(nèi)人士表示，該基金信托計(jì)劃意味著國內(nèi)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新邁出了標(biāo)志性一步，也代表中國本土資金開始介入一直由境外資金唱主角的房地產(chǎn)資本運(yùn)作領(lǐng)域。
拓展多元化融資渠道
據(jù)悉，該基金信托計(jì)劃是由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會作為組織發(fā)起人，聯(lián)華國際信托投資有限公司作為受托人，依據(jù)中國銀監(jiān)會發(fā)布的《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》而設(shè)立的一支基金型信托計(jì)劃。該基金信托計(jì)劃首次募集20億元，合格的投資者最低認(rèn)購金額不低于100萬元，封閉期為五年。
聯(lián)華國際信托投資有限公司總裁李曉東說，該基金信托將拓展多元化的融資渠道，加大房地產(chǎn)行業(yè)中直接融資的比重，改善房地產(chǎn)行業(yè)過分依賴銀行間融資的現(xiàn)狀。同時(shí)，該基金信托將充分發(fā)揮分散化、專業(yè)性的投資優(yōu)勢，通過投資有增長潛力的房地產(chǎn)企業(yè)以及持有潛力物業(yè)，在其登陸國內(nèi)外資本市場后，基金信托獲取房地產(chǎn)和資本市場兩方面高速增長所帶來的超額回報(bào)。業(yè)內(nèi)人士分析后認(rèn)為，這一信托模式實(shí)際上更加接近房地產(chǎn)投資基金，將以私募股權(quán)投資的模式運(yùn)作，獲利模式包括注血小型地產(chǎn)公司促進(jìn)公司上市以及包裝物業(yè)并期待發(fā)行REITS。
中國版房地產(chǎn)基金
按照國際趨勢，直接融資在房地產(chǎn)融資模式中占主導(dǎo)地位，其中扮演重要角色的正是私募股權(quán)投資基金。私募股權(quán)投資基金也是眾多國際機(jī)構(gòu)投資者的重要產(chǎn)品形式和資金來源。但由于《產(chǎn)業(yè)基金法》的缺失，我國的私募股權(quán)投資處境并不明朗。今年初，銀監(jiān)會發(fā)布《信托公司管理辦法》和《集合資金信托管理辦法》，放開了對集合信托計(jì)劃合格的機(jī)構(gòu)投資人數(shù)量的限制，并且鼓勵(lì)信托產(chǎn)品更多地從事投資業(yè)務(wù)。這為信托公司推出私募股權(quán)投資類的基金型信托產(chǎn)品鋪平了道路。據(jù)了解，聯(lián)信精瑞的受托人聯(lián)華信托，以房地產(chǎn)信托為主營業(yè)務(wù)，在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新上頗有建樹。聯(lián)華信托曾推出有國內(nèi)首個(gè)房地產(chǎn)準(zhǔn)基金之名的“聯(lián)信寶利”系列信托產(chǎn)品，迄今已成功運(yùn)作多期。法規(guī)條件的完善和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的成熟，促生了這支中國版的房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的誕生。
一位外資投資基金的負(fù)責(zé)人告訴記者，由于土地和不動(dòng)產(chǎn)的種種特性，與其他投資領(lǐng)域相比，房地產(chǎn)投資中，本土資金具備的優(yōu)勢更加明顯。本土資金會更為熟悉和適應(yīng)國內(nèi)項(xiàng)目和地方政府的運(yùn)作方式。另一方面，當(dāng)前國內(nèi)對于外資投資房地產(chǎn)的限制政策也拉長了外資的運(yùn)作周期，增加了運(yùn)作難度。而作為國內(nèi)第一支房地產(chǎn)投資基金信托，聯(lián)信精瑞房地產(chǎn)基金信托的設(shè)立、營運(yùn)和監(jiān)管都將為我國日后房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)和行業(yè)發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)。
本土資金更具優(yōu)勢
基金型信托的誕生意味著中國本土資金開始介入一直由境外資金唱主角的房地產(chǎn)資本運(yùn)作領(lǐng)域。已經(jīng)在中國投資了多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的賽智全球投資基金高級經(jīng)理郭偉告訴記者，一旦中國本土類似的房地產(chǎn)投資基金形成規(guī)模，相較于外資基金更具有優(yōu)勢。這種優(yōu)勢除了對于當(dāng)?shù)刭Y源的掌握程度之外，另一個(gè)最主要的因素在于，目前國內(nèi)限制外資的政策大大拖慢了外資投資基金的運(yùn)作速度。根據(jù)外管局的最新規(guī)定，目前境外資本投資內(nèi)地必須經(jīng)過國務(wù)院備案，加上結(jié)匯的時(shí)間，境外資本在資金流入方面至少需要付出兩個(gè)月左右的時(shí)間。
值得注意的是，與之前國內(nèi)所有的房地產(chǎn)信托計(jì)劃不同，聯(lián)信精瑞是由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會作為組織發(fā)起人，招商局地產(chǎn)控股股份有限公司、保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司、北京天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、中新集團(tuán)、北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司、SOHO中國有限公司、力維斯投資集團(tuán)、中坤投資集團(tuán)等多家大牌房地產(chǎn)企業(yè)作為該基金信托的首批發(fā)起委托人。顯然，對于這一新事物，來自國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)性支持的背景色彩相當(dāng)強(qiáng)烈。而據(jù)記者了解，福建聯(lián)華國際信托投資有限公司，是經(jīng)中國人民銀行總行批準(zhǔn)于2003年3月組建成立并規(guī)范運(yùn)營的股份制金融機(jī)構(gòu)。2005年8月18日更名為聯(lián)華國際信托投資有限公司。公司注冊資本5.1億元，其中外匯資本1500萬美元。福建省政府全資擁有的華僑投資控股公司是公司第一大股東，主要股東包括新希望集團(tuán)、中誠信信用管理公司等，公司以房地產(chǎn)信托為主營業(yè)務(wù)。
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